Tilastokeskus julkaisi viime viikolla koko vuoden vuokratilaston vuodesta 2018. Yhteinen havainto kaikkien tiedotustilaisuudessa paikallaolleiden keskuudessa oli selvä: markkinaehtoinen vuokra-asuntotuotanto on onnistunut vahvasti maltillistamaan vuokrien nousua toisin kuin julkisuudessa on annettu ymmärtää. Vuokrat nousivat 2018 koko maassa enää 1,1 %, kun vuonna 2017 nousu oli 1,5 %, vuonna 2016 2,2 % ja vuonna 2015 3,0 %.
Kun kasvukeskuksissa on koko ajan toivottu lisää kohtuuhintaista asumista, nyt tarjonnan lisäännyttyä asuntoja on todella syntynyt. Niiden alueiden ja asuntojen kokoluokkien osalta, jotka eivät ole niin kysyttyjä ja joissa tarjontaa on silti tullut lisää, vuokrat ovat jopa laskeneet, kuten esimerkiksi Helsingissä kolmioiden ja isompien asuntojen osalta. Niiden asuntojen, joihin on edelleen enemmän kysyntää kuin tarjontaa, vuokrat ovat nousseet kuitenkin keskiarvoa enemmän, vaikka kehitys onkin huomattavasti hidastunut. Markkinat ovat siis todella helpottaneet ”asuntopulaa”.
Hyvä esimerkki kysynnän ja tarjonnan epätasapainosta ovat edelleen kasvukeskusten yksiöt. Niiden vuokrakehitys on lähempänä kolmea prosenttia kun isoissa asunnoissa kehitys on nollan tuntumassa.
Yksiöiden hinnan nousun eriytyminen muista asuntotyypeistä on signaali markkinasta ja sellaisena siihen pitäisi mielestäni myös suhtautua. Se kertoo siitä, että yksiöitä kysytään ja halutaan suhteessa enemmän kuin isoja asuntoja. Sen sijaan, että keksitään syitä miksi pieniä asuntoja ei saa rakentaa, voitaisiin markkinoiden antaa vastata tähän kysyntään.
Asuntojen vuokrat 2018 – vapaarahoitteiset vuokra -asunnot huoneluvuittain, muutos %
| 1h | 2h | 3h+ | |
| PKS | 2,9 | 1,1 | 0,2 |
| Muu Suomi | 2,1 | 1,0 | 0,6 |
| Helsinki | 2,9 | 0,9 | -0,4 |
| Tampere | 2,1 | 1,2 | 0,5 |
| Turku | 2,8 | 1,1 | 0,3 |
| Oulu | 2,8 | 1,3 | 0,3 |
| Pienet kunnat | 1,2 | 1,3 | 1,5 |
On huomattava, että vuokrien nousuprosentissa ei ole eriteltynä kysynnän ja tarjonnan epätasapainon vaikutusta ja toisaalta sen vaikutusta, että lisääntyneen uudiskohdetarjonnan vuoksi vuokratasot nousevat myös, koska uudet asunnot ovat vanhoja kalliimpia. Voi siis olla, että nousuprosentit olisivat kauttaaltaan vielä matalampia, jos noususta putsattaisiin pois uudiskohteiden kalliimman vuokratason vaikutus.
Se, mikä tilastoissa näkyy myös entistä selvemmin, on alueiden eriytyminen, niin vuokrien kuin asuntojen hintojenkin osalta. Eriytyminen ei tapahdu pelkästään muuttovoittoisten ja muuttotappioisten kaupunkien välillä vaan myös alueiden ja asuntotyyppien välillä kaupunkien sisällä. Olli Turunen ja Joonas Orava ovat analysoineet blogissaan Helsingin eri kaupunginosien hintakehitystä 2010-luvulla. Erot ovat huimat. Kun esim. Kaartinkaupungissa yksiöiden hinnat ovat nousseet 56 prosenttia, Maununnevalla rivitalot ovat samaan aikaan laskeneet 12 prosenttia.
Ne, jotka ovat nyt ja jatkossa ostokannalla asuntojen suhteen, tulisi mielestäni entistä enemmän huomioida alueen vaikutus asunnon hintakehitykseen. Asuntosijoittajille arvonnousu on aiemmin ollut lähinnä positiivinen yllätys, jos sellaista on sattunut tulemaan, ja moni on keskittynyt vahvasti kohteisiin, joiden bruttovuokratuotto on hyvä. Tämäkin ansaitsisi mielestäni uudelleen arviointia. Nyt olisi korkea aika huomioida myös entistä voimakkaammin eriytyvän arvonnousun potentiaalit ja uhat.
Mia Koro-Kanerva
Kommentoi