LISÄYS 11.2.2019: Pekka Väänänen on päivittänyt ja korjannut Näin sijoitat menestyksekkäästi asuntoihin -opastaan saamansa palautteen perusteella. Artikkeli ei siten päde oppaan nykyiseen versioon eikä anna siitä oikeaa kuvaa.
KARON PÖRSSI ”Kerron sinulle, miten ostin kerralla kaksi sijoitusasuntoa ilman omaa rahaa ja loin yli 600 euron kk-tulon tyhjästä!”
Näin hihkuu Pekka Väänänen Näin sijoitat menestyksekkäästi asuntoihin -kirjasensa esipuheessa.
”Tällä strategialla et voi mennä metsään!” hän jatkaa ”Asuntosijoittamisen kuningasstrategiaa” esittelevän lukunsa alaotsikossa.
Näin sijoitat menestyksekkäästi asuntoihin -pdf-kirjan voi ladata ilmaiseksi Väänäsen Asuntosalkunrakentaja.fi-sivustolta. Se on 54-sivuinen huutomerkkejä säästelemätön ja ilmaisutyylillä lattiaa pyyhkivä kirjanen, jonka hyökkäävyyden ja yliampuvuuden alle painuu se, että Väänänen kirjoittaa pääosin ihan päteviä tosiasioita asuntosijoittamisesta.
Pätevät tosiasiat taas voivat helposti saada ottamaan kaiken Väänäsen kirjoittaman todesta kritiikittä. Se voi olla kallis virhe.
Jos jokin kuulostaa liian hyvältä ollakseen totta, se usein myös on liian hyvää ollakseen totta.
Rahaa ilman rahaa
Kuinka Pekka Väänänen taikoo kuudensadan euron kuukausitulon tyhjästä?
Velalla tietenkin.
Väänänen osti veljensä kanssa osakeyhtiölle kaksi asuntoa, joiden kauppahinta oli yhteensä 97 000 euroa. Jostain syystä heidän ei tarvinnut maksaa varainsiirtoveroa, tai sitten se on vain unohtunut laskelmista. Normaalisti varainsiirtovero huoneistokaupassa on kaksi prosenttia, mikä nostaisi rahantarpeen karvan alle 99 000 euroon.
Pankki antoi lainaa 75 prosenttia, joten omaa rahaa tarvittiin 24 250 euroa. Se veljekset hoitivat antamalla tuolle summalle henkilötakauksen. Hobla! Kaksi käytettyä kämppää täysin velaksi.
Velaksi ostamisessa ei ole mitään ihmeellistä. Velaksi voi ostaa vaikka sohvan tai kännykän. Itse asiassa kodinkonekaupasta voi olla vaikea päästä ulos ilman että myyjä tyrkyttää jotakin luottoratkaisua.
Entä tuotto? Se on yksinkertaisesti saatu vähentämällä kuukausivuokrista kuukausivastikkeet.
Teknisesti laskelma pitää paikkansa. Se antaa kuitenkin tiukasti rajatun ja siksi vääristyneen kuvan todellisuudesta.
Arki ei ole kiiltokuvaa – Väänäsen laskelman neljä virhettä
Väänäsen skenaario on optimistinen siinä, että vuokralaiset pysyvät asunnoissa ikuisuuksiin eikä tyhjiä kuukausia tule. Kirjan mukaan toinen asunnoista on kahden kaveruksen yhteiskäytössä (ja vuokra siksi Väänästen alkuperäistä oletusta korkeampi), mikä viittaa siihen, että asuminen on hyvinkin väliaikaista. Tyhjät kuukaudet pystyy minimoimaan hyvällä suunnittelulla, mutta vuokralaisten vaihtuminen aiheuttaa väistämättä ainakin hieman vaivaa.
Suurempi lipsahdus ylioptimismin suuntaan tulee siinä, että Väänäsen asunnot eivät kulu eikä kiinteistöä tarvitse saneerata. Arkielämässä liedet ikääntyvät ja maali halkeilee. Arkielämässä vastaan tulee putkistosaneerauksia, ikkunaremontteja, porrashuoneen ehostamisia, pihakannen uusimisia, lukituksen modernisointeja, vesikaton huoltoja, ilmastoinnin säätöjä ja vesivahinkokorjauksia.
Kun asunto-osakeyhtiölle on kertynyt ikää, laskulappuja erilaisista yhtiötason remonteista alkaa putoilla muutaman vuoden välein. Usein ne voi toki jättää yhtiölainaksi, mutta silloin ne vähentävät kuukausittaista nettovuokratuottoa. Huoneisto- ja yhtiötason kulumisen huomiotta jättäminen on suuri puute useimmissa näkemissäni asuntosijoittamisen mahtavia tuottoja markkinoivissa laskelmissa.
Kirjan vihjaama ”600 euroa tyhjästä” -väite sisältää kaksi muutakin virhettä.
Ensinnäkään Väänäset tai tarkemmin sanottuna heidän osakeyhtiönsä ei saa kuuttasataa euroa kuukaudessa, sillä nettovuokra menee lainan korkoihin ja lainan lyhennykseen. Lainan lyhennyksen osalta tase vahvistuu, mutta korkoihin menevä raha on yksiselitteisesti korkokulua. Laina-ajan alussa miltei puolet kuukausierästä menee korkoihin. Ja tämä tapahtuu nyt, kun korot ovat poikkeuksellisen matalalla.
Viimeinen väitteestä löytämäni virhe koskee ”tyhjästä”-sanaa. Tyhjästä tuotto ei suinkaan tule. Sijoittaja ottaa riskiä, ja velkavipua käyttävä sijoittaja ottaa riskiä paitsi pääomansa myös velkapääoman menettämisestä. Eurot ovat palkkio näkemyksen- ja riskinotosta, ja palkkio realisoituu, jos näkemys on oikea.
Väänäsen esimerkissä riski voisi realisoitua esimerkiksi asuntojen arvon laskuna. Kirjassa kerrotaan, että esimerkkiasunnot sijaitsevat Hollolassa ja että ne on ostettu vuoden 2015 alkupuolella. Etuovi.com-sivuston Markkinapuntarin mukaan asuntojen hinnat Päijät-Hämeessä ovat keskimäärin laskeneet hieman reilun kolmen vuoden aikana. Keskimääräiset hinnat eivät kuitenkaan kerro yksittäisten kohteiden hintamuutoksista.
Tukkualennus jakoon
Väänästen Asuntosalkunrakentaja.fi-sivusto on yksi nettisivuista, joilla kaupataan asuntoja sijoituskohteiksi. Samankaltaisia sivustoja ovat esimerkiksi Sijoitusasunnot.com ja Ultrakiinteistöt. Jälkimmäinen on siinäkin mielessä Asuntosalkunrakentajan lähisukulainen, että myös Ultrakiinteistöjen sivuilta voi ladata asuntosijoittamista käsittelevän pdf-kirjan.
Asuntosijoittamisbuumin myötä myös rakennusliikkeet ovat ryhtyneet laajasti markkinoimaan uudiskohteitaan sijoituskäyttöön. Kiinteistönvälitysyhtiöissä on perinteisesti ja pitkään ollut asuntosijoittajia palvelemaan erikoistuneita välittäjiä.
Sijoittajakunnalle asuntoja kauppaavat nettisivut saattavat broukata uudistuotantoa, mutta tunnusomaista on tukkualennushyödyn jakaminen. Ideana tällöin on kerätä sijoittajajoukko, joka yhdessä ostaa kokonaisen kerrostalon. Koko talo maksaa vähemmän kuin mikä olisi sen sisältämien asuntojen markkinahintojen summa.
Jos samaan syssyyn osuu vielä kiinteistön ja asuntojen markkina-arvon kasvattamista remontoimalla, kimpassa toimimalla voi saada tuntuvia mittakaavaetuja, joista riittää jaettavaa niin sijoittaja-asiakkaalle, välittäjälle kuin myyjällekin. On siis hyvin helposti mahdollista, että tällaisesta kimppakohteesta sijoittaja voi saada asunnon käypää markkinahintaa halvemmalla. Yhtiöön tulee oletettavasti vieläpä sijoittajaintressinen omistajakunta, mikä helpottanee päätöksentekoa vastaisuudessa.
Tietenkään sijoituspäätöstä ei kannata tehdä pelkästään siitä syystä, että jotain sattuu jolloinkin olemaan tarjolla. Jos kaupunki, kaupunginosa, taloyhtiön remonttisyklin vaihe ja muut seikat vastaavat haluttua ja sijoituksen haluaa tehdä nyt, kimppaan tarttuminen on varmasti harkitsemisen arvoinen vaihtoehto.
Kyseenalaisesti tuottoja kaunistelevat tai omaa erinomaisuuttaan ylisanoin esiin nostavat markkinointimateriaalit syövät kuitenkin minkä tahansa palvelun uskottavuutta.
Karo Hämäläinen
Kirjoittaja on kirjailija ja sijoittamiseen erikoistunut vapaa toimittaja.
