Omistan loma-asunnon Espanjassa, jossa lomailen useita kertoja vuodessa. Muut ajat asunto on ollut tyhjillään. Asun vakituisesti Suomessa. Ryhdyn vuokraamaan asuntoa silloin tällöin syyskuun alusta lähtien. Mikä maa verottaa vuokratulot? Saanko vähentää vuokraamiseen liittyviä kuluja verotuksessani?
”Sekä Espanjalla että Suomella on oikeus verottaa vuokratulojasi. Asunnon sijaintimaalla on yleensä aina oikeus verottaa vuokratuloja, ja niin se on tässäkin tapauksessa. Koska asut Suomessa, vuokratuloja voidaan verottaa myös Suomessa. Näin on sovittu maiden välisessä verosopimuksessa”, Veronmaksajien johtava verojuristi Päivi Kaari sanoo.
”Et kuitenkaan joudu maksamaan tuplaveroja, koska Suomi huomioi Espanjaan maksetun veron. Joudut siis maksamaan veroa vähintään Espanjan veron verran, mutta jos Suomen verotus on kireämpää, joudut maksamaan veroa lisäksi myös Suomeen.”
Molemmat maat verottavat vuokratuloja omien lakiensa mukaisesti. Espanjan verotuksen käytänteet esimerkiksi vähennysten osalta kannattaa selvittää paikallisilta asiantuntijoilta.
”Suomessa vuokratulon verotus menee niin, että voit vähentää vuokratulojen hankintaan kohdistuvat menot samalla tavalla kuin jos loma-asunto olisi Suomessa. Vuokravälityspalkkiot ja vastaavat selvästi vuokraustoimintaan liittyvät kulut ovat kokonaan vähennyskelpoisia samoin vuokra-aikaan kohdistuvat kulut. Omasta käytöstä johtuvia kuluja ei saa vähentää”, Kaari neuvoo.
Koska loma-asunnot voivat olla pitkiä aikoja tyhjillään, verotuksessa on ollut ongelmana se, miten sekä vuokrattuna että omassa käytössä olevan loma-asunnon muut kuin selvästi vuokraamiseen liittyvät kulut jaetaan vähennyskelpoisiin ja vähennyskelvottomiin.
Vuonna 2017 annettu korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu (KHO 2017:131) selkeytti verotuskäytäntöä. Ratkaisevaa on missä käytössä loma-asunto on pääasiassa ja onko vuokraaminen vähäistä.
*Jos loma-asunnon pääasiallinen käyttö on omaa käyttöä ja vuokraus on vähäistä, yleiskulut kuten vakuutukset vähennetään vain vuokralla oloaikaa vastaavalta osalta. Asunnon katsotaan siis olevan omassa käytössä myös silloin, kun se on tyhjillään.
*Jos loma-asuntoa pääasiassa vuokrataan, myös tyhjillään oloajalta johtuvat kustannukset voi vähentää vuokratulojen verotuksessa, koska asunto on silloinkin tulonhankkimiskäytössä.
