Kevät ja yhtiökokoukset kuuluvat yhteen. Yhtiökokouksiin kuuluu myös värikäs keskustelu, toisinaan asiasta, välillä sen vierestä. Lisäksi kokouksissa käytetään ihan todellista valtaa. Päätösvaltaa, mutta myös puhevaltaa. Yhtiökokouksen henki ja yleinen tahtotila vaikuttaa usein pöytäkirjaan kirjattuja päätöksiä laajemmin. Se, mitä kokouksissa tapahtuu, on siis kaikkea muuta kuin samantekevää.
Itselläni on sijoittajatahon näkökulma 750 suomalaiseen asunto-osakeyhtiöön ja niiden hallintoon. Lisäksi käymme jatkuvasta asiakkaidemme asioihin liittyen läpi tuhansien taloyhtiöiden tunnuslukuja yleisellä tasolla. Hajontaa on aika lailla, ja ääripäät ovat kaukana toisistaan.
Asuntosalkku-rahastot listasivat äskettäin omaa käyttöään varten periaatteita, joilla taloyhtiön asuntojen arvo sijoituskohteina nousee. Jaan niistä tärkeimmät tässä yleisemminkin pohdittavaksi.
Pohditaan sitä ennen kuitenkin hetki mihin näiden vinkkien logiikka perustuu.
Osakkaat maksavat yhtiölle yhtiövastiketta. Yhtiövastike koostuu hoito- ja rahoitusvastikkeesta sekä käyttökorvauksista. Lisäksi osakkailta voidaan kerätä varoja etukäteen myöhemmin tehtäviin korjauksiin. Asunnonomistajan etu on, että taloyhtiön kulut ovat läpinäkyvät. Miksi?
Niistä asunnoista, joiden hoitovastike on matala, maksetaan korkeampia kauppahintoja. Asukkaat ja ostajat kun arvostavat matalaa hoitovastiketta. Siksi hoitovastikkeessa ei saa olla mukana mitään ylimääräistä, vaan käyttökorvaukset ja remonttirahat kannattaa pitää siitä erillään. Näin ei kuitenkaan läheskään aina ole. Alla listatut seitsemän toimenpidettä liittyvät kaikki siihen, kuinka tämä tavoite onnistuu.
1. Hoitovastikkeella tulee kattaa pelkät hoitomenot
Hoitovastikkeella on tarkoitus kattaa vain hoitokulut. Matala hoitovastike kiinnostaa asunnon ostajaa ja tekee sen, että hän on valmis maksamaan asunnosta enemmän. Asunnon arvo nousee, oli se myynnissä tai ei. Pidä siis hoitovastike mahdollisimman matalana.
2. Käyttökorvaukset tulee veloittaa erikseen ja niiden tulee kattaa käytön todelliset kustannukset
Vesimaksun suuruus pitäisi määräytyä veden ja jäteveden todellisten kustannusten mukaan. Lisäksi vesimaksujen määrään tulee lisätä 1/3 ympärivuotisista lämmityskuluista, koska se on veden lämmittämisen kustannus. Erikseen kannattaa myös veloittaa mm. sähkö-, sauna-, pesutupa- autopaikka-, kaapeli-TV- ja laajakaistamaksut. Näin ne eivät jää piilokuluiksi hoitovastikkeeseen ja nosta sitä. Hoitovastike ja käyttökorvaukset ovat vähennyskelpoisia vuokratulojen verotuksessa kustannusten ryhmittelystä riippumatta.
3. Korjausvastikkeita ei kannata periä ollenkaan
Korjauksia varten ei kannata kerätä varoja etukäteen, kun korjaukset voi maksaa jälkikäteenkin. Jos korjausvastiketta kerätään ja myyt asunnon pois ennen korjauksen toteutumista, käytännössä häviät rahat. Korjausvastike yleensä rahastoidaan, jolloin se ei myöskään ole vähennyskelpoinen vuokratulojen verotuksessa.
4. Yllättävät ja satunnaiset kulut kannattaa kattaa ylimääräisillä hoitovastikkeilla
Yllätyksiin ei kannata varautua korkeammalla vastikkeella. Korkeampaa vastiketta maksetaan silloin joka tapauksessa, vaikka mitään yllättävää ei tapahtuisi, ja tämä laskee taloyhtiön asuntojen houkuttelevuutta. Ylimääräinen hoitovastike on vähennyskelpoinen vuokratulojen verotuksessa.
5. Vanhat alijäämät, aiemmat korjaukset ja muut sotkut tulee rahoittaa ylimääräisellä vastikkeella tai uudella rahoitusvastikkeella, ei vastiketta nostamalla
Vajeita ei tule paikata vastiketta nostamalla, koska se antaa väärän kuvan yhtiön nykyisten kulujen tasosta ja lisäksi vastike tuppaa silloin jäämään korkeammalle tasolle sittenkin, kun vajeet paikattu. Vanhat vajeet eivät ole kuluvan vuoden hoitomenoja, eivätkä kuulu hoitovastikkeeseen.
6. Korjaukset taloyhtiön lainalla tai ylimääräisillä vastikkeilla
Isot korjaukset kannattaa rahoittaa taloyhtiön lainalla. Osakkaat maksavat sen rahoitusvastikkeella, jonka taloyhtiö tulouttaa kirjanpidossaan, jolloin sekin on vähennyskelpoinen vuokratuloista. Pienemmät korjaukset kannattaa rahoittaa ylimääräisellä hoitovastikkeella, siten varsinainen hoitovastike pysyy matalampana.
7. Ei liian suurta kassaa
Sopiva taso taloyhtiön kassaksi on 1-2 kuukauden hoitovastikkeiden määrä. Jos kassassa on enemmän rahaa, hoitovastiketta kannattaa laskea koko vuodelta, ei antaa vastikkeen osalta vapaakuukausia. Joissain tapauksissa luotollinen tili saattaa olla hyvä vaihtoehto.
Timo Metsola
Kirjoittaja on Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja.
