KARON PÖRSSI Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat Suomessa 7,4 prosenttia viime vuoden toukokuusta tämän vuoden toukokuuhun. Helsingissä ja Vantaalla hinnat laskivat vuodentakaisesta melkein kymmenen prosenttia.
Tätä tietoa vasten suomalaisten asuntosijoitusrahastojen arvot ovat pysyneet hämmästyttävän vakaina. Jopa epäilyttävästi.
Poimin alla olevaan taulukkoon toukokuun Rahastoraportista suomalaisten kiinteistörahastojen tuottohistorioita viiden, kolmen ja yhden vuoden ajalta. Taulukossa on kustakin rahastosta esitetty vain yksi osuussarja, se, jonka Rahastoraportti tarjoaa ensisijaisena.
Huomata täytyy, että monien kiinteistörahastojen arvot määritellään harvemmin kuin kuukausittain. Näin rahastot ovat voineet määritellä arvonsa esimerkiksi maaliskuun 2023 tai joulukuun 2022 lopun tilanteen mukaan.
Kevään aikana asuntojen hinnat ovat laskeneet entisestään, mutta vuositasolla asuntojen hintakehitys on ollut pahasti miinuksella aiemminkin. Esimerkiksi maaliskuun 2022 lopusta maaliskuun 2023 loppuun ulottuvalla ajanjaksolla vanhojen asuntojen hinnat koko maassa laskivat Tilastokeskuksen tietokannan mukaan 6,0 prosenttia.
Kiinteistöihin sijoittavia rahastoja
| 5 v., % p.a. | 3 v., % p.a. | 1 v., % | Rahasto-pääoma, milj. euroa |
Osuuden- omistajia |
|
| HCP Bricks | 5,3 | 60 | |||
| Titanium Hoivakiinteistö | 7,7 | 7,4 | 7,1 | 514,3 | 4 438 |
| eQ Yhteiskuntakiinteistöt | 8,3 | 8,0 | 5,8 | 1579,4 | 4 830 |
| eQ Liikekiinteistöt | 6,8 | 6,8 | 5,2 | 775,3 | 2 205 |
| Evli Vuokratuotto | 5,8 | 5,2 | 3,3 | 186,7 | 822 |
| Alexandria Kiinteistö | 5,0 | 5,2 | 2,0 | 254,9 | 5 034 |
| Aktia Toimitilakiinteistöt | 4,6 | 0,9 | 135,9 | 2 254 | |
| OP-Palvelukiinteistöt | 3,9 | 3,7 | 0,9 | 392,0 | 13 767 |
| Titanium Asunto * | 3,3 | 2,8 | 0,8 | 45,6 | 544 |
| Ålandsbanken Asuntorahasto | 4,3 | 4,4 | 0,7 | 572,9 | 6 570 |
| OP-Vuokratuotto | 3,5 | 2,5 | -0,4 | 1441,4 | 41 977 |
| Evli Logistiikkakiinteistöt | -0,8 | 21,7 | 141 | ||
| LähiTapiola Sijoituskiinteistöt | 3,7 | 3,0 | -1,3 | 224,1 | 973 |
| S-Pankki Toimitila | 5,2 | 4,9 | -1,7 | 256,1 | 1 684 |
| UB Suomi Kiinteistöt | 3,9 | -2,0 | 192,9 | 1 161 | |
| S-Pankki Asunto | 5,1 | 3,5 | -4,3 | 433,6 | 15 736 |
| Aktia Asunnot+ | -2,7 | -15,2 | 50,5 | 493 | |
| Lähde: Rahastoraportti, toukokuu 2023 | |||||
Taulukkoon rahastot on järjestetty yhden vuoden arvonmuutoksen mukaan. Ylimmäisenä oleva HCP Bricks on uusi rahasto vailla vuoden tuottohistoriaa. Kolmen toimintaneljänneksensä aikana se on tuottanut pienen tappion niistä jokaisena.
Listan kärjen miehittävät muihin kuin asuntoihin sijoittavat kiinteistörahastot. Titanium Hoivakiinteistö sijoittaa nimensä mukaisesti hoivakiinteistöihin. Yli puolet sen salkusta on kiinni tehostetun palveluasumisen kohteissa. Rahaston arvo määritellään kuukausittain, ja arvonmäärityksessä käytetään Kiinteistötaito Peltola & Co Oy:n laatimaa näkemystä rahaston omistamien kiinteistöjen arvosta.
Rahastojen nimet kertovat pääosin ja ainakin summittaisesti, millaisiin kiinteistötyyppeihin ne sijoittavat varansa.
Evli Vuokratuoton voisi erehtyä sijoittamaan vuokra-asuntoihin, mutta sen kohteena ovat toimitilakiinteistöt. Alexandria Kiinteistö puolestaan sijoittaa hajautetusti erilaisiin kiinteistöihin.
Titaniumilla parhaiten pintansa pitänyt asuntorahasto
Asuntoihin sijoittavista kiinteistörahastoista parasta vuoden tuottoa esittelee Titanium Asunto. Sen sijoituskohteita ovat ”kerrostalot, pienkerrostalot sekä palveluasunnot eri muodoissaan”, ja kohteet ovat ”pääosin uusia, uudehkoja tai modernisoituja”.
Maaliskuun 2023 lopussa 71 prosenttia Titanium Asunnon salkusta oli sijoitettu yksiöihin. Suurimmat maantieteelliset painot olivat pääkaupunkiseudulla, Lahdessa, Kuopiossa ja Joensuussa.
Titanium Asunnon arvo on noussut 0,8 prosenttia vuoden aikana (maaliskuusta maaliskuuhun), vaikka asuntojen hinnat ovat laskeneet samana aikana selvästi.
Asuntosijoitusrahastojen tuotot eivät kuitenkaan ole kiinni asuntojen arvonmuutoksesta, vaan rahastot saavat joka kuukausi tuloja asuntojensa vuokralaisilta.
Myös Ålandsbanken Asuntorahaston arvo on korkeammalla kuin vuotta aiemmin. Ålandsbankenin rahaston arvo määritellään kolmen kuukauden välein.
Maaliskuun 2023 lopussa Ålandsbanken Asuntorahaston sijoituksista 71 prosenttia kohdistui pääkaupunkiseudulle. Tampereella oli salkussa kymmenen prosentin paino.
Ruminta jälkeä esittelee Aktia Asunnot+. Rahaston vuosineljänneskatsauksessa salkunhoitajat eivät selitä vuosimiinusta. Neljännesraportin mukaan rahastolla on kahdeksan kiinteistöä ja niiden taloudellinen vuokrausaste 87 prosenttia.
Arvo arvioitsijan silmässä?
Asunto-osakkeille tai kokonaisille kerrostaloille – saati sitten muille kiinteistöille – voi olla vaikea määritellä käypää hintaa, koska jokainen kohde on uniikki ja hinta määräytyy vasta todellisessa kaupankäyntitilanteessa.
Finanssivalvonta teki vuonna 2019 teema-arvion kiinteistöihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen arvonmäärityskysymyksistä ja likviditeetinhallinnasta.
Tuolloin valvontaviranomainen totesi, että rahastoyhtiöiden arvonmääritysprosessin dokumentoinnissa oli kehitettävää ja että yhtiöillä tulisi olla selvemmät toimintamallit arvonmääritykseen. Tuolloin kuudelta 23:sta tarkastellusta rahastosta puuttui erillinen rahastokohtainen arvonmäärityspolitiikka. Finanssivalvonta ei myöskään voinut varmistua siitä, että arvonmääritysmenetelmiä sovellettaisiin johdonmukaisesti.
Kolmessa ja puolessa vuodessa rahastojen toimintatavat ovat oletettavasti ja toivottavasti parantuneet.
Kiinteistörahastot ovat yksi Finanssivalvonnan kuluvan vuoden painopisteistä.
”Rahastojen osalta arvioidaan kiinteistörahastojen stressitestejä sekä rekisteröityneitten vaihtoehtorahaston hoitajien hallinnon luotettavuutta”, Finanssivalvonta muotoilee tammikuisessa valvottavatiedotteessaan.
Kiinteistösijoitusyhtiöillä kylmää kyytiä
Kiinteistöjä suoraan omistavien rahastojen lisäksi tarjolla on sijoitusrahastoja, jotka sijoittavat pörssilistattuihin kiinteistösijoitusyhtiöihin. Siis sellaisiin kuin vaikkapa Citycon ja Kojamo.
Tällaisten kiinteistösijoitusyhtiöihin sijoittavien rahastojen arvonmuutokset ovat olleet jyrkkiä – ja alaspäin.
Poimin toukokuun Rahastoraportista muutamien suomalaisittain kiinnostavimpina pitämieni kiinteistösijoitusyhtiöihin sijoittavien rahastojen tuottohistorioita. Suomalaista rahastoyhtiöistä kiinteistösijoitusyhtiörahastoja tarjoaa erityisesti UB.
Kiinteistösijoitusyhtiöihin sijoittavia rahastoja
| 5 v., % p.a. | 3 v., % p.a. | 1 v., % | Rahasto-pääoma, milj. euroa | Osuuden- omistajia |
|
| UB Aasia REIT Plus | -0,5 | 2,8 | -9,0 | 50,2 | 335 |
| UB Pohjois-Amerikka REIT | 2,5 | 8,6 | -14,3 | 30,9 | 307 |
| UB Global REIT | -1,2 | 2,9 | -19,5 | 39,0 | 434 |
| Säästöpankki Kiinteistöosake Eurooppa | -3,9 | -0,4 | -20,1 | 8,4 | 1 483 |
| OP-Reaaliomaisuusyhtiöt | -2,4 | -1,2 | -22,9 | 108,0 | 7 583 |
| UB Eurooppa REIT | -3,8 | -2,7 | -27,0 | 40,1 | 317 |
| ODIN Kiinteistö | 1,4 | -7,1 | -42,8 | 239,4 | 2 582 |
| Lähde: Rahastoraportti, toukokuu 2023 | |||||
Kiinteistösijoitusyhtiöihin sijoittavat rahastot sijoittavat tyypillisesti eri puolille maailmaa. Niiden arvonmuutokset eivät siksikään ole vertailukelpoisia pääosin Suomeen keskittyneiden kiinteistörahastojen tuottojen kanssa. Kiinteistösijoitusyhtiöt ovat myös luonteeltaan erilaisia kohteita kuin kiinteistöt.
Kiinteistösijoitusyhtiöihin sijoittavien rahastojen arvonmuutokset kertovat siitä, kuinka pörssilistattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden pörssikurssit ovat liikkuneet.
Karo Hämäläinen
Kirjoittaja on kirjailija ja sijoittamiseen erikoistunut vapaa toimittaja. Mainituista yhtiöistä hän omistaa Cityconia.
