Erkaantumiskehitys asuntomarkkinoilla on hidastunut hintojen laskiessa koko maassa. Väestön pakkautuminen muutamiin kasvukeskuksiin ei kuitenkaan ole ohi. Suomi on 10–15 vuotta Ruotsia jäljessä kaupungistumiskehityksessä, ja länsinaapurissakin kehitys jatkuu yhä. Väestön, ja etenkin maksukykyisten kotitalouksien, keskittyminen pk-seudulle ja muutamiin kasvukeskuksiin mullistavat tulevaisuuden asuntomarkkinat. Merkit ovat jo nähtävissä.
Suomen talous on supistunut kolme vuotta peräkkäin, joten asuntomarkkinoiden nykyinen heikkous ei tule yllätyksenä. Asuntomarkkinat eivät ole irrallinen saareke muusta taloudesta, vaan riippuvaisia ympäröivästä kehityksestä. Asuntojen hinnat ovat koko maassa kääntyneet laskuun ja kauppamäärät ovat kaukana aiempien vuosien lukemista. Asuntomarkkinoiden isojako – erkaantuminen kasvukeskusten ja muuttotappioalueiden välillä – ei ole kuitenkaan ohi. Todellisuudessa muutos on vasta alussa.
Asuntomarkkinoiden dynamiikka toimii siten, että hintojen hiipuessa lasku on tavallisesti laaja-alaista. Suurimmat hintaerot tapahtuvat nousukaudella, jolloin halutuimpien alueiden hinnat nousevat ripeästi repien eroa muihin seutuihin. Suomea rasittava taantuma hidastaa kaupungistumisen vaikutuksia asuntomarkkinoihin. Erkaantumiskehitys ei ole ohi.
Varovaisten arvioiden mukaan pääkaupunkiseudun väkiluku kasvaa 300 000 asukkaalla seuraavan 20 vuoden aikana – kolmen Kuopion verran. Väestö pakkautuu muutamiin kasvukeskuksiin, joissa asuntomarkkinat toimivat nyt ja jatkossa. Näillä seuduilla suurin huoli on täysin riittämätön uudistuotanto, mikä nostaa asuntojen hintoja tavallisen palkansaajan ulottumattomiin.
Toisaalta muuttotappioalueilla on tapauksia, jolloin asunnosta ei pääse edes ilmaiseksi eroon, kun korjausvelka ylittää myyntiarvon. Ensimmäiset tapaukset ovat aiheellisesti nostaneet huolia. Suomen asuntomarkkinoista ei voi enää, eikä varsinkaan tulevaisuudessa, puhua mielekkäästi yhtenä kokonaisuutena, vaan paikallisina markkinoina.
Jos haluaa varmistua oman tai sijoitusasunnon myyntimahdollisuuksista, kannattaa kiinnittää katse muuttovirtoihin. Etenkin työllisten henkilöiden muuttoliike vaikuttaa suuresti alueiden tulevaan ostovoimaan ja kysyntään. Ylivoimaisesti eniten ihmiset haluavat muuttaa Helsingin seudulle. Myös Tampereen seutu on menestynyt, vaikkakin ero pääkaupunkiseutuun on valtava. Suomi tarvitsisi kuitenkin Helsingin rinnalle toista pesäkettä kilpailemaan ja jakamaan riskejä tulevaisuudessa.
Selvältä näyttää, että asuntomarkkinat erkaantuvat vääjäämättä ihmisvirtojen mukana. Asuntoa ei voi ottaa mukaansa ja uudistuotanto on kankeaa. Kuluvana vuonna hinnat laskevat koko maassa, mutta kasvun saapuessa jyvät erottuvat akanoista nopeasti. Jatkossakin suurimmat riskit asuntomarkkinoilla piilevät muuttotappioalueilla tai paikkakunnilla, jossa työllisyys nojaa vahvasti vain yhteen yritykseen tai toimialaan. Varoittavia esimerkkejä löytyy entisiltä tehdaspaikkakunnilta tai Nokian romahduksesta kärsineestä Salosta. Asunnonostopäätös tulee tehdä harkiten.
Juhana Brotherus on Suomen Hypoteekkiyhdistyksen ekonomisti.
