Korkein hallinto-oikeus teki maaliskuun lopussa ratkaisun, joka voi kiristää lukuisien vanhojen taloyhtiöiden kiinteistöveroa ainakin Helsingissä ja muutamissa muissa suurimmissa kaupungeissa.
Kiinteistöverotuksessa maapohjan eli tontin verotusarvo on tähän asti laskettu käyttäen sitä rakennusoikeutta, joka voimassaolevan asemakaavan mukaan tontilla on. Tämä on ollut myös Verohallinnon ohje verotusarvon laskemiseen.
Korkeimman hallinto-oikeuden (KHO:n) tuoreen ratkaisun mukaan maapohjan verotusarvon laskemisessa tulisi kuitenkin käyttää toteutunutta rakennusoikeutta eli tontilla olevien rakennusten kerrosneliömäärää.
Joillakin alueilla on tontteja, joilla rakennukset ovat huomattavasti suurempia kuin kaavaan merkitty rakennusoikeus. Etenkin muutamissa isoimmissa kaupungeissa on vanhoja taloyhtiöitä tonteilla, joiden rakennusoikeutta asemakaavassa on rakentamisen jälkeisinä vuosikymmeninä pienennetty.
Näin on pyritty suojelemaan tonttien vanhoja rakennuksia. Houkutus vanhan talon purkamiseen tuotonhakumielessä pienenee, jos tilalle saa rakentaa paljon pienemmän uudisrakennuksen.
Usein tällaiset tontit sijaitsevat kaupungin arvoalueilla, joilla on vanhaa rakennuskantaa. Niitä on ainakin Helsingissä – arviolta joitakin tuhansia – sekä Tampereella, mahdollisesti Turussakin.
Tärkeä linjaratkaisu
Korkeimman hallinto-oikeuden päätös on merkittävä linjaratkaisu, josta kaiken lisäksi tehtiin vuosikirjapäätös. Vuosikirjoissaan KHO julkaisee periaatteellisesti merkittävimmät päätöksensä. Ne ohjaavat lakien soveltamisessa.
Verohallinto tuskin voi jättää päätöstä huomiotta. ”Onkin todennäköistä, että KHO:n ratkaisu johtaa kiinteistöveron kiristymiseen tonteilla, joilla rakennukset ovat suurempia kuin nykyisen kaavan rakennusoikeus”, sanoo johtava verojuristi Juha Koponen Veronmaksajain Keskusliitosta.
”Vuonna 2018 maksettavaksi tulevat kiinteistöverot on jo laskettu. Uusi tulkinta voisi vaikuttaa aikaisintaan vuonna 2019 maksettavaksi tuleviin kiinteistöveroihin.”
Vuoden 2019 kiinteistöveron maksaa se, joka omistaa kiinteistön 1.1.2019.
”Todennäköisesti uuden tulkinnan vaikutus ei kuitenkaan jää pitkäaikaiseksi, sillä maapohjan koko arvostusjärjestelmä kiinteistöverotuksessa uudistuu. Uusi järjestelmä on määrä ottaa käyttöön vuonna 2020”, Juha Koponen kertoo.
Tosin järjestelmäuudistuskin on hermostuttanut kiinteistönomistajia – erityisesti Helsingissä, jossa maa on kalleinta. Uudistuksen pelätään nostavan verotusarvoja ja siten kiristävän kiinteistöveroa.
Kunta ei voi päättää
Kiinteistövero maksetaan siihen kuntaan, jossa kiinteistö sijaitsee. Kunta myös päättää kiinteistöveroprosenteistaan valtion asettamissa rajoissa.
”Verotuksen kuitenkin toimittaa Verohallinto. Kunta ei voi päättää, lasketaanko tontin verotusarvo kunnan alueella asemakaavan mukaisen vai toteutuneen rakennusoikeuden perusteella. Siitä päättää Verohallinto”, Juha Koponen sanoo.
Esimerkiksi Helsinki ei siis voi torjua kiinteistöveron kiristystä päättämällä, että helsinkiläisten tonttien verotusarvoa ei nosteta. Kiinteistöveroprosenttejaankaan Helsinki ei voi laskea, koska ne ovat jo matalimmat mahdolliset.
Budjetissa huomioon
Pitäisikö taloyhtiöiden nyt jotenkin reagoida siihen, että tontin verotusarvon laskennassa aletaan ilmeisesti käyttää toteutunutta rakennusoikeutta? Monessako taloyhtiössä edes tiedetään, millainen rakennusoikeus tontille on asemakaavaan merkitty?
Juha Koposen mukaan mihinkään erityisiin toimiin ei ole tarvetta. Jos kiinteistö on sentyyppinen, että laskentatavan muutoksella voisi kuvitella olevan merkitystä, vuoden 2019 budjetissa taloyhtiön kannattaa varautua kiinteistöveron korotukseen.
Tarvittaessa tontin rakennusoikeuden voi tarkistaa asemakaavasta kaupungin viranomaisilta. Valtaosalle taloyhtiöitä tarkistus ei ole tarpeen.
Pahimmillaan lisäkustannus voi olla melkoinen. Esimerkiksi siinä helsinkiläisessä taloyhtiössä, jota tässä jutussa kuvattu KHO:n ratkaisu koskee, rakennusten kerrosneliömäärä on lähes kaksinkertainen verrattuna tontin rakennusoikeuteen asemakaavassa.
Myös taloyhtiön tontista maksama kiinteistövero siis lähes kaksinkertaistuu, jos tontin verotusarvo aletaan laskea toteutuneen rakennusoikeuden perusteella. Silloin nykyinen, noin 5 300 euron vuotuinen tonttivero kasvaa noin 10 600 euroon.
Sen päälle tulee vielä rakennuksesta maksettava kiinteistövero.
Ulla Simola
