Taloyhtiöiden yhtiökokouskausi lähestyy ja kokousten esityslistoille sinkoilevat tiedot lähestyvistä korjaushankkeista. Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometrin mukaan joka neljännellä taloyhtiöllä oli viime vuonna meneillä korjaushanke, tavallisimmin putkiremontti.
Vaikka suurien hankkeiden suunnittelu ja läpivienti ammattimaistuu ja erikoistuu kaiken aikaa, on monessa taloyhtiössä edelleen arkitodellisuutta se, että isännöitsijä esittää hankkeessa kapellimestarin roolia. Moni osakas siis nojaa isännöitsijän tietotaidon varaan myös hankkeen taloudellisessa puolessa.
Isännöitsijälle olisi mukavaa ja helppoa, jos talouspuolesta kaikille osakkaille riittäisi tieto siitä, mikä hankkeen oletettu kokonaiskustannus on. Asuntosijoittajaa kiinnostaa kuitenkin isoissa korjaushankkeissa erityisesti se, miten hänen maksamansa osuus käsitellään yhtiön kirjanpidossa. Tässä kohdassa isännöitsijän kulmat menevät yleensä kurttuun ja harmaa pilvi nousee hänen päänsä päälle.
Monessa taloyhtiössä ei vieläkään ymmärretä, että suuren korjaushankkeen suunnitteluun kuuluu korjaussuunnittelun lisäksi aivan erottamattomana osana hankkeen taloudellinen suunnittelu, joka tarkoittaa paljon muuta, kuin hankkeen loppusumman ja osakkaiden maksuosuuksien selvittämistä. Taloudellisen suunnittelun pitäisi olla mukana jo hankesuunnitteluvaiheessa. Siis varhain.
Taloudellisessa suunnittelussa muun muassa määritellään, kuinka paljon remontin kuluista aktivoidaan perusparannuksena taseeseen ja kuinka paljon näytetään tuloksessa vuosikorjauskuluina. Toisaalta pitäisi myös vastaavasti suunnitella, tuloutetaanko vai rahastoidaanko osakkaiden maksamat osuudet yhtiön korjaushankkeesta. Otetaanko vastaan hankeosuuksia ja voisiko ne esimerkiksi tulouttaa, jos lainaosuudet ja rahoitusvastikkeet rahastoitaisiin?
Talossa asuville osakkaille rahastoinnin ja tuloutuksen ero on useimmiten merkityksetön. Sijoittajia asia kuitenkin kiinnostaa verotuksellisista syistä.
Jos osuus rahastoidaan, se ei ole vähennyskelpoinen vuokratuloista, vaan katsotaan pääomasijoitukseksi yhtiöön. Jos taas osuus tuloutetaan, se on vähennyskelpoinen. Keskimäärin 4 000 euron nettovuosituloa saavalle vuokranantajalle on aika iso ero siinä, onko remontista tuleva 30 000 euron osuus vähennyskelpoinen vai ei. Vai pitäisitkö itse säästöjäsi 7,5 vuotta täysin tappiolla?
Isännöitsijä yksin ei voi tappiolta pelastaa, päätökset kun tehdään yhtiökokouksessa. Monesti isännöitsijä on kuitenkin sillä tavoin ohjaksissa, että on hänestä kiinni, otetaanko sijoittajaosakkaat taloudellisessa suunnittelussa huomioon ja tehdäänkö taloudellista suunnittelua ylipäätään.
Toisaalta isännöitsijän tehtävänä on myös selvittää epätietoisille osakkaille, että tässä asiassa ei ole kyse nollasummapelistä. Se, että vuokranantaja pystyy käyttämään lainmukaista verovähennysoikeuttaan, ei ole taloyhtiössä keneltäkään pois.
>> Taloustaito
