KARON PÖRSSI EQ Asunnot -rahaston arvo oli vuodenvaihteessa 85,0 miljoonaa euroa. Rahastoon oli alkujaan kerätty rahaa 100,3 miljoonaa euroa, joten sijoittajien omistukset olivat 15 prosenttia miinuksella.
Vain reilua kuukautta myöhemmin EQ lähestyi rahaston osuudenomistajia ehdotuksella: entä jos EQ Asunnot- ja hieman pienempi EQ Asunnot II -rahasto lyötäisiin yhteen? Samalla sijoittajilta kerättäisiin lisää rahaa.
Jos rahastot yhdistettäisiin, EQ Asunnot arvostettaisiin vain 35,3 miljoonan euron arvoiseksi. Reilussa kuukaudessa rahaston 85,0 miljoonasta olisi sulanut pois 50 miljoonaa. Lähes 60 prosentin arvonlasku reilussa kuukaudessa hakee vertaistaan. Koko historian ajalta pääomasta on uuden arvonmäärityksen perusteella kadonnut 65 prosenttia.
EQ Asunnot II -rahaston omistajilla tilanne ei ole paljon häävimpi. Heillä sijoitetusta eurosta olisi jäljellä 40 senttiä – tai paremminkin miljoonasta 400 000 euroa, sillä EQ Asunnot- ja EQ Asunnot II -rahastot ovat suursijoittajien suljettuja rahastoja. EQ Asunnot -rahaston alkuperäinen vähimmäissitoumus oli kaksi miljoonaa euroa.
Kyseessä on vain yksi mahdollinen suunnitelma. Jos riittävän suuri osa rahastojen sijoittajista ei pidä ehdotettua ratkaisua hyvänä, sitä ei toteuteta.
”Vaihtoehtoja on useita”, EQ Varainhoidon toimitusjohtaja Tero Estovirta sanoo.
Käypä arvo ja käyvempi arvo
EQ:n rahastojen arvot on määritetty kauppahinta- eli vertailuarvomenetelmällä. EQ Asunnot -rahaston tapauksessa asuinkerrostaloista koostuva portfolio oli arvioitu vuodenvaihteessa noin 230 miljoonan euron arvoiseksi. Rahastolla oli velkaa reilut 140 miljoonaa euroa, mistä päästään jollakin matematiikalla 85,0 miljoonaan euroon.
Kuinka arvo onkin hetkeä myöhemmin vain 35,3 miljoonaa euroa?
Syynä on toinen arvonmääritysmenetelmä.
Uusi arvo on saatu tuottoarvomenetelmällä. Sijoittajilleen lähettämässään ehdotuksessa EQ perustelee, että rahastojen sijoituskohteita pystyy tällä hetkellä realisoimaan ja rahoittamaan vain tuottoarvolla.
Tuottoarvomenetelmällä eli diskontatuilla kassavirroilla arvioituna rahaston kiinteistöjen arvo olisi kaiketi suunnilleen 175 miljoonaa euroa, mistä velkojen vähentämisen jälkeen päästään 35 miljoonaan.
Jos mallit antavat keskenään noin erilaiset luvut, eikö arvonmäärittäjän tai tilintarkastajan kuuluisi kyseenalaistaa kauppahintamenetelmän tuottama tulos, EQ Varainhoidon toimitusjohtaja Tero Estovirta?
”Nehän mittaavat aivan eri asiaa! Kauppahintamenetelmä sitä, että asunnot myytäisiin yksittäin, tuottoarvomenetelmä portfoliokauppaa.”
Mutta jos mallit antavat 50 miljoonaa eri arvon, eikö valistuneen arvioitsijan olisi syytä kyseenalaistaa oman arvonmääritysmallinsa antamaa tulosta?
”Ne ovat molemmat aivan hyväksyttäviä menetelmiä.”
Kiinteistörahastot voivat käyttää arvonmäärityksessä eri menetelmiä, joista yleisimmin käytettyjä ovat juuri kauppahintamenetelmä ja tuottoarvomenetelmä. Suljettujen rahastojen tapauksessa rahaston laskennallisella arvolla ja siten arvonmääritysmenetelmällä ei ole juuri merkitystä. Sen sijaan paljon julkisuudessa olleiden, myös pienemmillä summilla sijoittaville suunnattujen avoimien rahastojen arvonmäärityspäivän arvo on se hinta, jolla rahasto-osuutta saa ostaa ja myydä.
Korkeammalla menetelmällä saatu arvo on kuitenkin ollut pohjana EQ Varainhoidon perimän hallinnointipalkkion laskemisessa?
”Kyllä.”
Kovalla vivulla rahoitusseinään
EQ Asunnot -rahaston perustamisen aikaisessa markkinointimateriaalissa rahaston kassavirtoja kuvattiin esimerkinomaisesti niin, että alkuperäisten merkintäsitoumusten myötä kerätyt pääomat riittäisivät rahaston koko elinkaaren ajalle.
Markkinointimateriaalin kassavirtaennusteessa pääomia kutsuttaisiin neljänä ensimmäisenä vuotena, ja viidennestä alkaen pääomia palautettaisiin sijoittajille. Maali koittaisi kymmenentenä vuotena, jolloin sijoittajan tilille jysähtäisi 150 prosenttia sijoitetusta pääomasta.
Graafi antaa ymmärtää, että rahaston lainanhoitokustannukset hoidettaisiin nettovuokratuotoilla, ja jaettavaakin alkaisi tulla jo tänä vuonna.
Tero Estovirta ei tietojen luottamuksellisuuteen vedoten kommentoi, ovatko rahastot tällä hetkellä kassavirtapositiivisia vai -negatiivisia, eikä sitä onko rahastoilla akuuttia rahoitustarvetta.
”Alkujaankin oli tarkoituksena tehdä rahoituspaketti sitten, kun kaikki on up and running. Nyt kaikki kohteet on rakennettu”, hän sanoo.
EQ Asunnot- ja Asunnot II -rahastot ovat tavoitelleet kovaa tuottoa kovalla velkavivulla. Jos Asunnot- ja Asunnot II -rahastojen portfolion määrittelee EQ:n laskelmissaan käyttämällä tuottoarvolla ja lainat nykyarvollaan, LTV-tunnusluku eli lainan määrä suhteessa kokonaisarvoon olisi lähes 80 prosenttia.
Niin kovalla lainoitusasteella on vaikea saada rahaa, ainakaan järkevillä ehdoilla.
EQ:n ehdotus rahastojen yhdistämisestä ja lisäpääomittamisesta perustuu juuri tähän: rahaston tase on saatava kuntoon, jotta lainarahaa saa hyvillä ehdoilla.
”Uskomme, että tämä on kaikkien kannalta paras ratkaisu”, Estovirta sanoo.
Kahden kerroksen sijoittajia
Rahastojen vanhoille sijoittajille tarjotaan mahdollisuutta lyödä lisää rahaa alkuperäisten sijoitustensa suhteessa. Miljoonan EQ Asunnot -rahastoon sijoittaneen kohdalta lisäpääoma olisi 390 000, eQ Asunnot II:n kohdalla 440 000 euroa. Siis enemmän kuin rahastosijoitusten tämänhetkinen laskennallinen arvo on.
Uuden pääoman tuotto näyttää laskelmissa houkuttelevalta. Jo se, että rahasto pystyisi myymään sijoituskohteitaan kauppahintamenetelmällä määritellyin arvoin, toisi hyvät arvonnousut.
Sen sijaan sijoittaja, joka ei halua tai pysty osallistumaan uudelleenrahoitukseen, näkee omistuksensa liudentuvan tuntuvasti. Hänen omistuksensa leikkautuisi tämänhetkisen tuottohinta-arvon mukaiseksi.
EQ kaavailee, että uutta pääomaa voitaisiin kerätä jopa sata miljoonaa euroa ja mahdollisesti myös uusilta sijoittajilta. Uudet sijoittajat pääsisivät mukaan tuottoarvomenetelmällä arvostettuun salkkuun uudehkoja pääkaupunkiseudun, Tampereen ja Turun kerrostaloja. Saatava lisäraha mahdollistaisi yhdessä uuden lainapääoman kanssa uusien sijoitusten tekemisen.
”Teemme ratkaisut nykysijoittajat edellä. Jos ratkaisu ei ole heidän kannaltaan hyvä, sitä ei tehdä. Toki tietty määrä euroja tarvitaan hyvän rahoituksen mahdollistamiseen”, Estovirta sanoo.
Kiinteistöportfolio vaikuttaa laadukkaalta, ja nykyinen uudisrakentamisen lama johtanee siihen, että muutaman vuoden kuluttua kärvistellään asuntopulassa. Rauha Ukrainassa oletettavasti nostaisi rakennustarvikkeiden hintoja ja uudisrakentamisen kustannuksia.
Kuulostaa houkuttelevalta. Montako miljoonaa minulla pitää olla, että pääsen mukaan?
”Katsotaan nyt ensin, toteutetaanko tämä ratkaisu vai jokin muu.”
Karo Hämäläinen
Kirjoittaja on kirjailija ja sijoittamiseen erikoistunut grillinpitäjä.
