Yhtiölainat voivat vaikuttaa asuntosijoittajan verotukseen vielä hänen myydessään asuntonsa. Vaikutusmekanismi on sama, olipa kysymys uudisasunnon yhtiölainasta tai vanhan taloyhtiön remonttilainasta.
Myyntivaiheessa sijoittajan kannalta olennaisimmat asiat ovat:
- Onko yhtiölainan maksamiseen kerätyt rahoitusvastikkeet (tai yhtiölainan lyhentämiseksi tehdyt kertasuoritukset) rahastoitu vai tuloutettu yhtiön kirjanpidossa.
- Käyttääkö asuntonsa myynyt sijoittaja verotettavan luovutusvoittonsa laskemisessa asunnon todellista hankintamenoa vai ns. hankintameno-olettamaa.
RAHOITUSVASTIKKEET ON RAHASTOITU*:
- Sijoittaja ei ole saanut vähentää rahoitusvastikkeita verotuksessaan. Silloin vastikkeet lisätään asunnon hankintahintaan. Se pienentää sijoittajan verotettavaa luovutusvoittoa, jos hän käyttää voiton laskemisessa asunnon todellista hankintahintaa. Voitosta euromääräisesti menevä vero pienenee.
- Jos sijoittaja käyttää verotettavan voiton laskemisessa ns. hankintameno-olettamaa, rahastoidut rahoitusvastikkeet eivät vaikuta luovutusvoiton suuruuteen. Koska niitä ei ole saanut vähentää myöskään esim. vuokratulosta, ne jäävät lopullisesti vähentämättä. Siitä huolimatta hankintameno-olettaman käyttö voi olla sijoittajalle edullisin tapa laskea luovutusvoitto.
RAHOITUSVASTIKKEET ON TULOUTETTU*:
- Sijoittaja on saanut vähentää rahoitusvastikkeet verotuksessaan. Niitä ei enää oteta huomioon asuntoa myytäessä. Silloin asunnon verotettava luovutusvoitto on suurempi kuin rahastointitapauksessa, jos asunnon voitto lasketaan käyttämällä asunnon todellista hankintahintaa. Voitosta menee euromääräisesti enemmän veroa kuin jos vastikkeet olisi rahastoitu.
- Jos sijoittaja käyttää verotettavan voiton laskemisessa ns. hankintameno-olettamaa, tuloutetut rahoitusvastikkeet eivät vaikuta luovutusvoiton suuruuteen. Sijoittaja on kuitenkin jo saanut veroetua, kun hän on voinut vähentää vastikkeet verotuksessaan, esim. vuokratulostaan.
*Koskee myös yhtiölainan lyhentämiseksi tehtyjä kertasuorituksia – ainakin, jos kertalyhennys tehdään myöhemmin kuin heti asuntokaupan yhteydessä.
Ulla Simola
Lähde: Veroneuvontajohtaja Kati Malinen
Kuuntele Miika Vuorensolan vinkit: Paljonko velkaa sijoitusasuntoon?
ASUNTOSIJOITTAJAN VELKAVIPU Lue syyskuun Taloustaidosta artikkeli Näin mitoitat viisaasti velkavipusi. Voit lukea jutun näköislehdestä, jos olet rekisteröitynyt verokkopalvelujemme käyttäjäksi.
