Vuokratuotot ovat kääntyneet monin paikoin laskuun, mutta asuntorahastot rakennuttavat yhä tuhansia uusia vuokra-asuntoja. Miten käy rahastojen tuotoille?
Kun pörssikurssit heiluvat, asuntosijoittaminen tarjoaa tasaista tuottoa – ainakin niin kauan, kuin asunnossa on vuokralainen. Jos asuntomarkkinoille sijoittaa rahaston kautta, yhden vuokralaisen irtisanoutuminen ei paljon kokonaistuottoa heilauta, sillä omistus on hajautettu jopa tuhansiin asuntoihin.
Piensijoittajille soveltuvia asuntorahastoja on OP:lla, Ålandsbankenilla ja FIMillä (S-Pankilla). Suurin niistä on OP-Vuokratuotto, jonka pääoma on yli miljardi euroa. Se sijoittaa yliopistokaupungeissa sijaitseviin asuntoihin.
”Meillä on noin 3 500 asuntoa valmiina ja noin 1 000 asuntoa rakenteilla. Myimme hiljan vanhoja asuntoja. Nyt asuinkiinteistöjemme keski-ikä on reilusti alle kymmenen vuotta”, rahaston salkunhoitaja Antero Tenhunen kertoo.
Myös Ålandsbankenin ja FIMin asuntorahastot ohjaavat varojaan kasvukeskuksiin ja etenkin pk-seudulle.
”Meidän päästrategianamme on sijaita tärkeiden liikennehankkeiden varrella, josta on helppo liikkua eri paikkoihin. Meillä on asuntoja vain ja ainoastaan kasvavissa kunnissa”, Ålandsbankenin asuntorahaston toinen salkunhoitaja Antti Valkama kertoo.
Asuntorahastot sijoittavat pelkästään uusiin asuntoihin.
”Jos on vanhaa asuntokantaa, voi olla haasteita vuokratuoton saamisessa ja esimerkiksi korjaustoiminta ja rakentaminen aiheuttavat kustannusten nousua. Me emme altistu tälle ollenkaan, koska meillä on vain uutta asuntokantaa”, Valkama sanoo.
Vuokratuotot saattavat pienentyä tulevaisuudessa
Asuntorahastojen omistamien vuokra-asuntojen käyttöasteet hipovat jopa 99 prosenttia. Mutta voiko tilanne muuttua?
FIMin kiinteistösijoituksista vastaavan johtajan Petri Jokisen mielestä nykytilanteeseen ei kannata liikaa tuudittautua.
”Olemme saaneet kaikki kohteemme vuokrattua meidän tuottovaatimuksella. Asuntoaloitukset ovat kuitenkin tänä vuonna aika korkealla tasolla, sillä ensi vuonna markkinaan valmistuu yli 40 000 uutta asuntoa. Kun tarjontaa tulee paljon lisää, meidän täytyy ehkä jopa laskea vuokria, että saamme vuokralaiset pidettyä”, Jokinen sanoo.
Antero Tenhunen näkee, että jatkossakin kysyntää riittää uusille vajaan 50 neliön vuokra-asunnoille, joiden sijainti on hyvä. Etenkin pääkaupunkiseudulla tuottotasoissa on ollut laskupainetta.
”Pääkaupunkiseudulla, varsinkin Helsingissä, liikutaan jo reippaasti alle 4 prosentin vuokratuotossa. Kun mennään lähemmäs kantakaupunkia, tuotto on noin 3 prosenttia. Kun alkuvuosina meidän kokonaistuotto oli 7–8 prosenttia, tänä vuonna se jää noin viiteen”, Tenhunen sanoo.
Ålandsbankenin asuntorahaston tuotto-odotus on 4–6 prosenttia, mihin rahasto katsoo yltävänsä myös jatkossa. Myös FIMissä pidetään kiinni tuotto-odotuksesta, joka rahastolle on asetettu.
”Meillä rahaston tuotto-odotus on 5–7 prosenttia. Olemme ylittäneet sen viime vuosina, mutta näkisin, että jatkossa tuottotaso normalisoituu, eli jonkin verran tuotossa tullaan alaspäin. Edelleen näemme kuitenkin positiivisena näkymät”, Jokinen sanoo.
Rahastot hakevat lisätuottoja rakennuttamisesta
Vaikka vuokratuotot uhkaavat laskea, asuntorahastot koettavat paikata lovea rakennuttamisella. Ålandsbankenin rahastolla on rakenteilla pari sataa uutta vuokra-asuntoa, FIMillä noin 800 ja OP:lla peräti tuhat uutta asuntoa.
”Jos lähtisimme ainoastaan ostamaan valmista tavaraa, tuotot olisivat erittäin niukat, varsinkin pk-seudulla. Asuntojen arvot ovat järjestelmällisesti korkeammat kuin rakentamisen kustannukset, joten rakentamisella saadaan sijoittajalle hyötyä”, Tenhunen sanoo.
Se, että rahastossa on voimakas kasvuvaihde päällä, tarkoittaa Petri Jokisen mukaan sitä, että kulut ovat tällä hetkellä etupainotteiset.
”Kasvu tarkoittaa meille etupainotteisia rakentamisen sekä vuokranvälityksen kuluja. Maksamme varmaan vain 1–2 prosenttia kassavirtatuotosta sijoittajille tuottoina. Tässä vaiheessa tuotto on etupäässä arvonnousua”, Jokinen sanoo.
Jokinen ei näe, että tuottojen laskeminen kiinteistöjen arvonnousun varaan olisi spekulatiivista, sillä se perustuu FIMillä Finanssivalvonnan ohjeistukseen ja ulkopuolisen AKA-arvioitsijan lausuntoon. Jokinen ei liioin näe, että pääkaupunkiseudulla olisi tällä hetkellä riskiä asuntokuplasta.
Kulut syövät tuotot, jos sijoitusaika on lyhyt
Asuntorahastoihin ei kannata sijoittaa rahojaan kovin lyhyeksi ajaksi, koska kulut on porrastettu sijoitusajan mukaan. Sijoittajalta voidaan periä jopa 5 prosentin lunastuspalkkio, jos osuutensa myy alle kahden vuoden omistamisen jälkeen.
Lisäksi sijoittajalta peritään juoksevat kulut sekä merkintäpalkkio. OP:ssa, FIMissä ja Ålandsbankenissa kaikissa peritään yli 8 prosentin palkkiot, jos sijoituksen myy alle vuoden omistamisen jälkeen.
”Kaupankäyntipalkkiorakenne perustuu siihen, että rahastossa omaisuuskanta on asunto-osakkeita. Niitä ei osteta tänään ja myydä huomenna. Palkkio menee aina rahastolle, eikä pankille. Se pakottaa sijoittajan miettimään, minkä osan varoistaan hän laittaa rahastoon. Tavoitetila on, että sijoitusaika olisi vähintään viisi vuotta”, Valkama sanoo.
Valkaman mukaan lyhyestä sijoitusajasta perittävät korkeat irtautumiskulut ovat mekanismi, jolla suojataan pitkäaikaisia sijoittajia.
Usein asuntorahastoissa edellytetään 5 000 euron vähimmäissijoitusta. Tästä poikkeus on S-Asuntorahasto, johon pääsee mukaan jo 200 eurolla. Se on sama rahasto kuin FIM Asuntotuotto, jota vain kaupitellaan eri nimellä S-Pankin asiakkaille. Ålandsbankenin asuntorahastossa minimisijoitus on 500 euroa.
|
Rahasto |
Tuotto, 12 kk, % |
Vuosituotto, 5 v, % |
Juoksevat kulut, % |
Pääoma, meur |
|
OP-Vuokratuotto B |
5,0 |
5,7 |
2,29 |
1 156 |
|
FIM Asuntotuotto A (S-Asuntorahasto) |
4,7 |
- |
2,45 |
176 |
|
Ålandsbanken Asuntorahasto A |
3,3 |
7,4 |
2,68 |
464 |
Lähde: Suomen Sijoitustutkimus Oy ja rahastot
Outi Airaksinen
