KARON PÖRSSI "Arvioimme, että korkojen maltillisella nousulla on konsernille suoranaisesti vain vähäinen negatiivinen vaikutus", kirjoittaa maanantaina 14.11.2022 First North -listautumisantinsa aloittanut Sijoitusasunnot.com tammi–kesäkuun 2022 puolivuotiskatsauksessaan.
Anteeksi kuinka? Korkojen nousuhan on saanut asuntosijoittajia tyhjentämään salkkujaan ja sysännyt etenkin tyypillisten sijoitusasuntojen ("yksiö tai pieni kaksio Helsingin Kalliosta") hinnat laskuun. Myyntiajat ovat pidentyneet, kiinteistönvälittäjät tuskailevat, kun tavara ei liiku, ja anelevat myyjiä laskemaan myyntihintoja ja suostumaan matalampiin tarjouksiin, jos saavat jonkun ostajaehdokkaan houkuteltua näytölle ja tarjoamaan.
Kuinka ihmeessä yhtiö, jonka päätoimintaa on asuntojen flippaaminen, olisi korkojen nousulle lähes immuuni?
On syytä ottaa suurennuslasi käteen ja palata uudelleen Sijoitusasunnot.comin osavuosikatsaukseen.
Ensinnäkin yhtiö puhuu "korkojen maltillisesta noususta". Yhtiö ei siis välttämättä viittaa nykyiseen tilanteeseen, jossa kolmen kuukauden euribor on hujauttanut kesäkuun alun alle -0,3 prosentista nykyiseen 1,8 prosentin tasoon. Näin iso nousu saattaa jo vaikuttaakin.
Toiseksi yhtiö puhuu "suoranaisesta" vaikutuksesta. Ehkä sanaa ei tässä käytetä sen merkityksessä "todellinen" vaan merkityksessä "välitön"? Ehkä se viittaa vain suoriin vaikutuksiin eli nouseviin korkokustannuksiin? Asuntomarkkinoiden paniikkijarrutus siihen liittyvine ilmiöineen on tässä tulkinnassa vain välillinen vaikutus, ei "suoranainen".
Entä jos tilanne heikkenee vielä nykyisestä? Siihenkin Sijoitusasunnot.comin osavuosikatsauksessa on vastaus.
"Mikäli markkinatilanne kääntyisi vielä haastavammaksi, oletamme, että se voi tuoda mukanaan hyviä mahdollisuuksia kohteiden hankinnoissa."
Voihan se. Voihan se tietysti tuoda mukanaan myös muita seurauksia.
Ostaa rojua, myy antiikkia
Sijoitusasunnot.com on kiinteistönkehittäjä, joka ostaa asuntoja tai kokonaisia kerrostaloja, muokkaa niiden asunnot paremmin vuokrattaviksi, hankkii vuokralaiset ja myy kämpät eteenpäin asiakkailleen valmiiksi vuokrattuina yksittäisinä sijoitusasuntoina.
Rahaa yhtiö tekee ensinnä siinä, että kokonaisen kerrostalon hinta on pienempi kuin sen sisältämien asuntojen hintojen summa. Tämä rahantekotapa perustuu samaan kuin minkä tahansa kaupan: ostetaan tukussa, myydään kappaleittain.
Tukkualennuksen lisäksi rahaa tehdään jobbaamalla. Repsottavaa asuntoa on vaikea saada vuokralle tai kaupaksi järkevään hintaan. Tämä synnyttää liiketoimintamahdollisuuden. Osa asuntosijoittajista onkin erikoistunut ostamaan pintaremontin tarpeessa olevia asuntoja, tekemään tai teettämään niihin pintaremontin ja myymään asunnon eteenpäin muuttovalmiina. Huolellisesti kohteensa valitsevalle on tarjolla hyvä vaivanpalkka.
Sijoitusasunnot.com tekee jobbaus- tai fiksaustoimintaa laajasti, jopa kokonaisia kerrostaloja käsittävinä saneerauksina. Yhtiö jakaa tämän liiketoimintansa vaadittavien saneerausten laajuuden mukaan "Nopean kierron kohteisiin" ja "Jalostuskohteisiin". Näistä jälkimmäiset ovat työläämpiä ja enemmän aikaa vieviä saneeraushankkeita.
On helppo uskoa, että asiansa osaava ja toimintansa hionut firma pystyy tekemään jobbaustuottoa, ainakin mikäli asuntomarkkina toimii normaalisti.
Ostamisen ja myymisen lisäksi Sijoitusasunnot.com toimii myös vuokranantajana. Tätä osaa liiketoiminnastaan yhtiö kutsuu "Pitosalkuksi".
Epäileväinen sijoittaja saattaisi vetää analogian osakesijoittajaan, jonka epäonnistuneet swingit siirtyvät "pitkään salkkuun". Sijoitusasunnot.comin "Pitosalkku" on kuitenkin ainakin historiallisesti saatu varsin hyvin vuokralle.
Kohteen siirtyminen jalostuskohteesta Pitosalkkuun on Sijoitusasunnot.comille siinä mielessä merkittävä, että silloin yhtiö kirjaa asuntojen arvonkorotukset. Viime vuonna jalostuskohteista valmistui 102 asuntoa. Niistä yli puolet, 60 asuntoa, Sijoitusasunnot.com siirsi omaan taseeseensa. Myytyä se sai vain 42 asuntoa.
Tämän ja ensi vuoden tulosennusteet ovat siltä osin vakaalla pohjalla, että Sijoitusasunnot.comilla on jalostumassa kohteita, joista se kirjaa itselleen tulosta ottaessaan ne Pitosalkkuun eli omaan vuokrakäyttöönsä.
Varasto kasvussa
Mitä varaston kasvu kertoo?
Optimisti tulkitsee varaston kasvun niin, että yhtiö varautuu kovaan kysyntään. Pessimisti tuumii, että jaahas, kamat hapantuvat varastossa, kun eivät käy kaupaksi.
Sijoitusasunnot.comin varasto koostuu pitkälti asunnoista, jotka se on ostanut mutta joita se ei ole vielä saanut myydyksi. Kohoava varastokanta on edellytys sille, että liikevaihto ja tuloskin voivat jatkossa kasvaa. Toisaalta varaston kasvu voi kieliä siitä, että asunnot eivät ole löytäneet ostajia toivotusti.
Sijoitusasunnot.comin vaihtuvien vastaavien määrä on kasvanut hurjasti. Vuoden 2021 puolivälissä taseen vaihtuvien vastaavien rivi osoitti 20,3 miljoonaa euroa, kun tämän vuoden kesäkuun lopussa rivillä oli mittaa 37,0 miljoonaa euroa. Yli 80 prosentin kasvu.
Hieman vähemmän ovat kasvaneet velat. Pitkäaikaiset velat olivat kesäkuun 2021 lopussa 18,9 miljoonaa euroa, vuotta myöhemmin 29,4 miljoonaa.
Nopean kierron kohteet Sijoitusasunnot.com kertoo rahoittavansa pääosin bullet-lainoilla, jotka maksetaan silloin, kun kohde saadaan myytyä. Jos olisin pankinjohtaja, saattaisin miettiä toisenkin kerran, millä ehdoilla myöntäisin nykyisessä markkinatilanteessa asuntoflippauslainaa, jonka eräpäivä olisi "sitten, kun saatte asunnon kaupaksi".
Oman taseen kohteissa painavat Kuopio, Jyväskylä ja Lahti
Sijoitusasunnot.com on tehnyt ja suunnittelee tekevänsä tuloksensa asuntoja jobbaamalla ja tarjoamalla niitä asuntosijoittajille valmiiksi vuokrattuina sijoituskohteina. Taseessa olevat asunnot kiertävät pääosin nopeasti, joten tase ja asuntojen hetkellinen arvo ei ole sijoittajan kannalta niin olennainen luku kuin asuntosijoitusyhtiöissä.
Jones Lang LaSalle Finland Oy on laatinut Sijoitusasunnot.comin omista vuokrauskohteista eli Pitosalkusta arvion viime vuoden lopun tilanteen mukaan. Arviolausunto koskee siis vain pitokohteita, ei nopean kierron kohteita eikä jalostuskohteita. Jatkossa Jones Lang LaSallelta on tarkoitus pyytää tällainen arvio puolivuosittain.
Pitosalkun kohteissa Sijoitusasunnot.comin velkavipu on yhtiön esitteen mukaan tyypillisesti 60 prosenttia. Velkavipu parantaa oman pääoman tuottoa nousevien arvostusten ympäristössä, mutta laskevassa markkinassa se iskee nilkkaan.
Jos yhtiöllä on kohde, jonka arvoksi on arvioitu sata rahaa, 60 prosentin velkaviputilanteessa se on rahoitettu 40 omalla rahalla ja 60 pankin rahalla. Jos tällaisen kohteen arvo laskee viisi prosenttia 95 rahaan, pankille ollaan edelleen pystyssä 60 rahaa, mutta oman omistuksen arvo on laskenut 40 rahasta 35 rahaan eli 12,5 prosenttia. Samalla kohteen lainoitusaste uudelle käyvälle arvolle laskettuna on noussut 63 prosenttiin.
Siksi Pitosalkun arvoillakin on merkitystä paitsi yhtiön näyttämän tuloksen myös sen käytännön liiketoiminnan kannalta.
Kuluvan vuoden syyskuun lopussa Sijoitusasunnot.com Pitosalkun arvokkain kohde oli Kuopion Ampujanpolku 4:ssä (Sijoitusasunto.comin esitteessä osoite lienee kirjoitettu väärin) sijaitseva kerrostalo, jossa on 98 asuntoa. Googlen karttapalvelun perusteella kyseessä näkyy olevan entisen Siwan (nykyisen Salen) takana sijaitseva 1970-luvun betonielementtilähiötalo. Se on kirjattu Sijoitusasunnot.comin taseeseen 7,6 miljoonalla eurolla, ja arvio sen käyvästä arvosta on 7,8 miljoonaa euroa.
Muita painavia Pitosalkun kohteita on Mäntsälässä, Oulussa ja Jyväskylässä. Uusina jalostuskohteista Pitosalkkuun tulevat suuret kohteet sijaitsevat Lahdessa ja Jyväskylässä. Niistä Lahden kohde noussee Pitosalkun suurimmaksi euroilla mitattuna.
Tästä käy hyvin ilmi Sijoitusasunnot.comin toiminta-alue. Se ei operoi kaikkein ilmeisimmissä kasvukeskuksissa vaan ennemmin maakuntakeskuksissa.
Esitteensä mukaan Sijoitusasunnot.com selvittää Pitosalkun myyntiä portfoliokauppana, mikä olisikin yhtiön liiketoiminnan kannalta järkevä siirto. Itse asiassa Sijoitusasunnot.comin olisi luullut jo myyneen Pitosalkkunsa tai osia siitä, jos ostajia olisi löytynyt vähintään taseeseen kirjatulla hinnalla.
*Sijoitusasunnot.comin johto arvelee, että jos Pitosalkku myytäisiin könttäkauppana, yhtiö voisi saada taloista 10–20 prosenttia nykyisiä tasearvoja korkeamman hinnan. Inderesin keskustelupalstalla yhtiön toimitusjohtaja Henri Neuvonen kertoo, että tasearvot on pyritty kirjaamaan niin, että yhtiö saisi myynneistä tasearvoja vastaavat hinnat yksittäismyynneillä.
80 miljoonan euron firma
Sijoitusasunnot.com laskee liikkeelle 1,3 miljoonaa uutta osaketta, joita saa merkitä 3,90 euron kappalehintaan. Lisäksi pari sijoitusasunnotcomilaista myy osakkeitaan ja maksaa saamillaan rahoilla Sijoitusasunnot.comilta osakkeiden ostoon ottamaansa lainaa. Jos kysyntä on hyvää, yhtiö voi painaa puoli miljoonaa osaketta lisää. Jos uudet osakkeet, myynnit ja lisäerän laskee yhteen, tarjolla on reilut kaksi miljoonaa osaketta.
Lisäerä mukaan luettuna Sijoitusasunnot.comin osakemäärä nousisi 20,5 miljoonaan osakkeeseen, ja markkina-arvoksi 3,90 euron osakekohtaisella hinnalla tulisi 80 miljoonaa euroa.
Sijoitusasunnot.comin oma pääoma oli kesäkuun lopussa osavuosikatsauksen mukaan vajaat 22 miljoonaa euroa. Annilla se laskeskelee saavansa seitsemän miljoonan euron nettovarat, joista tosin osa on omistajien lainanlyhennyksiä. Kesäkuun lopun oma pääoma annilla korjattuna olisi siis 28 miljoonan euron tienoissa. Jos huomioon ottaa arvonkorotusrahaston, oma pääoma nousisi antirahojen myötä pitkälti päälle kolmeenkymmeneen miljoonaan.
Tänä vuonna Sijoitusasunnot.com uskoo tekevänsä 8–9 miljoonan euron oikaistun liikevoiton. Ensi vuonna luvun arvellaan osuvan 9–14 miljoonan euron haarukkaan. Oikaistu liikevoitto tarkoittaa liikevoittoa, jonka päälle on lisätty arvonkorotukset.
Liian justeerausherkkä minun salkkuuni
Sijoitusasunnot.comilla on kymmententuhansiien osoitteiden mittainen sähköpostilista, jonne yhtiö paukuttaa tietoa myynnissä olevista kohteistaan. Eiköhän tuolta listalta löydy myös riittävästi halukkaita osakkeiden merkitsijöitä, joiden avulla Sijoitusasunnot.com saa osakeantinsa läpi.
Minun rahojani yhtiö ei tarvitse eikä saa. Sijoitusasunnot.com on makuuni aivan liian herkkä yhtiön johdon kikkailuille. Enkä siis mitenkään esitä, että yhtiön johto kikkailisi, mutta siihen on mahdollisuus.
Oikaistu liikevoitto saavutetaan, kun säädetään jalostuskohteiden parametrejä sopiviksi. Asuntoja ei pyyhäistä vapaaseen myyntiin, koska silloin hinnat voisivat jäädä omaa arviota matalammiksi. Näin siis voidaan toimia teoriassa.
Miksi yhtiö on myynyt jalostuskohteidensa tontteja toimitusjohtajalleen ja suurimmalle omistajalleen, vaikka tietää, että lähipiiriliiketoimet herättävät kysymyksiä – etenkin kiinteistöalalla? Siirretäänkö tällä tavalla lähipiirille tuottoisaa tonttivuokrabisnestä? Pääseekö toimitusjohtaja nostamaan tonttivuokria ja imemään siten rahaa Sijoitusasunnot.comilta, vaiko kenties vasta niiltä asiakkailta, jotka ostavat Sijoitusasunnot.comin mahdollisesti myyntiin laittamat kohteet?
Vai onko Sijoitusasunnot.com niin pahassa rahapulassa eikä fyrkkaa saada irrotettua muuta kautta kuin myymällä varastoa pääomistajalle? Ja jos niin, miksi ihmeessä myydään tontteja eikä valmiita asuntoja?
Sikäli kun olen asuntopuolella aktiivisten ihmisten viestejä oikein tulkinnut, flippaajat ovat kadonneet kiinteistömarkkinoilta, ymmärrettävistä syistä. Markkinatilanne ei ole järin suotuisa yhtiölle, joka tekee asuntoflippausta laajamittaisesti, olkoonkin, että Sijoitusasunnot.comin palvelu ei rajoitu pelkästään asunnon maalaukseen ja keittiön kaappien ovien vaihtoon.
Houkuttelevampiakin saumoja olisi Sijoitusasunnot.comin kaltaisen firman listaamiselle. Miksi pääomistajat haluavat puskea sen First Northiin juuri nyt?
Varovaisia näkyvät olevan myös instituutiosijoittajat. Alustavasti instituutioannin kooksi on ilmoitettu vain 380 000 osaketta eli 1,5 miljoonaa euroa. Jos Sijoitusasunnot.com olisi pre-IPO-kiertueellaan lirkutellut salkunhoitajat hekuman huipulle, tuskin instikoille siinä vaiheessa ryhdyttäisiin näyttelemään hard to getiä.
Karo Hämäläinen
Kirjoittaja on kirjailija ja sijoittamiseen erikoistunut vapaa toimittaja.
*Kappale on muutettu 16.11.2022 klo 16.00 yhtiön toimitusjohtajan Henri Neuvosen korjattua aiemman kirjoittajan virheellisen tulkinnan ja annettua lisätietoa asiasta.
Jutussa oli kirjoitettu: "Jos taas Pitosalkkua realisoitaisiin yksittäisinä asuntoina, Sijoitusasunnot.comin johto arvelee, että se saisi niistä 10–20 prosenttia nykyisiä tasearvoja korkeamman hinnan."
