On yllättävän vaikea sanoa, mitkä asiat tekevät päättyvästä vuosikymmenestä 2010-luvun, kun ilmiöitä tulee ja menee. Tuntuuko samaistuttavalta, että ilmiöt vaikuttavat olevan jo lähes ”last season” siinä vaiheessa, kun niihin itse törmää?
Aallonharja olikin ehkä jo horisontissa, kun tutustuit Youtubessa Gangnam Styleen, Harlem Shakeen tai Hotline Blingiin. Puhumattakaan siitä, kun flossasit, dabbasit, tai pyöritit fidget spinneriä ensi kertaa. Ehkäpä ajalle ominaista onkin itsessään se, että ilmiöiden sykli on varsin kiivas.
Niin tai näin, 2010-luku jää ainakin talouden osalta historiankirjoihin matalien korkojen aikakautena euroalueella ja muuallakin.
Suomessa asuntovelallinen on voinut kehrätä tyytyväisenä maltillisten korkojen ansiosta. Kissanpäiviä on tosin varjostanut asuntolainan korkovähennysoikeuden leikkaaminen.
”Korot nousevat ensi vuonna” – katinkontit
Yleisin suomalaisissa asuntolainoissa käytetty viitekorko, 12 kuukauden euribor, oli vuosikymmenen vaihteessa noin 1,2 prosenttia.
Heinäkuussa 2011 samainen korko pinnisti vielä kahteen prosenttiin, minkä jälkeen se luisui nopeasti puolen prosentin tuntumaan. Maaliskuussa 2016 viitekorko laski jo pakkasen puolelle, jossa se on säilynyt näihin päiviin asti.
Korkojen nousua on odoteltu ja povattukin jo pitkään. Hypon taannoisessa asuntomarkkinakatsauksessa nasevasti kuvattiinkin, että tilanne muistuttaa hieman elokuvaa ”Päiväni murmelina”. Ennusteet korkojen noususta on tavattu päivittää ensi vuoteen sitä mukaa, kun vuosi vaihtuu.
Ennustamisessa ei toki ole mitään väärää, mutta edellä mainittu tilanne alleviivatkoon, että ennustaminen ei ole helppoa. Korkoennusteisiin kannattaakin suhtautua vakavasti, mutta varauksella – varsinkin pitkän aikavälin ennusteisiin.
Asuntolainan korkovähennyksestä raapaistu tuntuvasti
Asuntolainan korot sai vähentää vielä vuosien 2010 ja 2011 verotuksessa kokonaisuudessaan pääomatuloistaan. Pääomatulojen veroprosentti oli samaan aikaan 28 prosenttia. Vuodelle 2012 pääomatulojen verokanta nousi 30 prosenttiin ja sen rinnalle otettiin käyttöön ylempi pääomatulojen verokanta korkeammille pääomatuloille. Samana vuonna asuntolainan korkovähennysoikeutta alettiin leikata.
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
| Pääomatulon verokanta | 28 % | 28 % | 30 % | 30 % | 30 % | 30 % | 30 % | 30 % | 30 % | 30 % |
| - korotettu verokanta | - | - | 32 % | 32 % | 32 % | 33 % | 34 % | 34 % | 34 % | 34 % |
| Asuntolainan korosta vähennys- kelpoista |
100 % | 100 % | 85 % | 80 % | 75 % | 65 % | 55 % | 45 % | 35 % | 25 % |
| Verohyöty (alempi kanta) |
28,0 % | 28,0 % | 25,5 % | 24,0 % | 22,5 % | 19,5 % | 16,5 % | 13,5 % | 10,5 % | 7,5 % |
Verohyödyn määrän voi laskea seuraavasti: [pääomatulojen veroprosentti * korkojen vähennyskelpoinen määrä]. Suurista pääomatuloista nauttivat ovat hyötyneet vähennysoikeudesta hieman muita enemmän vuodesta 2012. Vuonna 2019 korotettua verokantaa sovelletaan 30 000 euroa ylittäviin pääomatuloihin.
Mikäli asuntovelallisella ei ole pääomatuloja tai niitä on vähemmän kuin asuntolainasta on maksanut korkoa, hän on voinut saada verohyödyn ansiotulojen verotuksessa alijäämähyvityksenä. Alijäämähyvitys on 30 prosenttia vähennyskelpoisista koroista, ensiasunnon lainakoroista hieman enemmän: 32 prosenttia vuonna 2019.
Seuraa pieni verovinkki: jos osakeasunnon ostaja kuittaa osakkeeseen kohdistuvan yhtiölainan omalla asuntovelallaan, hänen maksamansa korko huomioidaan tämän verotuksessa vähennyskelpoisilta osin kokonaan. Yhtiölainan korkoa ei voi vastaavasti vähentää omassa verotuksessaan.
Asuntolainan todellinen korko 2010-luvulla
Vuosikymmenen aikana lainakorkojen trendi on ollut laskeva, vaikkakin vuosikymmenen alussa korot liikehtivät hetkittäin ylöspäinkin. Kun asuntolainan korkovähennyksestä on leikattu leijonanosa, on se jarruttanut korkomenojen laskua.
Kun huomioidaan sekä lainan korot että korkovähennyksen verohyöty, voidaan laskea asuntovelallisen todellinen korkokustannus. Kutsuttakoon tätä kustannusta asuntolainan efektiiviseksi koroksi.
Uusien asuntolainojen keskikorko ja lainan efektiivinen korko 2010-luvulla
Korkojen trendi on ollut vuosikymmenen aikana pääsääntöisesti laskeva, vaikka vuosikymmenen alkupuoliskolla korot hieman nousivatkin. On huomattavaa, kuinka paljon korkovähennys auttaa velallista vähemmän vuonna 2019, kun vertaa tilannetta vuosikymmenen alkuun.
Jos viedään ajatusta hieman pidemmälle ja laskemme efektiivisen korkoprosentin ja kuluttajahintaindeksin vuosimuutoksen erotuksen, eli asuntolainan efektiivisen reaalikoron, kulunut vuosikymmen näyttää tältä:
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018* | 2019* | |
| KHI:n muutos-% | 1,2% | 3,4% | 2,8% | 1,5% | 1,0% | -0,2% | 0,4% | 0,7% | 1,2% | 1,4% |
| Efektiivinen reaalikorko-% | 0,2% | -1,8% | -1,0% | 0,0% | 0,6% | 1,5% | 0,7% | 0,3% | -0,4% | -0,6% |
KHI:n lähde: Tilastokeskus 2010-2017; VM 2018-2019 (*ennuste)
Varttuneemmat ikäpolvet muistelevat toisinaan vanhoja aikoja, jolloin ”inflaatio söi lainaa”. Näyttää siltä, että etenkin korkovähennysoikeus huomioiden aikamatkailuun riittää nykyään jo hieman lyhyempikin muisti, sillä reaalikorko on negatiivinen tälläkin hetkellä.
Mitä tästä voidaan päätellä?
Korkojen noususta on varoiteltu velallisia tämän tästä, mikä on ollut hyvin aiheellistakin korkovähennyksen supistuessa. Toisaalta, varoittelu korkojen noususta on voinut samaan aikaan vähentää asunnon hankinnan houkuttelevuutta. Liekö joukossamme niitäkin, jotka ovat korkomenojen nousun pelossa arkailleet ottaa asuntolainaa?
On sanottu, että asuntolainojen korot tulevat palaamaan 2020-luvulla ”normaalille tasolle”. Onko tästä takeita? Tuhannen taalan kysymys on toki sekin, mikä ylipäätään tämä mainittu ”normaali taso” on.
Yksi asia on joka tapauksessa varma. Vaikka matalat korot ovat hivelleet velallisen hipiää 2010-luvulla, tulevat korkeammat korot toteutuessaan tuntumaan asuntovelallisen nahassa aiempaa ikävämmältä, jos korkovähennys vakiintuu nykyiseen 25 prosenttiin.
Kannattiko asuntokauppa vuonna 2010?
Edellä olevien laskelmien perusteella on jälkiviisaasti hirveän helppo sanoa, olisiko vuosikymmenen alussa kannattanut ostaa oma asunto vai asua vuokralla. Vai onko sittenkään?
Ainakin korkojen ja asuntotulon näkökulmasta vuonna 2010 asuntolainan ottanut on tehnyt hyvän valinnan. Suuri merkitys on kuitenkin ollut myös sillä, mistä asuntonsa on hankkinut. Suomalaisesta kasvukeskuksesta vuonna 2010 hankitun asunnon arvo on luultavasti noussut hieman
Jos asunto on hankittu taantuvalta periferia-alueelta, pitää vähintäänkin varautua, että myynti- ja ostohinnan erotuksessa tulee hieman turkkiin. Haavojen nuolemisen lomassa voi lohduttautua ajatuksella, että on ainakin voinut välttyä vuokranmaksulta omassa asunnossaan.
Janne Kalluinen
Kommentoi