Vaimoni on ostanut vuonna 2001 puolet tätinsä rivitalo-osakkeesta, ja toisen puolen täti lahjoitti hänelle samana vuonna. Tädille jäi osakkeeseen elinikäinen hallintaoikeus. Täti kuoli keväällä 2014.
Teetimme asuntoon pesuhuone- ja saunaremontin kesällä 2014. Olemmeko oikeutettuja kotitalousvähennykseen, vaikka emme itse ole asuneet huoneistossa? Ellemme voi saada kotitalousvähennystä, niin voinemme vähentää remonttikustannukset mahdollisesta myyntivoitosta. Miten myyntivoitto lasketaan tällaisessa tapauksessa?
Verojuristi Kati Malinen vastaa:
Ette voi saada kotitalousvähennystä tädin asunnon remontista, koska te ette ole itse asuneet asunnossa.
Myyntivoittoverotuksessa nämä remonttikulut voi vähentää, jos ne ovat luonteeltaan perusparannuskuluja tai jos remontti on tehty nyt myyntiä ennen asunnon saattamiseksi myyntikuntoon, jolloin ne voidaan katsoa myynnistä aiheutuneiksi kuluiksi.
Perusparannusta ovat huoneiston laajennus-, muutos-, uudistus- ja muut vastaavat toimenpiteet. Vuosikorjauksesta perusparannus eroaa siten, että perusparannuksessa huoneistoa muutetaan tasokkaammaksi.
Myyntivoitto lasketaan saannoittain. Vaimon ostaman osuuden myyntivoitto lasketaan siis erillään hänen lahjana saamansa osuuden myyntivoitosta.
Myyntivoitto lasketaan niin, että myyntihinnasta vähennetään hankintameno sekä myynnistä aiheutuneet kulut. Ostetun omaisuuden hankintameno on ostohinta, varainsiirtovero sekä ostosta mahdollisesti aiheutuneet muut kulut lisättynä perusparannusmenoilla.
Lahjaksi saadun omaisuuden hankintameno on lahjaverotusarvo täysimääräisenä eli bruttoarvo, jos lahjoituksesta on kulunut vähintään vuosi. Myös lahjaksi saadun omaisuuden myyntivoittoa laskettaessa voi vähentää perusparannuskulut.
Vaihtoehtoisesti myyntivoitto voidaan sekä osto- että lahjapuolikkaan osalta laskea hankintameno-olettamalla.
Kun asunto on omistettu yli kymmenen vuotta, voidaan hankintameno-olettamana vähentää 40 prosenttia, jolloin voiton määrä on aina 60 prosenttia myyntihinnasta. Mitään muita eriä tai kuluja ei tämän olettaman lisäksi voi vähentää. Olettama pitää sisällään aina kaikki kulut.
Näistä kahdesta myyntivoiton laskentatavasta valitaan sekä osto- että lahjapuolikkaalle erikseen edullisempi eli se, joka johtaa pienempään myyntivoiton määrään. Myyntivoitto on pääomatuloa.