Hankimme vuonna 2011 sijoitusasunnon 130 000 eurolla. Taloyhtiössä tehtiin linjasaneeraus vuonna 2016, ja maksoimme huoneistokohtaisen osuuden – 33 000 euroa – kertasuorituksena pois.
Jos nyt myymme asunnon, voimmeko lisätä linjasaneeraukseen liittyvät maksut asunnon hankintamenoon?
Odotamme, että asunnosta saisi noin 185 000 euron kauppahinnan myyntikulujen vähentämisen jälkeen.
Verojuristi Juha Salmikivi vastaa:
Saatte lisätä linjasaneerauksesta maksetun huoneistokohtaisen 33 000 euron osuuden asunnon hankintamenoon, jos taloyhtiö on tuolloin rahastoinut maksetun suorituksen.
Jos taloyhtiö sen sijaan on tulouttanut suorituksen, ei sitä voi lisätä hankintamenoon. Se olisi pitänyt vähentää vuokratuloista vuosikuluna.
Verohallinto on ohjeistanut syventävässä vero-ohjeessaan Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa tiukasti siitä, miten asunto-osakkeiden hankintamenoon luetaan hankintahinnan lisäksi osakkaan yhtiöön tekemät lisäsijoitukset.
Osakkaalta perittävä pääomavastike voi kohdistua huoneistokohtaisen yhtiölainaosuuden maksamiseen. Sitä voidaan maksaa kuukausittain hoitovastikkeen yhteydessä tai vaihtoehtoisesti yhtiön määräämänä ajankohtana kertasuorituksena. Yhtiön kirjanpidossa vastike luetaan joko yhtiön tuloksi (tuloutus) tai se käsitellään osakkaan yhtiöön tekemänä pääomansijoituksena (rahastointi).
Pääomavastike luetaan osakkeiden hankintamenoon, jos osakas maksaa yhtiölainan kertasuorituksena asunnon oston tai myynnin yhteydessä ja laina kohdentuu yhtiön omaisuuden hankintaan tai perusparannukseen. Tällöin asunto-osakeyhtiön kirjanpitomenettelyllä ei ole asiassa merkitystä, joten myös asunto osakeyhtiön tulouttama lainanlyhennys on osakkeiden hankintamenoa.
Jokaista yhtiölainan kertamaksua arvioidaan erikseen. Jos huoneistolla on useita omistajia, on kaikkien osaomistajien maksettava huoneistokohtainen yhtiölainaosuus kokonaan pois. On tavanomaista, että asunto-osakeyhtiön osakkaat voivat maksaa yhtiölainaosuuksia määräajoin, esimerkiksi kerran vuodessa.
- Laina on maksettu pois oston yhteydessä, kun se tapahtuu ostoa seuraavana lainanlyhennyspäivänä.
- Laina on maksettu pois myynnin yhteydessä, kun se tapahtuu ennen myyntiä lähinnä olevana lainanlyhennyspäivänä.
Jos maksun olisi voinut vähentää vuokratuloista, ei vähennystä ole enää mahdollista vaatia oikaisuvaatimuksella, koska verovuosi 2016 on jo vanhentunut.
