Yksityissijoittajille suunnatut asuntorahastot ymmärretään likvideinä sijoituksina, joista sijoittaja saa sijoittamansa pääoman halutessaan kohtalaisen nopeasti takaisin itselleen. Näin onkin, mutta vain silloin kun rahastolla menee hyvin ja aurinko paistaa. Positiivisen kehityksen aikana vain hyvin pieni osa sijoittajista näissä erikoissijoitusrahastoissa tätä rahasto-osuuksien lunastusmahdollisuutta käyttää. Sijoittajalle syntyy kuitenkin illuusio, että jos haluaisin, saisin koska vain rahani pois. Totuus on kuitenkin kaukana siitä.
Rahasto-osuuksien lunastusmahdollisuuden arvo positiivisen kehityksen aikana on rajallinen, koska suurin osa sijoittajista pyrkii realisoimaan tämän tyyppisen sijoituksen vasta, kun sijoituskohteen näkymiin on ilmestynyt jotain merkittävästi kielteistä. Koska erikoissijoitusrahaston ei tarvitse tällaista tilannetta paljastaa ennen kuin kriisi on päässyt todella pahaksi, tosipaikan tullen halukkaita lunastajia on paljon yhtä aikaa. Yllätyksenä voi tulla, että he eivät enää saakaan rahojaan.
Rahastot on rakennettu niin, että ne voivat maksaa kerralla ulos vain hyvin pienen osan kaikista sijoituksista. Vähänkään suuremman pääomamäärän palauttaminen sijoittajille edellyttää aikalisän ottamista, eli lunastukset keskeytetään ja rahasto alkaa realisoida omistustaan. Tällainen tilanne, jossa rahojen saaminen pois rahastosta on hetkellisesti estetty, on omiaan lisäämään myös muiden sijoittajien realisointihaluja. Tilanne muodostuu nopeasti sekä rahastojen että sijoittajien kannalta hyvin ongelmalliseksi.
Sijoittaja ei saa sijoittamaansa pääomaa asuntorahastoista takaisin, ellei pyydä silloin kun menee hyvin. Joku voisi nähdä asian niin, että on sijoittajan omalla vastuulla tietää, milloin tilanne on kääntymässä sellaiseksi, että on aika pyytää rahat takaisin. Sijoittajat eivät kuitenkaan pysty etukäteen arvioimaan, milloin aurinkoinen päivä muuttuu sateiseksi tai jopa myrskyiseksi, koska he eivät itse asiassa edes saa faktoja siitä, miten rahastolla menee.
Erikoissijoitusrahastojen ei tarvitse raportoida sijoittajille esimerkiksi kaksioiden vakavista vuokrausvaikeuksista Espoossa. Eikä mistään muustakaan. Sijoittaja ei voi tietää onko rahaston toiminta terveellä pohjalla vai alkaako se muistuttaa pyramidirakennelmaa, jossa uusien sijoittajien sijoituskassavirralla maksetaan vanhojen sijoittajien tuotot. Hänelle ei nimittäin kerrota sen enempää kuin mitä pyramidihuijauksen pyörittäjät kertovat. Menestyvää rahastoa ja pyramidihuijausta on siis todella vaikea käytettävissä olevien faktojen puolesta erottaa toisistaan. Sitä, kuinka paljon on lipsahdettu luovan kirjanpidon puolelle, ei voi tietää.
Täytyy muistaa, että jopa niillä tuotteilla, jotka todellisuudessa ovat pyramidihuijauksia, on usein toimiva likviditeetti silloin, kun pääomia virtaa sisään ja sijoittajat halutaan pitää luottavaisina pienten realisointien onnistumisella. Eli halukkaat saavat rahansa pois, ja se pitää muut luottavaisella mielellä. Sellainen likviditeetti, joka on olemassa vain aurinkoisena päivänä, ei kuitenkaan todellisuudessa tuo sijoittajalle minkäänlaista turvaa sijoituskohteen ajautuessa vaikeuksiin.
Pörssilistattu Orava Asuntorahasto raportoi toiminnastaan pörssin sääntöjen mukaisesti. Niinpä sijoittajalla on käytössään kohtalaisen hyvät tiedot yhtiön liiketoiminnasta. Riskien tunnistaminen on sijoittajasta itsestään kiinni. Pelottavaa on se, että erikoissijoitusrahastot toimivat verhon takana. Sieltä huikkaillaan sijoittajalle tietoa tuotoista verhoja avaamatta. Valistunutkaan sijoittaja ei voi tietää miten liiketoiminta sujuu. Sijoittaja ei tiedä vuokratuottojen tai -tappioiden, mahdollisten myyntivoittojen tai -tappioiden ja paperilla tapahtuvien arvonmuutosten suuruutta. Jos erikoissijoitusrahastot joutuisivat raportoimaan kuten Orava raportoi, myös tunnelmat monen erikoissijoitusrahaston ympärillä valahtaisivat saman tyyppisiksi.
Hyvä kysymys on, onko oikein, että myös vaikeuksiin ajautumassa olevat yksityissijoittajille suunnatut erikoissijoitusrahastot saavat muina miehinä kerätä lisää pääomaa pahaa aavistamattomilta ihmisiltä aivan kuin kaikki olisi hyvin. Olen sitä mieltä, että asuntoihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen pitäisi kertoa liiketoimintansa keskeiset tunnusluvut avoimesti sijoittajilleen vastaavalla tavalla kuin pörssilistattu asuntorahasto joutuu ne kertomaan.
Timo Metsola
Kirjoittaja on Vuokraturva Oy:n hallituksen puheenjohtaja.
