Olli Turunen ja Joonas Orava listasivat mainiossa blogissaan Osta, vuokraa, vaurastu viisi huomiota uudiskohteisiin sijoittavalle: sijainnin merkitys hintakehitykseen, huoneiston toimivuus suhteessa kokoon, vastikkeen realistisuus, vuokratontti ja pääoman sitoutuminen rakennusvaiheen aikana.
Samat pohdinnat ovat olleet monen muunkin mielessä kuluneen vuoden aikana. Vanhasta kannasta on ollut vaikea löytää toimivia sijoituskohteita – varsinkin, jos on ottanut huomioon realistisen korjausvelan.
Uudiskohteet ovat puolestaan tarjonneet huolettomuutta korjausten suhteen, virkistäviä uusia asumisen konsepteja, helppoa vuokrattavuutta, energiatehokkuutta ja ennakoitavuutta talouteen. Uudiskohteet ovat myös vuokralaisen mieleen. Moni on valmis maksamaan enemmän vuokraa uudesta asunnosta.
Tuskana on ollut kuitenkin uudiskohteiden hinta. Myös rakentajat ovat miettineet, miten saisivat tuottoyhtälön toimimaan niin, että kohteet kiinnostaisivat sekä oman asunnon etsijöitä että asuntosijoittajia. Yhtenä ratkaisuna on ollut yhtiölainan lyhennysvapaa. Rakennusliikkeet tarjoavat tällä hetkellä pisimmillään seitsemän vuoden lyhennysvapaita.
Uudiskohteessa saattaa olla fiksua miettiä jo etukäteen myyntisuunnitelma. Väistämättä jossain vaiheessa käy niin, että asunnon arvo ja vuokrataso asettuvat vanhan ympäröivän asuntokannan tasolle. Jos ympäröivän vanhan kannan hintataso on alun perin ollut merkittävästi uutta alempi, on uudiskohteen hintakehitystä vaikea ennustaa.
Hyvässä tapauksessa käy niin, että uudiskohteet nostavat ympäröivän vanhan kannan hintatasoa, mutta voi myös käydä niin, että alue ei kehity positiivisesti ja uudiskohteen reaalinen arvo pikemminkin laskee kuin nousee. Varminta ostovaiheessa on, jos hintaero uuden ja ympäröivän vanhan kannan välillä olisi mahdollisimman pieni.
Jos uudiskohteen ostamiseen mielii käyttää yhtiölainan lisäksi myös omaa pankkilainaa, kannattaa vertailla, miten eri tavoin pankit lainoittavat omaa rahoitusosuutta, joka on yleensä 30-40 % asunnon velattomasta hinnasta.
Laskukaava saattaa olla esimerkiksi sellainen, että asunnon vakuusarvo lasketaan velattomasta hinnasta, josta vähennetään yhtiölainan osuus. Näin esimerkiksi 100 000 euron asunnosta 70 prosentin velkaosuudella ei jää mitään omarahoitusosuuden lainan vakuudeksi (0,7 x 100 000 e -70 000 e = 0), vaan lainan saamiseksi tarvitaan muita vakuuksia.
Suomalaisiin iskostunut voimakas halu velan poismaksuun saa ihmiset epäilemään lyhennysvapaiden kannattavuutta. Lyhennysvapaa tarjoaa kuitenkin kiinnostavan mahdollisuuden oman pääoman tuottoon. Pitkä periodi antaa myös joustoa myyntiajankohdan valintaan. Vaikka uudiskohde ei olisikaan lyhennysvapaan jälkeen enää parhaiten tuottava kohde, se toimii pääsääntöisesti kuitenkin lyhennysvapaan aikana hyvin.
Mia Koro-Kanerva on Suomen Vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja
