Hotellin omistajaksi huone kerrallaan – 14 prosentin tuotolla?

KARON PÖRSSI Neliöhinta Ruskeasuolla 14 500 euroa. Silti tuotto-odotus yli 12 prosenttia. Tässäkö vuosisadan kiinteistösijoituskohde?

Paitsi että nyt vielä hetken kymmenen prosentin alennuksella, jolloin tuotto-odotus nousee lähes neljääntoista prosenttiin!

Näin kiehtovia tuottolukuja näyttää Helsingin Ruskeasuolle rakennettavan SSA Base Helsinki -hotelliin sijoittamista harkitseville tarkoitettu tuottolaskuri, kun siihen syöttää hotellihuoneen hinnaksi palvelun vihjaaman Helsingin hotellihuoneiden viime vuoden tammi-syyskuun keskihinnan 118 euroa yöltä ja täyttöasteeksi samalla ajanjaksolla toteutuneen 73 prosenttia.

Liian hyvää ollakseen totta?

Laskurin yhteydessä toki kerrotaan selvästi, että sen tarkoitus ei ole antaa tarkkoja lukuja tuotoista vaan havainnollistaa konseptin toimintaa. 

Oma hotellihuone joustavasti vuokrakäyttöön

SSA Base Helsinki -hotellista voi ostaa yksittäisen huoneen ja laittaa sen vuokralle hotellioperaattorin kautta. Huoneen voi myös pitää omassa käytössä.

Hotellirakennusprojektin kanssa samaan konserniin kuuluva SSA Spot -operaattori alkaa pyörittää rakennuksessa hotellia. Kun hotellikäytöstä tulee tuottoja, ne jaetaan huoneensa hotellikäyttöön antaneiden omistajien kesken. Huoneensa hotellihuonepooliin antanut omistaja voi myös majoittua omassa huoneessaan alennettuun hintaan.

Konsepti on niin kiinnostava, että sitä kannattaa tutkia myös sijoituskohteena.

Sitä ennen vielä pari faktaa markkinointimateriaaleista. Mannerheimintien pohjoispäätyyn vuoteen 2020 mennessä rakennettavaan 7-kerroksiseen rakennukseen tulee 440 hotellihuonetta, aula, ravintola- ja neuvottelutiloja sekä ylimpään kerrokseen saunaosasto. Maan alle rakennettaan kaksi kerrosta autopaikkoja yhteensä reilulle 150 autolle.

Huoneita tulee kahta kokoa, 12-neliöisiä ja 17-neliöisiä. Pienempiä, kaksi henkilöä majoittavia, kutsutaan Base Smarteiksi, suurempia neljän hengen huoneita Base Largeiksi. Huoneet kalustetaan ja varustetaan valmiiksi, ja ne on suunniteltu niin, että päivällä huonetta voi käyttää toimistohuoneena: sänky nousee seinälle ja sen tilalle levittyy työpöytä. Neliöt ovat ruotsinlaivamaisessa tehokäytössä. 

Huoneen ostokulu 177 000 euroa

12-neliöisen Base Smartin velaton listahinta on 173 750 euroa, josta noin 60 000 euroa jää alustavasti yhtiölainaksi. Kauppahinta maksetaan osissa hankkeen valmistuessa. Koska sijoittaja maksaa kauppahinnan päälle kiinteistöyhtiöiden kahden prosentin varainsiirtoveron, velattomaksi hankintahinnaksi tulee 177 225 euroa.

Ne huoneiden omistajat, jotka lähtevät mukaan hotellioperaattorin huonepooliin, jakavat majoitusöistä saatavat tuotot riippumatta siitä, missä yksittäisissä huoneissa minäkin yönä nukkuu maksava asiakas. Nettotuotot muodostuvat, kun bruttotuotoista vähennetään kiinteät ja muuttuvat kulut.

Kiinteitä kuluja ovat hoitovastike ja Helsingin kaupungin vuokratontista koituva tonttivastike. Pienemmän huoneen veden ja sähkön sisältäväksi kuukausivastikkeeksi on arvioitu 80 euroa. Siinä tilanteessa, että kaikki huoneet on saatu myytyä ja toiminta rullaa, hoitovastikkeen määrään vaikuttavat paitsi kiinteistön ylläpidosta ja huollosta aiheutuvat kulut myös kiinteistöyhtiön saamat tulot. Esimerkiksi kellarikerroksissa sijaitsevat autopaikat ja saunatilat ovat yhtiön omaisuutta, joten niistä saatavat tulot pienentävät osakkailta kerättävän rahan tarvetta.

On vaikea arvioida, kuinka realistisiin laskelmiin 80 euron hoitovastike perustuu. Sen sijaan tonttivastikkeen arvioimisen pitäisi olla helppoa ja luotettavaa, sillä tontin vuosivuokra on 389 903 euroa ja muuttuu elinkustannusindeksin mukaan. Tontin vuokrasopimus on kolmenkymmenen vuoden mittainen.

Vastikkeiden kannalta keskeistä on se, että kaikki huoneet saadaan myytyä ja siten vastikkeenmaksun piiriin. Jos huoneita jäisi kiinteistöyhtiölle ja se laittaisi ne vuokralle hotellioperaattorin pooliin, omistajien altistuminen hotellin käyttöasteelle ja majoitushinnoille kasvaisi entisestään.

Operaattorit vievät siivunsa

Muuttuvia kuluja ovat operaattoreilla maksettavat suhteelliset maksut ja siivouksesta perittävä kiinteä korvaus.

Laskurissa hotellihuoneen siivouskuluksi on ilmoitettu 12,05 euroa per kerta. Toiminnan täytyy olla tehokasta, jotta tuolla rahalla kattaa pyykkäykset, aineet ja siivoukseen osallistuvien työntekijöiden palkat. Välisiivouksia ei tehdä vaan huone pannaan kuntoon vain asukkaan vaihtuessa. Siivouskuluihin vaikuttavat siten majoitusöiden määrä ja majoituksen keskimitta. Laskurissa oletetaan, että keskimääräinen majoitusaika olisi 1,5 yötä.

Hotellihuoneita välittävät nettipalvelut (online travel agency, OTA) perivät huonehintaan sidotun välitysprovision. Laskurissa provisioksi oletetaan 18 prosenttia huonehinnasta, mikä lienee hyvä arvio. OTA-palveluntarjoajien hinnoittelumallit vaihtelevat ja provision suuruuteen vaikuttaa muun muassa asiakkaalta saatava välitysvolyymi.

Myyntituloon suhteelliseksi on laskettu myös hotellioperaattorin kustannus, joka laskurissa on kohtuullisilla käyttöasteilla 13 prosenttia majoitustuloista. Tätä sen paremmin kuin siivoussopimustakaan tuskin on lyöty lukkoon, koska toiminta alkaa vasta kahden vuoden päästä.

Karkeasti voi kuitenkin laskea, että hotellioperaattorille ja matkatoimistolle menee kolmannes hotelliyön arvonlisäverottomasta hinnasta. Lisäksi siivoukseen kuluu noin kymppi.

Neljällä yöllä nollille?

Ruskeasuo ei ole Helsingin hotellialuetta. Turistihotelliksi lähellä Hämeenlinnanväylän alkupäätä sijaitsevasta hotellista ei oikein ole, mutta Ruskeasuon alueelle on noussut viime vuosina paljon toimistoja, joissa vierailevat synnyttänevät hotellin keskeisen asiakaspotentiaalin. Hotellia myös mainostetaan hyvillä yhteyksillä lentokentälle, ja totta on, että ruuhka-aikaan Helsinkiin tulevalle tai sieltä pois pyrkivälle Mannerheimintien loppupää on huomattavasti lähempänä kuin saman kadun alku.

Koska sijainti on hieman syrjäinen, huoneet pieniä ja siivouskin vain kerran majoituksen aikana, huonehinta tuskin kipuaa Helsingin hotellien keskimääräiselle tasolle. Jos asiakkaan maksama huonehinta olisi 80 euroa eli arvonlisäverottomana 73 euroa, siitä menisi laskurin oletuksilla nettivarauspalvelulle noin 13 euroa, hotellioperaattorille noin 9,50 euroa ja siivoukseen suunnilleen kymppi.

Näillä oletuksilla yhdestä yöstä tulisi sijoittajalle neljänkympin vuokratulo. Se on puolet asiakkaan maksamasta huonehinnasta. Toinen puoli menee veroihin ja muuttuviin kuluihin.

Arvioidun vastikkeen ja tonttivastikkeen kattaminen vaatisi neljää tuollaista yötä kuukaudessa. Sillä sijoittaja pääsisi nollille. 

Tuottoprosentiksi sittenkin kolme?

Jos jatkaa edellistä jossittelua olettamalla, että tuollaisia arvonlisäveroineen kahdeksankymmenen euron loppuasiakashintaisia yöpymisiä on kuukaudessa viisitoista eli hotellin täyttöaste olisi 50 prosenttia, kuukausivuokratulo ennen vastikkeita on 600 euroa ja oletusvastikkeiden jälkeen 450 euroa. Vuodessa se antaa 5400 euron nettovuokratuoton ennen veroja.

Kun sen suhteuttaa varainsiirtoverolla lisättyyn myyntihintaan, vuosituottoprosentiksi tulee kolme.

Jos majoitusöitä kertyisi kuukaudessa 22, samalla tavalla laskettuna vuositulo ennen vastikkeita ja veroja olisi 12 * 22 * 40 euroa = 10 560 euroa ja vuotuiset vastikkeet 12 x 150 = 1800 euroa. Nettovuokratuotto ennen veroja nousisi 8760 euroon eli viiteen prosenttiin.

Ero hotellihankkeen sivuilla olevan laskurin antamiin lukemiin on huomattava. Syitä siihen on useita.

Ensimmäinen niistä liittyy hotellihuoneen hintaan. Jutun alussa käyttämäni prosentit laskin 107 euron arvonlisäverottomalla hinnalla, joka vastaa sivuilla referenssihinnaksi tarjottua 118 euron keskimääräistä arvonlisäverollista huonehintaa.

Toiseksi hotellihankkeen mallilaskuri olettaa automaattisesti, että 15 prosenttia arkipäivistä saadaan vuokrattua toimistokäyttöön 50 euron arvonlisäverottomaan hintaan. Täyttöasteodotus on maltillinen – keskimäärin vain reilut kolme päivää kuukaudessa –, mutta koska päivävuokrakonseptista on vain niukasti kokemusta, ottaisin sen laskemissani huomioon mieluummin optiona kuin annettuna perustekijänä.

Kolmanneksi käytin laskurissa oletuksena, että omistaja ottaisi joka kuukausi yksitoista yötä omaan käyttöön. Omista majoitusöistä saa alennuksen, joka on 20 prosenttia, jos öitä on alle kymmenen kuukaudessa. Jos omia öitä on vähintään kymmenen, alennus on 30 prosenttia. Laskuri laskee mukaan tuottoon näin saatavan säästön.

Sijoittajan tuottolaskelmiin vaikuttaa tietenkin myös se, kuinka hän käsittelee niissä yhtiölainan ja mahdollisen oman sijoituslainansa lyhennyksiä.

Yksiö vastaan hotellihuone

Jos puhtaasti vuokrakäyttöön ostetun huoneen tuottoa on vaikea saada näillä oletuksilla järin suureksi, itse huonetta hyödyntävälle konsepti kuulostaa selvästi kiinnostavammalta.

Jos asuu muualla mutta käy säännöllisesti töissä pääkaupunkiseudulla, hotellihuoneen ostaminen ansaitsee ilman muuta tulla lasketuksi varteenotettavaksi vaihtoehdoksi – etenkin jos työ on sellaista, että toimistohuoneellekin on käyttöä. Pientäkin hotellihuonetta voi havainnekuvien perusteella käyttää yhden henkilön tapaamisiin.

Toki voi tuntua hassulta maksaa hotellihuoneen – vaikkakin alennettua – hintaa itse omistamansa hotellihuoneen käytöstä, mutta niukalla käytöllä olevan pienen yksiön ostamiseen verrattuna hotellihuonetta sietää vertailla. Kaupan päälle tulee pääsy saunaosastolle ja hotellikuntosalille.

Tätä kirjoittaessani Oikotiellä on myynnissä Ruskeasuolla sijaitseva 25,7 neliön yksiö toissa vuonna putkiremontoidusta talosta. Ensimmäisen kerroksen asunnon pyyntihinta on 185 000 euroa ja hoitovastike 136 euroa kuukaudessa. Ostohinta vastaa kutakuinkin hotellin perushuoneen hintaa, eikä vastikekaan paljoa heitä hotellihuoneen arvioiduista hoito- ja tonttivastikkeista.

Hotellihuoneen voi ottaa täysin omaan käyttöön, jolloin se ei kuulu hotellioperaattorin pooliin. Näillä oletuksilla 25,7-neliöinen asunto ja 12-neliöinen hotellihuone saunaosastoineen olisivat siis kutakuinkin vertailukelpoisia hinnoiltaan.

Jos taas huoneen antaa pooliin ja omaa hotellikäyttöä olisi kymmenelle yölle kuukaudessa ja hinta olisi 73 euroa ilman arvonlisäveroa ja siitä saisi 30 prosentin alennuksen eli yön hinnaksi jäisi 51 euroa, hotellista tulisi kuukaudessa 510 euron lasku ja sen päälle vastikkeet, noin 150 euroa. Nuo 660 euroa pitäisi tienata majoitustuotoista saatavilla tuloilla. Aiemmilla oletuksilla siihen tarvittaisiin keskimäärin 16–17 majoitusyötä kuukaudessa eli pyöreästi 55 prosentin täyttöaste.

Nousukauden riskisijoitus

Hotellikonsepti on erittäin kiinnostava, oli siitä sijoituskohteeksi tai ei. Se osoittaa hyvin, että asumisen tai ehkä paremmin rakennusten käytön muuttuviin tarpeisiin kehitellään kekseliäitä malleja. Toisaalta se kertoo myös siitä, kuinka talouden nousukausi tuo tarjolle erilaisia sijoitusmahdollisuuksia.

Hotellihankkeeseen mukaan lähtevä kohtaa luonnollisesti monia riskejä. Yksi niistä on se, kuinka hotellitoiminta lähtee käyntiin ja millaisiksi tuotot muodostuvat. Sillä on merkitystä myös niille, jotka ostavat huoneen pelkästään omaan käyttöön eivätkä laita sitä operaattorin pooliin.

Hanke on vasta aluilla. Yhtiön mukaan varauksia on tullut yli 200 kappaletta, mikä tarkoittaa, että lähtölupa on annettu. Lähtölupa on annettu myös sikäli, että hanke on saanut rakennusluvan. Rahat sitoutuvat etupainotteisesti, valmista on alustavasti vasta vuonna 2020. Silloin markkinatilanne voi olla tyystin toinen.

Hotellihuoneen myyminen jälkimarkkinoilla on selvästi hankalampaa kuin pienen helsinkiläisyksiön kauppaaminen, sillä markkina on selvästi ohuempi. 

Viikon trio: Hotelleja pörssistä

Hotellisijoittajaksi voi ryhtyä myös pörssin kautta. Tällöin sijoituskohteena ei yleensä ole kiinteistö vaan operointitoiminta.

Lähimmät pörssilistatut hotellioperaattorit löytyvät Tukholman pörssistä, johon on listattu suomalaisittain tutuista yhtiöistä Cumulukset ostamalla Suomessa laajentunut Scandic Hotels ja Radisson Hospitalityksi nimensä muuttanut aiempi Rezidor Group, joka operoi muun muassa Radisson Blu -hotelleja EMEA-alueella.

Radisson Hospitalityn omistajaetuihin kuuluu osinkojen lisäksi se, että vähintään 200 osaketta omistava osakas nousee suoraan Radisson Rewards -kanta-asiakasohjelman kultatasolle.

Myös esimerkiksi Hilton-hotelliketjua voi ostaa pörssistä. Hilton Worldwide Holdings operoi hotelleja neljäntoista brändin alla 106 maassa. Hotelleja sillä on yli 5300 kappaletta.

Taulukossa on näiden kolmen hotelliketjun p/e-luvut ja p/b-luvut, jotka kielivät etenkin Radissonin osalta viime vuoden kehnosta tuloksesta.

Lähde: Bloomberg. Tilanne 11.5.2018.

Karo Hämäläinen

Kirjoittaja on kirjailija ja sijoittamiseen erikoistunut vapaa toimittaja.