Moni kivijalkayrittäjä on joutunut lopettamaan, eikä taloyhtiöiden liiketiloihin ole ollut helppo saada vuokralaisia. Taloyhtiön kannattaa pitää yrittäjävuokralaisistaan hyvää huolta, mutta hoitaa myös verkostot kuntoon pahan päivän varalle.
Pitkään jatkunut talouden alamäki on tiennyt tiukkoja aikoja monelle yrittäjälle. Se on näkynyt selvästi katukuvassa lähes joka paikkakunnalla. Tyhjää liike- ja toimitilaa on tarjolla paitsi kaupungin laitamilla myös keskustakortteleissa.
Moni taloyhtiö onkin ollut pari viime vuotta aivan uudenlaisen tilanteen edessä, kun tyhjilleen jääneeseen liiketilaan ei ole löytynyt entiseen tapaan uutta vuokralaista.
Etenkin kauempana keskustasta sijaitsevissa lähiökortteleissa tilanne on haastava, sillä vuokra- ja vastiketulojen ehtyminen nakertaa nopeasti taloyhtiön pankkitiliä.
Mitä ihmettä siis tehdä lähikaupan tai pyöräkorjaamon jäljiltä tyhjilleen jääneelle kivijalkatilalle, joka ei tunnu kiinnostavan ketään ja jolle on vaikea keksiä uusiokäyttöä ilman mittavaa remonttia?
Taloyhtiön oma aktiivisuus palkitaan
Turkulainen hallitusammattilainen ja ex-yrityspankkiiri Markku Lampi korostaa hyvän sijainnin merkitystä, mutta myös taloyhtiön omaa aktiivisuutta ja roolia vuokranantajana.
Jos kasvukaupungin keskustassa olevaan kivijalkatilaan ei tahdo löytyä uutta vuokralaista, on kyse hänen mielestään taloyhtiön saamattomuudesta ja osaamattomuudesta. Lampi istuu lukuisten talo- ja kiinteistöyhtiöiden hallituksissa, muutamissa niistä myös puheenjohtajana.
”Laitakaupungilla ja heikompien yhteyksien päässä yhtälö on toki vaikeampi, mutta ei silloinkaan mahdoton. Vuokran ja palvelutason pitää vain olla kohdallaan”, Lampi toteaa.
Oma aktiivisuus tarkoittaa tässä tapauksessa sitä, että taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä ovat omissa skenaarioissaan varautuneet myös ongelmatilanteisiin. Mahdollisten vuokra- ja vastikerästien varalle on oltava selvät pelisäännöt ja toimintatavat.
Myös kontaktit kiinteistön- ja vuokranvälitysfirmoihin kannattaa pitää kunnossa. Ne ovat uuden vuokralaisen etsinnässä huomattavasti tehokkaampi työkalu kuin ikkunaan liimattu vuokrattavana-lappu.
”Myös aiempien vuokralaisten verkostoja kannattaa hyödyntää. Varsin usein muualle muuttavan tai toimintansa lopettavan parturi-kampaamon, suutarin tai ravintoloitsijan tilalle tulee joku toinen yrittäjäkollega”, Markku Lampi huomauttaa.
Pintaremppa on investointi tulevaan
Alan kokeneen konkarin mukaan tärkeä osa riskienhallintaa on myös se, että taloyhtiö pitää aktiivisesti huolta yrittäjien toimintaolosuhteista. Näin heidän bisneksensä pyörii paremmin, eikä muuttamiselle tule välttämättä edes tarvetta.
”Joskus on hyvä piipahtaa yrittäjän luona vaikka kahvilla sekä kysellä kuulumisia ja toiveita. Silloin saa tuntumaa, miten hänellä menee”, Lampi rohkaisee.
Jos tilat kaipaavat pintaremonttia tai vaikkapa viilentävää ilmalämpöpumppua, ne kannattaa hoitaa kuntoon.
”Se on pieni investointi siihen nähden, että tila jää tyhjilleen ja vuokratulot saamatta”, Lampi muistuttaa.
Taloyhtiön ahdinko riski vuokralaisellekin
Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän on toisaalta reagoitava nopeasti myös vaaran merkkeihin. Markku Lampi tähdentää, ettei vuokra- tai vastikerästejä saa katsoa läpi sormien kuukautta tai kahta kauempaa, vaan ne on otettava saman tien puheeksi vuokralaisen tai liiketilan omistajan kanssa.
Mikäli tyhjäksi jäävä liiketila on yrittäjän omistuksessa ja tulee myyntiin, kannustaa Lampi miettimään sen hankintaa taloyhtiölle – varsinkin jos sijainti ja hinta on kohtuullinen. Liiketilojen vuokratuotto on selvästi asuinneliöitä parempi, mikä luonnollisesti keventää taloyhtiöiden asukasosakkaiden vastiketaakkaa.
Useita liiketiloja omistavissa yhtiössä niillä saatetaan parhaimmillaan kattaa koko vastikekertymä.
”Tässä toisaalta piilee myös niihin liittyvä riski. Jos vuokria jää rästiin, ne tuntuvat nopeasti myös taloyhtiön taloudessa”, Lampi muistuttaa.
Loppujen lopuksi kaikki kulminoituu taloyhtiön tarkkaan taloudenpitoon, hyvään hallintoon ja kiinteistön yleiskuntoon. Ne ovat entistä tärkeämpiä kriteerejä myös liiketilojen vuokraajille.
”Taloudellisesti ja teknisesti heikossa kunnossa oleva taloyhtiö tarkoittaa yrittäjälle ylimääräistä kuluriskiä. Jos tulossa on isoja remontteja, ne nostavat myös vuokria ja vastikkeita”, Lampi toteaa.
Joskus tarvitaan joustavuutta
Jyväskylä on yksi kaupungeista, joiden liiketilatarjonnassa suhdannekuoppa on näkynyt viime vuodet selvästi. Kiinteistöliitto Keski-Suomen toiminnanjohtajan Hannu Mähösen mukaan yleistilanne on selvästi synkempi kuin esimerkiksi Turussa ja Tampereella.
”Liiketilojen vuokrarästit ovat lisääntyneet ja tyhjää tilaa on tarjolla keskustaa myöten. Toisaalta nyt on vuokraajan markkinat, joilla voi erottua laadulla”, hän toteaa.
Vuokranantajina toimivilta taloyhtiöiltä suhdannekäänne on Mähösen mukaan vaatinut myös joustavuutta. Kun uusien vuokralaisten löytäminen tiedetään vaikeaksi, nykyisistä hyvistä vuokralaisista kannattaa pitää kiinni ja antaa vuokriin lisää maksuaikaa, kuten tehtiin jo koronakriisissä. Samalla kannattaa välttää reippaampia vuokrankorotuksia.
Markku Lammen tavoin hän kannustaa taloyhtiöitä pitämään yrittäjävuokralaisista huolta ja kuuntelemaan näiden toiveita. Pieni pintaremontti on kannattava investointi myös tulevaisuutta ajatellen.
”Kun olosuhteet ja taloyhtiö ovat kunnossa, löytyy uusi vuokralainenkin helpommin”, Mähönen tiivistää.
Vuokra- ja vastikerästeissä kannattaa sen sijaan olla tiukkana heti ensimmäisestä kuukaudesta lähtien. Mahdolliset perintä-, häätö- ja haltuunottoprosessit vievät aina kuukausia, eivätkä rästieurot välttämättä palaudu silloinkaan.
Tyhjät tilat toiseen käyttöön
Mikäli liiketila ei syystä tai toisesta tunnu kelpaavan kenellekään, voi taloyhtiö miettiä tilan käyttötarkoituksen muutosta, joka nostaisi talon asumismukavuutta ja samalla myös asuntojen arvoa.
Vanhan liiketilan remontoiminen esimerkiksi sauna-, kerho- tai harrastetiloiksi ei kuitenkaan onnistu sormia napsauttamalla, vaan vaatii tarkkaa ennakkosuunnittelua ja yhtiöjärjestyksen muutoksen.
”Yhtiökokouksessa käyttötarkoituksen muutoksen taakse on saatava vähintään kahden kolmasosan äänienemmistö. Tämä ei välttämättä aina onnistu”, Mähönen muistuttaa.
Tyhjilleen jääneiden liiketilojen tai asuntojen laajamittaisempi hankinta taloyhtiölle vaatii jo valmiiksi varsin vakaata taloutta ja pankin apua, vaikka tarjolla olisi pidemmällä aikavälillä vastikkeeton ja omavarainen tulevaisuus.
”Tässä on kyse myös periaatteesta. Olisi hyvä muistaa, ettei asunto-osakeyhtiön perustehtävä ole toimia sijoittajana, vaan asumispalveluiden tuottajana”, Mähönen sanoo.
Timo Sormunen
