Heinäkuun alun jälkeen lainakatto rajoittaa velkarahan käyttöä asuntokaupassa. Katto tulee tutuksi etenkin ensiasunnon ostajille.
Lainakatto koskee myös vapaa-ajanasuntoja ja sijoitusasuntoja.
Lainakatto koskee asuntolainoja, joista tehdään sopimus 1.7.2016 tai sen jälkeen. Jos lainasta on sovittu aiemmin, lainakatto ei sitä koske, vaikka laina nostettaisiin heinäkuun alun jälkeen.
Jos ostat asunnon, lainakattomääräysten mukaan pankki voi myöntää sinulle lainaa enintään 90 % (ensiasunnon ostajalle 95 %) lainalle antamiesi vakuuksien arvosta. Käytännössä se yleensä tarkoittaa, että laina voi olla enintään 90 % (ensiasunnossa 95 %) asunnon kauppahinnasta. Kymmenen prosentin osuus sinun on rahoitettava säästöillä tai lainalla, johon hankit lisävakuuksia. Asunto ei käy tämän lainaosuuden vakuudeksi.
Äkkiseltään voisi kuvitella, että lainakatto lisäisi asunnonhankintaa suunnittelevien etukäteissäästämistä. Etenkin ensiasunnosta haaveilevilla varmaan lisääkin. Toisaalta asuntoa vaihtavista suurin osa on jo maksanut vanhoja lainojaan sen verran, että pää ei osu kattoon, vaikka lainaa tarvitsisi lisää.
Monille asunnonostajille lainakatto ei merkitse mitään muutosta nykyiseen. Yleensä pankit hyväksyvät asuntolainan vakuudeksi vain 70 % (jotkin pankit 75 %) asunnon kauppahinnasta. Jos silloin tarvitset ja saat esimerkiksi 100 000 euron asuntoon 80 000 euroa lainaa, asunto riittää vakuudeksi 70 000 euron lainaosuudelle. Pankki voi vaatia lisävakuuksia 10 000 eurolle.
Osa lainanottajista joutuu kuitenkin miettimään rahoituksensa uudelleen. Finanssivalvonnan arvion mukaan lainakattomääräys saattaa tiukentaa luotonsaantia noin viidesosalla asuntolaina-asiakkaista.
Osa lainoista on tähän asti ollut jopa 100 prosentin lainoja eli lainalla on rahoitettu koko asunnon kauppahinta. Tällaisissa tapauksissa lainakatto puree. Katosta pääsee kyllä läpi, mutta ei aivan helposti.
ESIMERKKI
Haluat ostaa 100 000 euron asunnon. Lainakatto rajaa asuntolainasi enintään 90 000 euroon.
A) Pankki myöntää sinulle 90 000 euron asuntolainan. Jos pankki noudattaa ns. 70 prosentin sääntöä, asunto riittää vakuudeksi 70 000 euron lainaosuudelle. Pankki voi vaatia lisäksi muita vakuuksia.
Jotta saat ostettua asuntosi, tarvitset lisäksi säästöjä 10 000 euroa.
B) Jos pankki myöntääkin sinulle 100 000 euron asuntolainan eli myös lainakattorajan ylittävät 10 000 euroa, tarvitset pankin vaatimien vakuuksien lisäksi vakuuksia 11 111 euroa. Lisävakuuksien määrä lasketaan näin: Lainakattomääräyksen mukaan asuntolaina saa olla enintään 90 prosenttia sitä varten annettavien vakuuksien arvosta. Jos vakuuksien arvo on asunnon kauppahinta 100 000 euroa + lisävakuus 11 111 euroa eli yhteensä 111 111 euroa, siitä 90 % = 100 000 euroa = lainan enimmäismäärä.
Lainakattorajan ylittävän osuuden vakuudeksi kelpaa vain ns. reaalivakuus eli esimerkiksi talletus, rahasto-osuudet tai osakkeet tai muut arvopaperit, kesämökki tai vaikkapa vanhempiesi omasta asunnostaan antama vakuus.
Henkilötakaus tai pankista ostettu täytetakaus ei kelpaa.
Kun pankissa arvioidaan vakuuksiasi, eri omaisuuslajien vakuusarvo vaihtelee muun muassa riskin perusteella. Jos vakuutena on esimerkiksi osakkeita, niiden vakuusarvo on yleensä pienempi kuin osakkeiden markkina-arvo panttauspäivänä.
Jos lämpö nousee, kattoa lasketaan
Lainakaton avulla pyritään hillitsemään ja ehkäisemään sekä kotitalouksien velkaantumista että asuntohintojen nousua. Ne ovat kytköksissä toisiinsa. Hintojen noustessa asuntolainat kasvavat, jolloin taas paine hintojen nousuun lisääntyy.
Näistä syistä lainakattosääntely koskee myös sijoitusasuntoihin otettavia lainoja sekä vapaa-ajanasuntojen lainoitusta, vaikka vapaa-ajanasunnoilla tuskin on sanottavaa vaikutusta asuntomarkkinoihin.
Jos asuntomarkkinat uhkaavat kuumentua, Finanssivalvonnalla on mahdollisuus kiristää otetta ja laskea lainakattoa 80 prosenttiin.
Lainakatto koskee kuitenkin vain kuluttajaluottoja. Jos asuntoihin sijoittaa esimerkiksi osakeyhtiö, kattoa ei ole.
Ensiasunnon ostajalle lievemmät säännöt
Ensiasunnon ostajilla lainakatto on muita korkeammalla. He voivat saada asuntolainaa enintään 95 % asunnon ostohinnasta. Ja vaikka Finanssivalvonta laskisi lainakattoa, ensiasunnon ostajien katto pysyy muita korkeammalla, sillä heidän kattonsa voi laskea vain 85 prosenttiin.
ASP-säästäjät ovat viranomaisten erityissuojeluksessa. Vaikka kattoa laskettaisiin, se ei lainkaan koskisi ASP-lainan ottajia.
Toisaalta aspilaisille asetetut vaatimukset ovat jo ennestään tiukemmat kuin muille ensiasunnon ostajille. ASP-lainan saaminen nimittäin edellyttää, että lainan ottajalla on säästettynä 10 prosentin omarahoitusosuus asunnon hinnasta eli heidän ”lainakattonsa” on käytännössä 90 prosenttia. ASP:n omarahoitusosuutta ei voi kattaa velkarahalla.
Lainakattosäännöksissä on joitain muitakin poikkeuksia. Esimerkiksi asuntoa vaihdettaessa lainamäärä voi tilapäisesti nousta yli 90 prosentin, jos vanhan asunnon myynnin jälkeen laina jää taas katon alle.
Ulla Simola
Juttua varten on haastateltu toimistopäällikkö Tommi Orpanaa Finanssivalvonnasta.
HUOM! Onko maksamasi kauppahinta asunnon velaton myyntihinta? Jos ei ole, lainasi ja vakuuksiesi suhdetta arvioitaessa oman lainasi päälle lasketaan myös asuntoosi kohdistuvat yhtiölainat.
