Sain taannoin lounasseuraksi järjestömme entisen puheenjohtajan, asuntosijoittamisen commodore-luokan konkarin. Keskustelu rönsyili hänen asuntosijoittajan alkutaipaleeltaan aina tähän päivään.
Kuulin, miten hektiseltä pörssi oli 80-luvulla tuntunut ja asuntosijoittaminen oli siinä maailmantilassa tarjonnut stabiilin turvasataman. Toisaalta turvasatamassa oli kuitenkin saanut riittävää ja jopa hyvin merkittävää tuottoa. Erittäin vanhoillisessa kiinteistö- ja vuokranantajakentässä erottui nimittäin tuloksellisesti jo pelkästään kuuntelemalla vuokralaista, asiakasta.
Toisaalta kuulin myös tuon ajan tiukkuudesta, kun lainoista maksettiin 16 prosentin korkoa, ja moni kompuroi asuntosijoittamisen tiellä. Yksi johtotähti sijoittajakonkarin sanomisissa oli kuitenkin tällä tapaamisella ylitse muiden, kauppiaiden vanha viisaus ”tulos tehdään ostaessa”.
Mutta miten se sitten tehdään? Jos konkaria kuuntelee, vastaus on selvä. Erottautumalla.
Tavoite
Jokaisella asuntosijoittajalla pitäisi olla jonkinlainen, edes karkea käsitys omasta sijoitusstrategiastaan, millaista tuottoa tavoittelee, kuinka suuren lainariskin voi ottaa ja käsitys aikajänteestä, jolla aikoo sijoittaa.
Erityisen ohjaava merkitys on tavoitteella. Monen asuntosijoittajan tuottotavoitteet ovat melko maltilliset ja tavoitteet on asetettu pitkälle aikavälille.
Konkari hankkii kohteita, joiden arvon hän uskoo tuplaantuvan viidessä vuodessa.
Tuotto
Tuotto asuntosijoittamisessa voi tulla kuukausittaisena ”osinkona” eli vuokrana tai arvonnousuna pitkän ajan kuluessa tai näiden kahden yhdistelmänä. Koska arvonnousu on kuitenkin aina jossain määrin spekulatiivista, keskittyvät monet asuntosijoittajat toiminnassaan hyvään kuukausittaiseen tuottoon.
Arvonnousuun luottaminen edellyttää suunnistamista kartan kanssa ja sellaisten sijoituskohteiden haeskelua, joissa on arvonnousupotentiaalia. Pelkkä arvonnousuun pohjaava strategia voi kuitenkin lyhyellä aikavälillä olla kannattamaton. Ainakin se on monesti työläs.
Konkari ei päästä itseään helpolla. Hän keskittyy arvonnousuun.
Asunnon sijainti
Sillä, onko kaupunki muuttovoittoinen vai ei, on suuri vaikutus vuokrattavuuteen. Muuttovoittoisissa kaupungeissa ja erityisesti niiden keskustojen läheisyydessä olevilla ”nousevilla” alueilla voidaan saavuttaa hyvä kuukausituotto ja pitkän tähtäimen arvonnousu.
Vaikka muuttotappioisella paikkakunnalla voisikin tehdä lyhytjänteisesti hyvin tuottoisaa vuokrausta, ovat riskit etenkin paikkakunnan asuntomarkkinaa ja sosioekonomista taustaa ja tulevaisuudennäkymiä huonommin tuntevalle turhan suuret.
Mitä enemmän kohteen lähellä on päiväkoteja ja kouluja sekä laaja skaala työpaikkoja, sitä useampi vuokralainen on halukas ko. kohdetta vuokraamaan. Sen sijaan, jos vuokrattavuus on sidoksissa esim. yhteen ainoaan teollisuuden alaan, on suuri riski tyhjistä kuukausista, jos kyseiselle teollisuuden alalle sattuu osumaan laskusuhdanne.
Konkarin filosofian mukaan pitää suunnistaa sinne, minne kukaan muu ei halua nyt mennä, mutta minne kaikki haluavat kohta.
Asunnon koko
Suurin osa vuokra-asunnoista on pieniä, useimmiten yksiöitä tai kaksioita. Niihin kohdistuu markkinoilla eniten kysyntää ja siten paras vuokrattavuus. Isompi asunto voi toimia tuottoisana sijoituskohteena, mutta useimmiten siihen sisältyy suurempi riski tyhjistä kuukausista.
Tärkeämpää kuin tarkka neliömäärä on se, millainen pohja asunnossa on. Vuokrattavuuden kannalta pohjan tulisi olla mahdollisimman tehokas. Ei siis käytäviä, isoja eteisauloja, ylisuuria kylpyhuoneita tai muita hukkaneliöitä.
Pienessä asunnossa vaihtuu vuokralainen useammin kuin isossa asunnossa. Kun vuokrausta hoitaa itse, kuvio toimii, jos uuden vuokralaisen saa aina saumattomasti vanhan vuokralaisen lähtiessä. Se kuitenkin edellyttää, että asunto on muilta elementeiltään eli esim. sijainniltaan ja kunnoltaan haluttu. Jos käyttää välittäjää, tulee vuokralaisen vaihtuessa maksettavaksi aina välityspalkkio, joka syö jonkin verran tuottoa.
Konkari harrastaa isompiakin asuntoja. Hän on vuokrannut aikoinaan niitä esimerkiksi valkovenäläisille synnyttäjille, jotka toivat tullessaan koko suvun.
Asunnon kunto
Hyvän vuokrattavuuden saavuttamiseksi asunnon ei tarvitse olla luksusasunto, mutta sen tulee olla sillä tavoin siisti ja mukava, että se kiinnostaa vuokralaisia. Huoneiston hyvä kunto edistää myös vuokralaisen kiintymistä kotiinsa. Näin ollen hän pitää todennäköisemmin siitä parempaa huolta ja asuu siinä kauemmin.
Perinteinen käsitys siitä, että vuokralaiselle kelpaa mikä tahansa, on muuttumassa. Vuokralaisista on tullut ja tulee jatkossakin laatutietoisempia. Monelle kuitenkin riittää siisti peruskunto.
Konkari erottautuu tässäkin korjaamalla asunnon hyvin. Konkari panostaa luksukseen.
>> Taloustaito
