Katto vuotaa, vesiputket jäätyvät tai parketti rakoilee. Taloyhtiöissä sattuu välillä vastoinkäymisiä. Kuuluuko korjaus osakkaan, urakoitsijan vai rakennuttajan vastuulle? Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen vastaa.
Taloyhtiöissä joudutaan ratkomaan vastuukysymyksiä sekä korjaus- että uudisrakentamisen virheistä.
Uudisrakentamisessa (U) rakennuttaja perustaa asunto-osakeyhtiön, myy asunto-osakeyhtiön osakkeet rakennusaikana ja joko laatii urakkasopimuksen asunto-osakeyhtiön puolesta tai rakennuttaa itse. Rakennuttajalle voivat reklamoida sekä asunto-osakeyhtiö että osakkaat.
Korjausrakentamisessa (K) asunto-osakeyhtiö tekee urakkasopimuksen urakoitsijan kanssa. Asunto-osakeyhtiö voi reklamoida urakkasopimuksen perusteella urakoitsijalle.
1. Mitä tietoja kannattaa hankkia sopimuskumppanista etukäteen, Kristel Pynnönen?
(U): ”Selvitä, että kyseessä on luotettava kumppani. Jos asioit pienen rakennusyrityksen kanssa, tarkista yrityksen luottotiedot ja verovelat. Kun yritys on vakavarainen ja toimii rakennusalalla pysyvästi, se voi vastata rakennusaikana sattuneista virheistä vuosia rakennuksen valmistumisen jälkeen.”
(K): ”Korjaushankkeessa taloyhtiön on noudatettava tilaajavastuulakia ja selvitettävä, että urakoitsija on täyttänyt yhteiskunnalliset velvoitteensa. Lisäksi kannattaa kysyä isännöitsijän kokemuksia, esimerkiksi onko urakoitsija suoriutunut toisten taloyhtiöiden hankkeista aikataulun mukaisesti.”
2. Miten urakasta tai kaupasta sovitaan?
(U): ”Jos ostat asunnon uudiskohteesta, sovit kaupasta itse myyjän kanssa. Kauppaan liittyvät vastuut määrää asuntokauppalaki. Laki suojaa kuluttajaa ja kertoo miten menetellään, jos asunnossa on virhe.”
(K): ”Kun kyseessä on korjaushanke, taloyhtiön hallitus tai yhtiökokous valitsee urakoitsijan, jonka kanssa tehdään urakkasopimus. Taloyhtiön kannattaa palkata avuksi rakennusalan ammattilainen. Näin työt saadaan kirjattua sopimukseen oikein. Urakan vastuut ja virheiden seuraamukset määräytyvät tavallisesti rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 98) mukaan.”
3. Miten rakennustöiden laatu tarkastetaan?
(U): ”Uudisrakennuksessa vuositarkastus on tärkeä virstanpylväs. Sen jälkeen ei voi enää esittää vaatimuksia sellaisen virheen perusteella, joka on havaittu tai olisi pitänyt havaita vuositarkastuksessa. Siksi tarkastukseen kannattaa suhtautua vakavasti ja pyrkiä luettelemaan kaikki sillä hetkellä havaittavissa olevat virheet.
Usein osakkaille jaetaan etukäteen täytettäväksi niin sanotut narinalistat. Taloyhtiön edustajat tekevät luettelon yhtiön yhteisten tilojen mahdollisista virheistä. Vuositarkastuksessa laaditaan pöytäkirja, johon virheet ilmoitetaan.”
(K): ”Korjaushankkeessa taloyhtiön kannattaa palkata valvojaksi rakennusalan ammattilainen, joka seuraa työn laatua jatkuvasti. Urakan valmistuttua tehdään vastaanottotarkistus, jossa ovat mukana sekä taloyhtiön että urakoitsijan edustajat. ”
4. Kuinka pitkä rakennustyön takuuaika on?
(U): ”Rakennuttaja vastaa rakennuttamansa talon vioista ja puutteista, joiden näytetään johtuvan hyvän rakennustavan laiminlyönneistä, ja jotka ilmenevät kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun asunto-osakeyhtiön hallinto luovutetaan osakkeenomistajille.
Osakkaat voivat luulla virheellisesti, että 10 vuotta täyttäneelle rakennukselle tehdään taas määräaikaistarkastus, jossa löytyneet viat rakennuttajan tulee korjata. Näin ei ole. Vuosien varrella havaituista virheistä pitää ilmoittaa rakennuttajalle välittömästi. Siten epäkohdat saadaan korjatuksi, ennen kuin syntyy suurempia vaurioita. Kuluttajariitalautakunta on katsonut, että jopa 4-5 kuukauden viivyttely virheen ilmoittamisessa oli liian pitkä aika.
(K):”Korjaushankkeissa takuuaika on YSE 98:n perusteella kaksi vuotta. Se alkaa rakennuksen hyväksytystä vastaanotosta. Urakoitsija on kuitenkin vastuussa 10 vuoden kuluessa rakennusvirheistä, joiden tilaaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä tai täyttämättä jääneestä suorituksesta ja joita tilaaja ei ole voinut havaita vastaanottorakastuksessa tai takuuaikana.”
5. Miten havaituista virheistä ilmoitetaan?
”Tee reklamaatio kirjallisesti. Sähköposti on hyvä väline. Säilytä viesti todistuskappaleeksi, samoin vastaanottokuittaus. Virheestä tehty valitus vanhenee kolmessa vuodessa, joten tee tarvittaessa uusi ilmoitus.”
6. Kuinka nopeasti korjaukset pitää tehdä?
”Vuotavat hanat, altaat ja wc-kalusteet pitää korjata viipymättä. Samoin ne virheet, jotka aiheuttavat haittaa omistajille. Muut virheet urakoitsijan tulisi korjata viimeistään kahden vuoden takuuajan päätyttyä. Rakennuttajalla määräaika on vuositarkastus.
Jos takuuaika on umpeutunut tai vuositarkastus on jo tehty, kannattaa tehdä kirjallinen muistio siitä, mitä sovitaan korjattavaksi, mikä on korjausaikataulu ja miten korjaukset tarkistetaan. Toimita muistio urakoitsijalle tai rakennuttajalle. Töiden tarkistamiseen voi käyttää esimerkiksi Keskuskauppakamarin tavarantarkastajaa.”
7. Mitkä viat ovat rakennuttajan tai myyjän vastuulla?
”Esimerkiksi virheelliset kaadot pesutiloissa, parketin tai laminaatin rakoilu tai seinämaalin rapiseminen. Monimutkaisemmissa tapauksissa voidaan tarvita asiantuntijan lausunto rakennusvirheestä. Rakennusmääräyksistä saa apua virheiden arviointiin. Esimerkiksi kosteutta ja asuntoon kuuluvia ääniä on helppo mitata.”
9. Mistä vioista taloyhtiö tai osakas vastaavat?
”Vioista, jotka ovat aiheutuneet huolto- tai käyttövirheistä. Taloyhtiön kunnossapidossa tulisi noudattaa rakennuttajan antaman huoltokirjan ohjeita. Jos esimerkiksi ilmastointi ei toimi puutteellisen laitehuollon takia, taloyhtiö vastaa itse mahdollisista homevaurioista. Myös lämmitysjärjestelmässä voi syntyä vahinkoja, jos lämpöhuoneessa ei tehdä määräaikaistarkistuksia. Tarkistukset tulisi sekä tehdä että merkitä muistiin huoltokirjaan.”
10. Mitä tehdään, jos tulee erimielisyyksiä?
Erimielisyyksien ehkäisemiseksi kysy jo ennen vuositarkastusta rakennusalan ammattilaiselta, mitä tarkastuksessa tulisi muistaa. Myös Kiinteistöliiton neuvontapuhelin palvelee jäseniä näissä asioissa.
Usein rakennuttaja jouduttaa korjaustöitään, jos kerrot asian olevan lähdössä kuluttajariitalautakuntaan. Kuluttajariitalautakunta antaa asiasta maksuttoman suosituksen, jota rakennuttajat usein noudattavat.
Jos taloyhtiösi joutuu korjaamaan virheen omalla kustannuksellaan, rakennuttajalta voi vaatia vahingonkorvausta tuomioistuimessa.
Satu Alavalkama
Kuka?
Kristel Pynnönen, apulaispäälakimies, Kiinteistöliitto. Oleko joutunut valittamaan oman kotisi rakennusvirheestä? "Kyllä. Ostin vuonna 2011 asunnon juuri valmistumassa olevasta kahdeksan perheen yhtiöstä. Sen rakensi pieni rakennusyritys. Jouduimme valittamaan tekemättä jääneistä pihatöistä."
