1990-luvulla tehtiin päätös, jonka ansiosta vuokra-asuntomarkkinoilla tapahtui ratkaiseva positiivinen käänne. 2000-luvulla on tehty kolme suurta virhettä, joilla 90-luvun positiivinen kehitys monessa mielessä katkaistiin. Ymmärtääkseen tämän hetken vuokra-markkinoiden ongelmia on tunnettava neljä keskeisintä käännettä viimeisten 25 vuoden ajalta. Tässä ne pähkinänkuoressa.
Johdanto
Vuosina 1991–1995 purettiin vapaarahoitteisten asuntojen vuokrasääntely. Sen aikana Suomen vuokramarkkinat olivat samanlaisessa umpisolmussa kuin ne ovat vuokrasääntelyn säilyttäneessä Ruotsissa edelleenkin. Vuokra-asunnon saaminen kesti vuosia, asunnot olivat huonokuntoisia ja nopeasti vuokra-asunnon sai käytännössä vain kiskurihintaan pimeiltä markkinoilta, joilla vuokralaiset vuokrasivat asuntoja voittoa tavoitellen eteenpäin toisilleen.
Vuokrasääntelyn purkamisesta seurasi valtava positiivinen vaikutus vuokra-asuntojen tarjontaan, vaikka joskus lukuihin perehtymättä muuta väitetään. Vuokra-asuntojen yhteismäärä Suomessa kasvoi 66 % vuodesta 1990 vuoteen 2014. Ennen vuokrasääntelyn purkua vuonna 1990 Suomessa oli 546 000 vuokra-asuntoa. Vuonna 2014 vuokra-asuntoja oli 905 000. Tämä on kiistaton tosiasia, jota ei jostain syystä ole julkisuudessa huomioitu. Ehkä siksi, että se jää helposti tilastoista huomaamatta tai laskematta. (Lähde: Tilastoskeskus, Asunnot ja asuinolot 2014, yleiskatsaus (pdf), sivu 4, toiseksi alin kappale)
Tiedämme, että vuokramarkkinoita heiluttaa hyvässä ja pahassa kysynnän ja tarjonnan laki. Tätä voimakkaaseen vuokra-asuntojen tarjonnan kasvuun johtanutta 1990-luvun päätöstä ja Suomen ensimmäisen asuntoministerin Pirjo Rusasen poikkeuksellisen ansiokasta työtä olisi siten syytä erityisesti kiittää. Jokainen voi pohtia, millä tasolla Suomen vuokra-asuntomarkkinoiden nykyiset ongelmat olisivatkaan, ellei taustalla olisi näin vahva vuokra-asuntojen määrän kasvukäyrä.
Kolme suurta virhettä 2000-luvulla:
1. suuri virhe: Krooninen pula pienistä asunnoista luodaan rajoittamalla niiden rakentamista
Vuonna 2000 elettiin teknokuplan vuosia, ja pääkaupunkiseudulle syntyi hurjaa tahtia uusia työpaikkoja. Työn perässä muuttavat nuoret etsivät kiivaasti vuokrayksiöitä, jotka vietiin rakennuttajien käsistä.
Tiettävästi Helsingin Kokoomuksen piirissä huolestuttiin tästä kehityksestä, jonka ajateltiin tuovan liiaksi ääniä vihervasemmistolle. Helsingin Kokoomuksen kannalta pidettiin parempana, että Helsinkiin tuotettaisiin lähinnä perheasuntoja hyvätuloisille, joiden äänien arvioitiin suuntautuvan kuntavaaleissa Kokoomukselle.
Ajettiin läpi niin sanottu 75-neliön sääntö, jonka mukaan Helsinkiin rakennettavien talojen asuntojen keskikoon on oltava vähintään 75 neliötä, vaikka kaupunki kärsi jo tuolloin nimenomaan huutavasta pienasuntopulasta.
Muut suuret kaupungit ottivat Helsingistä mallia, joskin pienten asuntojen rakentamista rajoitettiin niissä hieman lievemmin kuin Helsingissä. Yhteistä oli kuitenkin kohtalokas ajatus siitä, että rakentamalla isompia asuntoja saadaan kaupunkiin parempia veronmaksajia. Tämä oli Kokoomuksen virallinen selitys linjalleen myös Helsingissä. Seurauksena oli pienasuntopulan kroonistuminen ja ajautuminen pahimmilla alueilla katastrofaalisen partaalle.
Helsinki huomasi lopulta virheensä ja loivensi rajoitusta vuoden 2012 lopussa niin sanotuksi 80-neliön säännöksi. Sen mukaan rakennettavan talon joka toinen asunto saa olla pieni asunto, yksiö tai kaksio. Ja muidenkaan asuntojen ei tarvitse olla 80 neliötä suurempia, kunhan niissä on kaksi makuuhuonetta. Tämä muutos katkaisi yli vuosikymmenen jatkuneen pienasuntopulan pahenemisen, mutta ei ollut toisaalta riittävän radikaali, jotta tilanne olisi alkanut helpottaa.
Rakennusliikkeet rakentaisivat mielellään paljon enemmän pieniä asuntoja, koska ne menevät kaupaksi todella nopeasti. Pienasuntopulan helpottamisen este löytyy siis nimenomaan kaavoituksessa asetetuista rajoituksista.
Tyypillisesti pääkaupungeissa ympäri maailmaa kärsitään pienasuntopulasta, ja isojen asuntojen rakentamista kantakaupunkiin siksi rajoitetaan. Keskustan rajallinen rakennusoikeus halutaan käyttää mieluummin moneen melko pieneen asuntoon kuin yhteen suureen yhden ainoan perheen käytössä olevaan asuntoon. Jostain syystä Suomessa asiaa ei ajatella näin, vaan juuri toisin päin. Keskusta-alueillakin pienten asuntojen rakentamista rajoitetaan ja isojen asuntojen rakentamista suositaan.
Keskeinen mielipidevaikuttaja pienasuntojen rakentamisen rajoitusten säilymisen takana on Helsingin yliopiston kaupunkimaantieteen professori ja varadekaani Mari Vaattovaara, jonka näkemyksen mukaan Helsingissä ei ole pienasuntopulaa.
2. suuri virhe: Valtion tukemien vuokra-asuntojen vilkas tuotanto tyrehdytettiin vuonna 2004
Pienten asuntojen lisäksi markkinoilla tarvitaan kohtuuhintaisia isompia vuokra-asuntoja. Tehokkaana ratkaisuna tähän tarpeeseen toimivat vuoteen 2004 saakka valtion tukemat vuokra-asunnot. Niiden vuokrat pohjautuvat omakustannushinnoitteluun, koska voiton tavoittelua on vahvasti rajoitettu.
Aiemmin rajoitusaika oli 20 vuotta, mikä teki tällaisten valtion tukemien kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tuottamisen myös yksityisen sektorin pääomalla järkeväksi. Vuonna 2004 rajoitusaika kuitenkin nostettiin 40 vuoteen, jolloin yksityinen sektori käytännössä lopetti kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tuottamisen kokonaan. Kun taloudellinen pihvi katosi tyystin, samoin kävi motivaatiolle.
Uusien kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tuotanto romahti, kun niiden tuotanto jäi käytännössä vain julkisen sektorin harteille. Samaan aikaan ja samasta syystä myös julkinen sektori vähensi kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen aloituksia, ja tuotantomäärät jäivät täysin riittämättömiksi. Alkoi nyt jo 12 vuotta jatkunut kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen pulan paheneva kierre.
Vuosien mittaan on nähty lukuisia korkean profiilin vetoomuksia sen puolesta, että 20-vuotinen ARA-malli sekä korkotukineen että valtiontakauksineen palautettaisiin käyttöön ja kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tuotanto saataisiin sitä kautta takaisin jopa vuotta 2004 edeltäneiden huippuvuosien tasolle.
Vuoden 2017 alusta 40-vuotisen ARA-mallin säännöt nyt uudistuvatkin. Valitettavasti kuitenkin sellaiseen suuntaan, että jo ennestään tukehduttavan tiukat rajoitukset tiukkenevat entisestään. Muutos tuntuu ikään kuin siltä viimeiseltä naulalta pitkäjänteisen kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon arkkuun.
Balsamiksi haavoihin tarjoillaan samaan aikaan elvytystoimena 10-vuotista välimallin korkotukea, joka onkin tehokas ja tervetullut elvytyskeino. Mutta tärkeää on ymmärtää, ettei se hetkellisenä piristysruiskeena paikkaa kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen pitkäjänteisen tuotannon vesittämistä. Asuntokannan muutokset ovat hitaita, ja siksi asuntomarkkinoilla pitäisi ajatella ennen kaikkea ajallisesti pitkiä kaaria ja niihin liittyviä motiiveja.
3. suuri virhe: Ahneus ajoi isot vuokranantajat selvästi inflaatiota korkeampiin vuokrankorotuksiin
Kolmas suuri virhe ei ole poliittinen, kuten kaksi edellistä, vaan markkinavoimien itsensä tekemä. Toisaalta kaksi edellistä virhettä tarvittiin alle, jotta tämä kolmas oli mahdollinen.
Viime vuosikymmenen loppuun saakka vapaarahoitteisen vuokra-asunnon vuokra oli tapana sitoa kuluttajahintaindeksiin tai jo erillisenä indeksinä lakanneeseen elinkustannusindeksiin. Siksi vanhojen vuokrasopimusten vuokrat nousivat aiemmin suurin piirtein inflaation tahtiin. Tämä tuntui myös vuokralaisista pääsääntöisesti oikeudenmukaiselta.
Kuluvalla vuosikymmenellä inflaatio on ollut todella matala, ja varsinkin suurimmat vuokranantajat ovat alkaneet systemaattisesti kirjata vuokrasopimuksien vuokrankorotusehdot niin, että vuokraa ei enää koroteta indeksin muutoksen mukaisesti, vaan korotus on indeksi + jotain.
On nykyään tavallista, että vuokran korotusehto on kuluttajahintaindeksi + 2 %, mitä voitaneen vielä pitää vielä kohtuullisena. Suurimmillaan korotusehtona on kuitenkin yleiseen inflaatioon nähden huikea kuluttajahintaindeksi + 5 %, joka on viime aikoina huolestuttavan nopeasti yleistynyt suurimmilla vuokranantajilla.
Tärkeää onkin ymmärtää, että viime vuosien vanhojen vuokrasuhteiden nopea vuokrien nousu on ollut seurausta nimenomaan tästä innovaatiosta, matalan inflaation seurauksena keksitystä tavasta sisällyttää vuokrasopimukseen inflaatiosta riippumaton korotusautomaatti. Siten vuokria voidaan nostaa, mitä ikinä ympäröivässä maailmassa tapahtuukin.
Tällaisten vuokrankorotusehtojen seurauksena vanhojen vapaarahoitteisten vuokrasopimusten vuokrat ovat matalasta inflaatiosta huolimatta niin kovassa nousussa, että vanhojen vuokrasopimusten vuokrataso on monissa tapauksissa noussut yli kyseisen asunnon nykyisen markkinavuokran. Eli sen vuokratason, joka asunnosta nyt saataisiin, jos siihen etsittäisiin uusi vuokralainen.
Tällainen toiminta on myös vuokranantajan oman edun kannalta hyvin lyhytjänteistä, varsinkin kun toimintamalli on vähitellen nostettu julkisuuden hampaisiin. Yritykset korottaa vanhojen vuokrasopimusten vuokria yli markkinavuokratason (minkä esim. kuluttajahintaindeksi + 5 % korotusperusteena sinänsä kyllä mahdollistaa) voivat vuokralaisten irtisanoutumisen kautta johtaa tilanteeseen, jossa asunnot joudutaankin lopulta vuokraamaan seuraaville vuokralaisille nykyistä halvemmilla vuokrilla. Vuokrasopimuksiin kirjatuista kovista korotusehdoista huolimatta vuokrankorotusmaltti olisi siis nyt valttia myös vuokranantajien näkökulmasta.
Tärkeää on, että vuokralaiset aina ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista tarkistavat vuokrankorotusehdon, eivätkä suostu hyväksymään kohtuuttomalta tuntuvaa ehtoa. Vuokrankorotusehto on yksi niistä sopimusehdoista, joista osapuolten on tärkeää neuvotella.
Olen toiveikas sen suhteen, että ylisuurten korotusten kirjaaminen vuokrasopimuksen ehtoihin jää paljastuttuaan samanlaiseksi vuokramarkkinoiden hetkelliseksi lieveilmiöksi kuin mitä vuokra-asuntojen huutokauppa muutamia vuosia sitten oli. Vuokranantajien maineeseen näistä molemmista jää kuitenkin ikävä tahra, vaikka vain osa vuokranantajista on niihin sortunut.
Lohdullista kyllä tämä on virhe, jonka markkinatoimijat voivat itse yhteistuumin korjata.
Timo Metsola on Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja
