Vuosi 2023 jakoi kiinteistörahastot kahteen kastiin. Tuottoisimmat rahastot löytyivät metsään ja tontteihin sijoittavien joukosta, esimerkiksi liikekiinteistöihin sijoittavissa rahastoissa oli pakkaselle jääviä. Mitä on edessä tänä vuonna? Siihen vaikuttaa muun muassa korkojen kehitys.
Korkojen nousu on painanut kiinteistöjen arvostusta ja lisännyt velkavipua käyttävien rahastojen korkokuluja.
Esimerkiksi EQ Liikekiinteistöt -rahaston vuoden 2023 kolmannen neljänneksen tuotto oli -4,4 prosenttia ja EQ Yhteiskuntakiinteistöjen -4,16 prosenttia. Rahastoyhtiön mukaan koko vuoden tuotto pysyy pakkasella.
Vuosi 2024 saattaa olla tuottoisampi, jos korkotaso laskee ja jos tilanne kiinteistömarkkinoilla vakautuu.
Siis kaksi kertaa jos.
Vuonna 2023 kukoistivat metsään ja tontteihin sijoittavat rahastot.
Esimerkiksi S-pankin Tontti -erikoisrahasto oli marraskuun loppuun mennessä poikinut liki kahdeksan prosentin tuoton.
Rahasto sijoittaa pääosan varoistaan rakennettuihin tai rakennettaviin toimitila- ja asuntokiinteistöihin. Ajatuksena on, että pitkät maanvuokravuokrasopimukset tuovat rahastolle tasaista tuottoa.
Velkaa S-pankin tonttirahastolla voi olla enintään määrä, joka vastaa puolta rahaston kokonaisvaroista. Lisäksi rahastoi voi ”erityisestä” syystä kasvattaa velkakuormaansa määrällä, joka vastaa kolmannesta rahaston varoista. Velkavipu voi toimia sijoittajan eduksi, jos korot pysyvät maltillisina.
Parhaat tuotot metsistä ja tonteista
Taulukkoon on poimittu parhaiten tänä vuonna tuottaneet vaihtoehtorahastot, joilla yli 2 000 omistajaa.
| Tuotto 1-11/ 2023 |
3 v |
Riski volatiliteetti, 12 kk |
Juoksevat kulut, % |
Nettomerkinnät, e, 1-11/2023 |
|
| S-pankki Tontti B | 8,10 % | 7,60 % | 1,50 % | 1,15 | 9 344 446 |
| UB Metsä A | 7,60 % | 7,90 % | 1,10 % | 1,85 | 30 868 355 |
| OP- Metsänomistaja B | 7,60 % | 11,40 % | 7,00 % | 1,74 | 18 797 746 |
| Titanium Hoivakiinteistö | 4,50 % | 6,90 % | 0,50 % | 2,96 | 14 335 548 |
| S-pankki Metsä | 4,40 % | 11,50 % | 1,80 % | 1,58 | 6 067 866 |
| OP-Palvelukiinteistöt B | -0,30 % | 4,20 % | 2,70 % | 1,95 | -12 965 583 |
| UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt POP A | -0,30 % | 9,50 % | 1,50 % | .. | -3 212 283 |
| OP-Vuokratuotto | -3,10 % | 1,30 % | 1,10 % | 1,96 | -128 616 814 |
Lähde: Rahastoraportti, marraskuu 2023
Helppo ostaa, vaikea myydä?
Vuosi 2023 on muistuttanut sijoittajia myös siitä, että rahastojen pelisäännöt voivat matkan varrella muuttua. Useampi rahastotalo on hiljattain ilmoittanut muuttavansa kiinteistörahastojen sääntöjä niin, että sijoittajan pitää varoittaa rahastoyhtiötä entistä aikaisemmin, mikäli haluaa myydä rahasto-osuuksiaan.
Tällaisia muutoksia on tehnyt kiinteistörahastoihinsa esimerkiksi S-pankki sekä Alexandrian Kiinteistö Erikoissijoitusrahasto.
Alexandrian rahasto ilmoitti joulukuun alussa, että sen rahasto-osuudet ovat jatkossa kaupankäynnin kohteina ainoastaan kaksi kertaa vuodessa aiemman neljän kerran sijasta.
Lisäksi sijoittajan pitää ilmoittaa myyntiaikeistaan vähintään puoli vuotta etukäteen aiemman kolmen kuukauden sijasta.
Alexandria perustelee muutosta sillä, että rahasto sijoittaa varansa toisiin rahastoihin, jotka ovat toteuttaneet vastaavat muutokset.
Myös Aktia Asunnot+ ja Aktia Toimitilakiinteistöt -erikoisrahastoista voi vetäytyä jatkossa ainoastaan kaksi kertaa vuodessa aiemman neljän kerran sijasta. Helpotusta on tosin tarjolla lunastuksille, joiden arvo on enintään 10 000 euroa. Niille riittää kolmen kuukauden varoaika.
Rahastoilla vaikeuksia irrottaa rahaa lähtijöille
Kiinteistörahastot ovat muuttaneet sääntöjään, koska niiden salkuissa tyypillisesti on niukasti omaisuutta, jonka voi muuttaa helposti rahaksi.
Finanssivalvonta otti asiaan kantaa syyskuussa. Se katsoo, että osan rahastojen varoista pitää olla sijoituskohteissa, joiden rahaksi muuttaminen onnistuu rahasto-osuuksien lunastusten ilmoitusaikaa lyhyemmässä ajassa.
Valvojan näkemyksen mukaan likvidejä varoja olisi hyvä olla vähintään kymmenen prosenttia rahaston varoista. Pienempi osuus voi sen näkemyksen mukaan johtaa helposti ongelmiin.
Kyse on myös tasapainoilusta rahastosta lähtevien ja sinne jäävien sijoittajien etujen välillä. Jos lunastusten varoaika on lyhyt ja rahastolla likvidejä varoja niukasti, rahasto saattaa joutua myymään sijoituskohteitaan alehinnalla, jotta pystyy lunastukset hoitamaan.
Jos taas lunastusten varoaika on pitkä, rahastosta vetäytyvä sijoittaja voi joutua odottamaan osuuksien lunastusta kauan.
Varmista, että rahastolla on toimilupa
Vaihtoehtorahastolla pitää olla toimilupa, jos sitä markkinoidaan henkilöille, jotka eivät ole kokeneita sijoittajia.
Pelkkä rekisteröinti riittää, mikäli rahastoa tarjotaan vain ammattisijoittajille ja rajatulle joukolle kokeneita sijoittajia. Toimiluvan saaminen edellyttää pääomavaatimusten täyttämisen lisäksi esimerkiksi sitä, että toimijan riskienhallinta ja arvonmääritys täyttävät Finanssivalvonnan vaatimukset.
Valvojan havaintojen mukaan vaihtoehtorahastoja on kuitenkin markkinoitu liian laajalle sijoittajajoukolle. Toisin sanoen ammattimaisiksi sijoittajiksi on tulkittu ihmisiä, jotka eivät täytä sijoitusammattilaisten tunnusmerkkejä.
Finanssivalvonnan lokakuussa julkaiseman raportin mukaan markkinoilta on jopa löytynyt rekisteröityjä rahastoja, joita on markkinoitu yksinomaan ei-ammattimaisille sijoittajille.
Helena Ranta-aho
