Asuntosijoittajalla on edessään haasteita. Verotus kiristyy ja ylläpidon kustannukset nousevat, eikä kaikkea kustannusten nousua saa siirrettyä vuokraan. Monissa hyvissäkin asuntosijoituskohteissa ovat toistaiseksi ohi ajat, jolloin vuokralaisen vaihtuessa pystyi tekemään reippaan tasokorotuksen vuokraan.
Toisaalta ajat ovat tiukat myös monelle vuokralaiselle. Vaikka ansiotaso ei nouse, kipuavat vuokrat kuitenkin ylöspäin. Pääkaupunkiseudulla kipukynnys on monella tullut vastaan.
Pellervon taloustutkimuksen PTT:n arvion mukaan vuokrat nousevat vuonna 2015 vapaarahoitteisissa asunnoissa keskimäärin 2 % ja valtion tukemissa ARA-asunnoissa keskimäärin 3 %. Asuntojen ylläpitokustannukset jatkavat kuitenkin kasvuaan vuokria nopeammin, PTT:n mukaan vuosina 2014-2018 keskimäärin 3,6 % vuodessa.
Tässä laskelmassa on lähdetty siitä, että vuokranantajan tuottovaade ei nosta asumisen kustannuksia. Tosiasiassa on pikemminkin päinvastoin. Vuokranantajat toimivat puskureina vuokrien nousulle, kun eivät siirrä kaikkea kulukehitystä vuokriin, vaan joutuvat paikoin jopa tinkimään tuottovaateestaan.
PTT:n arviossa asumisen kustannusten nousua kiihdyttää erityisesti energia- ja kiinteistöverotuksen kiristyminen. Kustannuksia kasvattavat myös lisääntyvät korjaustarpeet.
Myös pääomatuloverotuksen kiristyminen vaikuttaa vuokra-asumiseen kustannuksiin, sillä vuokranantajan maksama pääomatulovero muodostaa niistä noin 15 %.
Öljyn hinnan huomattava lasku vähentää kustannuksia, mutta ei kompensoi muista tekijöistä aiheutuvaa nousua.
Vaikka ennusteet näyttävät synkiltä, kannattaa muistaa, että suhdanteet tulevat ja menevät. Vaikka asuntosijoittaja saisi välillä vähän viileämpää vettä niskaansa, ihmiset tarvitsevat aina asuntoja. Asuntosijoituksella pystyy edelleen tekemään hyvää tuottoa, mutta hankaloituva markkinatilanne erottaa jyvät akanoista. Jos haluaa pärjätä, pitää kiinnittää huomiota ainakin näihin asioihin:
- Hyvästä vuokralaisesta kannattaa pitää kiinni. Se on tarkoittaa asiakaspalveluasennetta, neuvottelutahtoa ja asunnon kunnossa pitämistä.
- Vuokralaisen valinnassa perusteellinen maksukyvyn selvittäminen on kaiken a ja o.
- Asunnon valinnassa kannattaa olla entistä tarkempi ja syynätä tarkkaan taloyhtiön tasekirja, korjaushistoria ja tulevat korjaussuunnitelmat.
- Velkavivuttajien kannattaa laskea tuottoa 6 prosentin korkotasolla.
- Tärkeintä on kuitenkin yrittää vaikuttaa hoitovastikkeiden tasoon taloyhtiöissä. Monesti yhtiökokouksessa osakkaat ottavat annettuna hoitovastikkeiden vuosittaisen nostamisen, vaikka yhtiöissä olisi paljon asioita, jotka voitaisiin tehdä kustannustehokkaammin ja joilla vastiketta saataisiin painettua alaspäin. Voisipa kokouksessa ehdottaa jopa isännöitsijälle taloudellista porkkanaa, jos hän saa hoitokulut laskemaan tinkimättä taloyhtiön hoidon laadusta.
Mia Koro-Kanerva on Suomen Vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja
Mia Koro-Kanerva on mukana myös Vero2015-tapahtuman asuntomarkkinapaneelissa 11.3. klo 17.00.
