Kun ajat ovat muuttuneet, myös strategia saattaa olla tarpeen viilata uuden tilanteen mukaiseksi. Asuntosijoittajan päävalinta strategian osalta on se, luottaako hän arvonnousuun vai perustaako hän sijoituksensa kannattavuuden vuokratuottoihin. Tämä valinta vaikuttaa oleellisesti kohteen valintaan.
Myös muita strategisia valintoja on tehtävä. Pitäisikö hankkia uudiskohde vai käytetty asunto? Uudet asunnot ovat houkuttaneet aiemmin monia asuntosijoittajia, mutta houkutus on perustunut pitkälti taloyhtiölainoihin. Vaikka asuntosijoittaja saattaa voida vähentää verotuksessaan taloyhtiölainan korkoja sekä lainapääomaa, nyt moni asuntosijoittaja on kääntänyt katseensa edullisempiin käytettyihin asuntoihin.
Asuntosijoittajan strategiana voi olla myös esimerkiksi flippaus, jossa ideana on ostaa halvalla huonokuntoisia asuntoja, jotka flippaaja sitten remontoi ja myy reilulla voitolla. Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtajan Sanna Hughesin mukaan tänä vuonna flippaus on todennäköisesti taloudellisesti kannattamatonta, sillä myös hyväkuntoisten asuntojen hinnat ovat laskeneet ja myyntiajat pidentyneet.
Sen sijaan vuokra-asunnon tuottoja voi koettaa yhä parantaa esimerkiksi vuokraamalla asunto kalustettuna tai harjoittamalla lyhytaikaista vuokraustoimintaa.
Juuri nyt toimiva strategia voi olla myös ostaa kasvukeskuksesta iso perheasunto, sillä niitä on tarjolla melko vähän ja niissä vuokrat ovat viime aikoina nousseet. Isommassa kohteessa tärkeää on kuitenkin katsoa taloyhtiön tulevia hankkeita. Esimerkiksi iso linjasaneeraushanke voi tarkoittaa isoa pottia lisäpääoman tarvetta nimenomaan suurten asuntojen omistajille.
”Perheasunnoissa vuokralainen ehkä vaihtuu harvemmin ja niissä kysyntä on korkealla verrattuna tarjontaan. Yksiöt tai kaksiot ovat kuitenkin niitä, joista sijoittajat ovat perinteisesti olleet kiinnostuneita. Yksin asuvilla ei ole välttämättä mahdollisuutta muuttaa kaksioon, joten yksiöiden pohjakysyntä pysyy kyllä hyvänä”, Hughes arvioi.
Tee kotiläksyt huolella ennen ostopäätöstä
Ennen sijoitusasunnon ostamista kohteeseen, taloyhtiöön ja alueeseen on syytä tutustua huolella. Kun myyntiajat ovat pidentyneet, sijoitusasunnon hankinnassa ei tarvitse hätiköidä.
”Sijoitusasunnon ostajan kannattaa pitää oma strategia kirkkaana mielessä, tutustua kohteeseen ja taloyhtiöön. Vanhoissa kohteissa pitää selvittää, millaisia remontteja taloyhtiöön on tulossa. Ja vaikka myyntihinta olisi houkutteleva, pitää ottaa selvää, missä kunnossa taloyhtiön talous on”, Hughes sanoo.
Käytännössä kannattaa esimerkiksi varmistaa, ettei taloyhtiössä ole liikaa vastikerästejä ja vastikkeita on kerätty riittävästi, jotta taloyhtiöllä on ehkä myös puskuria yllättävien tilanteiden varalle. Vuokrattavuuden kannalta yksi olennaisimmista asioista on asunnon sijainti.
”Jos lähellä on oppilaitoksia ja työpaikkoja ja alueella on suuri väestön kasvu, asunto menee yleensä helpommin vuokralle”, Hughes sanoo.
Alueen lisäksi tärkeää on myös etäisyys esimerkiksi juna- tai metroasemalle. Esimerkiksi 200 metrin etäisyydellä asemasta asunto on yleensä helppo saada vuokrattua, mutta jos etäisyys ylittää 800 metriä, vuokralaisen löytäminen voi olla jo huomattavasti hankalampaa.
Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola kehottaa ottamaan selvää, mitä vuokralaiset oikeasti haluavat, sillä hyvistä vuokralaisista voi joutua kilpailemaan. Se onnistuu selaamalla netistä vuokrailmoituksia, vuokrausaikoja ja vuokrapyyntöjä. Metsola muistuttaa, että oma käsitys eri alueiden houkuttelevuudesta kannattaa myös päivittää tähän päivään.
”Aluekohtaisten erojen merkitys on kasvanut. Osa vuokranantajista voi suhtautua varauksellisesti esimerkiksi Myllypuroon tai Maunulaan, koska heidän käsityksensä näistä alueista on 10 tai 20 vuoden takaa. Tosiasiassa ne ovat kaksi kuumimpiin kuuluvaa Helsingin kaupunginosaa. Klassisin virhe on uskoa myyntivälittäjän puheita, hänen tehtävänsä on olla myyjän asialla”, Metsola sanoo.
Myös tulevat remontit vaikuttavat siihen, miten hyvä sijoitus asunto on.
Sekä Metsola että Hughes pitävät riskinä kohteita, joissa putkiremontti on talon iän takia tulossa eteen lähiaikoina, mutta hankesuunnitelmaa ei ole vielä tehty. Tulevien remontin kustannuksia on vaikea arvioida etenkin, kun inflaatio nostaa kustannuksia. Metsolan mukaan myös esimerkiksi ennen pitkää koittava Ukrainan jälleenrakennus voi nostaa merkittävästi rakennustarvikkeiden hintoja.
Remontin välittömien kustannusten lisäksi isot remontit kurittavat asuntosijoittajan taloutta myös sitä kautta, että remontin aikana asunnossa ei välttämättä pysty asumaan ja tällöin vuokratuotot jäävät joltain ajalta saamatta.
”Toisaalta remontin jälkeen asunnolla voi olla edessään jälleen taas kymmeniä vuosia, joiden aikana se tuo omistajalleen tuloja”, Hughes muistuttaa.
Hajauttaminen pienentää riskiä
Sijoittamisen yleinen ohjenuora siitä, ettei kaikkia munia kannata laittaa samaan koriin, pätee myös asuntosijoittamisessa. Ongelma vain on, että kokonaiset asunnot ovat melko kalliita, joten pääomaa tarvitaan runsaasti, jos sijoittaja pyrkii hajauttamaan sijoitustaan mahdollisimman erityyppisiin kohteisiin.
Timo Metsola kannustaa hajauttamaan myös ajallisesti. Jos tavoitteena on nyt hankkia kolme sijoitusasuntoa, niitä ei kannata ostaa kerralla, vaan esimerkiksi puolen vuoden välein.
6 x VINKKIÄ SIJOITUSASUNNON HANKINTAAN
1. Laske oman taloutesi luvut auki...
...ja mieti sen pohjalta itsellesi oma asuntosijoittamisen strategia. Tarvitseeko vuokratuottojen tuoda positiivista kassavirtaa vai oletko valmis panemaan joka kuukausi omasta pussista jonkin verran rahaa ja lasket sijoituksen tuoton myös asunnon arvonnousun varaan?
2. Tutustu alueeseen
Moni aloittaa asuntosijoittamisen tutulta alueelta. Jollet tunne aluetta, käy jonain viikonloppuna iltakävelyllä alueella, josta olet asuntoa ostamassa. Muista myös, että vanhat käsitykset jonkin alueen maineesta eivät välttämättä pidä enää paikkansa.
3. Kiinnitä huomiota asunnon vuokrattavuuteen
Olennaista on asunnon sijainti. Onko lähellä esim. junarata/metro, jokin oppilaitos tai esim. koulut ja päiväkodit, jos kyseessä on perheasunto? Myös asunnon kunto vaikuttaa vuokralaisten löytymiseen. Sijaintia pohtiessasi voit katsoa myös alueen väestöennusteita ja elinkeinorakennetta.
4. Tutustu taloyhtiöön ja ostettavaan kohteeseen
Fiilistelyn lisäksi lue huolella tilinpäätös, isännöitsijäntodistus, tulevat remonttisuunnitelmat, energiatodistus jne.
5. Älä usko myyntiesitteisiin
Etsi muitakin lähteitä ja laske asumisen kustannukset realistisella korkotasolla sen jälkeen, kun taloyhtiölainan mahdolliset lyhennysvapaat ovat ohi.
6. Tingi, äläkä hoppuile
Nyt voi olla mahdollista tehdä tiliä tarjoamalla selvästi pyyntihintaa vähemmän, sillä asuntojen myyntiajat ovat venyneet.
Outi Airaksinen
Miten asuntojen hintojen lasku vaikuttaa asuntosijoittajan tuottoihin? Entä onko odotettavissa, että asuntosijoittajalle tarjoillaan kohta "törkyhalpoja" kohteita, jos esimerkiksi rakennusliikkeet joutuvat vaikeuksiin? Lue juttu syyskuun Taloustaidosta, joka ilmestyy 6.9. Veronmaksajien jäsen, voit lukea jutun myös näköislehdestä.
Timo Metsola vieraili 28.8. Taloustaito LIVEssä kertomassa ajatuksiaan asuntosijoittamisesta tässä markkinatilanteesta.
