KARON GRILLI Asuntosalkku Oyj sijoittaa asuntoihin samaan tapaan kuin stereotyyppinen valistunut yksityinen asuntosijoittaja. Yhtiö on ostanut yksittäisiä asuntoja, lähinnä yksiöitä ja pieniä kaksioita, ja antaa niitä vuokralle.
Merkittävä osa Asuntosalkun kohteista, arvolla mitattuna yli 40 prosenttia, on Tallinnassa. Tallinnan asunnot ovat uusia premium-luokan kohteita, ja osa niistä on vielä rakenteilla.
Asuntosalkku on siten kuin yksityinen vuokranantaja mutta reilun 2 000 asunnon portfoliolla. Ammattimaiselle asuntosijoittamiselle tyypilliseen tapaan yhtiö vivuttaa tuottojaan käyttämällä velkaa.
Lokakuussa 2023 alkaneen tilivuotensa ensimmäisellä puoliskolla Asuntosalkku keräsi 5,7 miljoonan euron nettovuokratuotot. Suhteutettuna maaliskuun lopun valmiiden asuntojen arvoon se tarkoittaa 4,3 prosentin vuotuista nettovuokratuottotasoa.
Toukokuun lopulla Asuntosalkku kertoi solmineensa lähes sadan miljoonan euron suuruisen lainapaketin, jonka korko on alustavasti 5,3 prosenttia. Korko on prosenttiyksikön korkeampi kuin Asuntosalkun rullaava nettovuokratuotto.
Velka vipuaa tuottoa väärään suuntaan. Juoksevan tuoton kannalta olisi parempi, ettei velkaa olisi lainkaan.
Asuntosalkun toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa uskoo parempaan tulevaisuuteen. Rullaava tuotto voi parantua kahta kautta, ja kumpikin niistä on vaikuttaa vielä ihan todennäköiseltä.
”Jos korkokustannukset pienenevät ja vuokratuotot nousevat, spredi siinä, mitä jää viivan alle, kasvaa”, hän muistuttaa Karon Grillissä.
”Tämä on pitkän aikavälin sijoittamista. Nyt on haastavammat ajat: korot ovat korkealla, vuokrat eivät ole kehittyneet, on ollut paljon [vuokra-asunto] tarjontaa erityisesti Suomessa”, hän sanoo.
”Silti näissä oloissa päästään jonkin verran plussalle. Jossain toisessa ajassa tulos on paljon suurempi.”
Karon Grilli -haastattelu on tehty yhteistyössä Asuntosalkun kanssa. Asuntosalkku maksaa osallistumisesta ohjelmaan mutta ei vaikuta siinä esitettyihin kysymyksiin.
Arvonmuutokset heiluttelevat tulosta
Asuntosalkkua voi katsoa monesta ikkunasta. Yhdestä niistä yhtiö näyttäytyy valtavana sijoitusasuntona, jonka vuokratuotoilla juuri ja juuri saadaan maksettua juoksevat kulut ja lainojen korot. Yhtiö tuottaa niukasti positiivista kassavirtaa sikäli kun lainoja ei tarvitse juuri lyhentää eikä rahoittaa uudelleen.
Toisesta ikkunasta näkyy pörssiyhtiön tuloslaskelma. Tuloslaskelmassa liikevaihtoa tuottavat paitsi vuokralaisilta saatavat vuokrat myös asuntojen myynnit. Tulosta taas heiluttelevat merkittävästi käyvän arvon muutokset.
Viime aikoina Asuntosalkun tulos on ollut jykevästi tappiolla käyvän arvon muutosten vuoksi. Käyvän arvon muutokset ovat kassavirtavaikutuksettomia eriä, jotka aiheutuvat siitä, että ulkopuolisen arvioitsijan Jones Lang LeSallen näkemys Asuntosalkun omistamien asuntojen arvosta muuttuu edellisestä arvonmääritysajankohdasta.
Ulkopuolinen arvioitsija määrittää Asuntosalkun asuntojen arvon tuottoarvomenetelmällä. Menetelmässä keskeisiä tekijöitä ovat tiedot vuokrasta ja vastikkeesta sekä asunnoille määritelty tuottovaatimus, johon puolestaan vaikuttaa erityisesti korkotaso.
Puolessatoista vuodessa eli lokakuun 2022 alusta maaliskuun 2024 loppuun Asuntosalkulle on kertynyt Suomessa 18,4 miljoonan euron negatiiviset käyvän arvon muutokset. Luku koostuu Jones Lang LeSallen tekemien arvonmääritysten laskusta ja huoneistoihin tehdyistä investoinneista.
Tuona aikana Asuntosalkku on myynyt Suomesta yhden asunnon pienellä voitolla, joten käytännössä kyse on samasta asuntoportfoliosta. Syyskuun 2022 lopussa Asuntosalkun Suomen asunnot arvioitiin 176 miljoonan euron arvoisiksi. Tästä taskulaskin kertoo, että Suomen asuntojen tasearvo on laskenut vähän yli kymmenen prosenttia.
Muutos vastaa melko hyvin pääkaupunkiseudun vanhojen asuntojen kauppahintojen muutosta.
Jos vuokrat nousevat tai tuottovaatimukset laskevat, Asuntosalkun portfolion laskennallisen käyvän arvon pitäisi nousta. Se tarkoittaisi tulosvaikutuksellisesti kirjattavia positiivisia arvonmuutoksia.
Jos taas asuntojen kauppahinnat nousevat, Asuntosalkku pystynee myymään kohteitaan voitolla, mikä tuo liikevaihdon lisäksi rahaa, jolla voi lyhentää velkoja. Toisaalta jos käyvät arvon nousevat, velan osuus taseesta pienenee, vaikka se absoluuttisina euroina pysyisikin samana.
Asuntosijoittamisen dilemma onkin siinä, että velkaa pitäisi olla silloin, kun markkinat käyvät kuumana, mutta siitä pitäisi päästä nopeasti eroon suhdanteen kääntyessä laskevaksi. Ja ostaa taas pitäisi silloin, kun on halpaa.
Nousevatko vai laskevatko asuntojen hinnat?
Karon Grillin sinappikysymyksessä Jaakko Sinnemaa saa vastattavakseen, nousevatko vai laskevatko pääkaupunkiseudulla sijaitsevien yksiöiden ja pienten kaksioiden neliöhinnat seuraavan kahdentoista kuukauden aikana. Punainen sinappi tarkoittaa laskua, vihreä nousua ja musta tulista nousua.
”Tässä ei ole sellaista tuubia, että säilyisi samassa?” Jaakko Sinnemaa kysyy.
”Pidemmällä aikavälillä todennäköisyyksien mukaan kasvukeskuksissa hinnat tulevat nousemaan, mutta nyt tässä on oletettavasti haastavammat ajat, joten teen tällaisen varovaisen ennusteen.”
Sinnemaa asettaa vihreän sinapin etualalle ja punaisen häämöttämään sen takaa.
”Me lähdetään rauhalliseen tahtiin oletettavasti parempaa kohti johtuen siitä, että korkojenkin oletetaan laskevan. Tämä on pankkien perusennuste, ja se on mielestäni ihan uskottava ennuste”, Sinnemaa sanoo.
130 euron substanssi 75 eurolla
Kolmannesta ikkunasta Asuntosalkusta näkyy 270 miljoonan euron arvoiset asunnot, jotka on rahoitettu 150 miljoonan euron lainoilla ja 120 miljoonan omilla varoilla. Luvut eivät ole tarkkoja – Asuntosalkku kun ei ole pelkästään asuntojen omistusta vaan toimiva osakeyhtiö –, mutta suuruusluokkaa ne kuvaavat.
Asuntosalkun osakekohtainen oma pääoma, joka koostuu valtaosin asunnoista, oli maaliskuun lopussa 130 euron tietämillä. Kun osakekurssi on viime aikoina ollut 70–75 eurossa, 130 euron omaisuutta voi ostaa reilulla puolella sen arvosta.
Tässä ei ole sinänsä mitään yllättävää, sillä kiinteistösijoitusyhtiöillä tavataan käydä kauppaa substanssialennuksella eli alle ykkösen p/b-luvulla. Tämä johtuu muun muassa siitä, että kiinteistösijoitusyhtiöiden oman pääoman tuotot eivät yleensä yllä teollisuus- saati it-yhtiöiden tasoille.
Asuntosalkun kohdalla tunnuslukua aiheellisesti painaa myös se, että yhtiön kulut suhteessa salkun kokoon ovat isonpuoleiset. Se ei johdu niinkään kulujen suuruudesta vaan portfolion pienuudesta useisiin listattuihin kiinteistösijoitusyhtiöihin verrattuna.
Substanssialennus on kuitenkin merkittävä etu, jos vertailukohdaksi ottaa asuntoihin sijoittavat sijoitusrahastot. Sijoitusrahastot arvostetaan arvonlaskennassa varojen nettoarvoon eli rahaston omistamien asuntojen täyteen velattomaan arvoon.
Marinadissa roskansa karistaneet lainat
Korkeakorkoiset yrityslainat eli High Yieldit – vanhalta nimeltään roskalainat – asettuvat korkosijoitusten ja osakesijoitusten välimaastoon. Niiden menestykseen vaikuttavat paitsi korkotaso ja siinä tapahtuvat muutokset myös sijoittajien riskinottohalu ja sen muutokset.
”Perinteinen valtionlaina on melkein puhdasta korkoriskiä. Investment Gradessa [eli korkean luottoluokituksen saaneiden yhtiöiden yrityslainoissa] on korkoriski ja yritysriskiä, mutta korkotaso vaikuttaa siihen enemmän kuin marginaalimuutos. High Yieldissä mennään helposti 50/50-tilanteeseen, jossa voitaisiin tällä hetkellä puhua kolmen prosentin valtionlainakorosta ja kolmen prosentin luottoriskimarginaalista”, S-Pankin High Yield -rahaston salkunhoitaja Pekka Siltala kertoo.
Joissakin tutkimuksissa korkeariskisillä yrityslainoilla on päästy jopa yhtä suuriin tuottoihin kuin osakkeilla – mutta pienemmällä heilahtelulla eli riskillä.
Marinadissa Siltala avaa High Yield -sijoituksen tuotonmuodostuksen.
Karo Hämäläinen
Kirjoittaja on kirjailija ja sijoittamiseen erikoistunut vapaa grillinpitäjä. Hän omistaa Asuntosalkkua.
Karon Grilli -haastattelu on tehty yhteistyössä Asuntosalkun kanssa. Asuntosalkku maksaa osallistumisesta ohjelmaan mutta ei vaikuta siinä esitettyihin kysymyksiin. Karon Grilli -ohjelmaan sisältyvän Marinadi-osio on tehty yhteistyössä S-Pankin kanssa.
