Oman vakituisen asunnon myyntitappiota ei voi vähentää verotuksessa, jos asunto olisi ollut myytävissä verovapaasti. Eli jos asunto on ollut omassa tai perheen vakituisessa asumiskäytössä yhtäjaksoisesti omistusaikana vähintään kaksi vuotta, voitto muuttuu verovapaaksi, jos voittoa onnistuu saamaan.
Samalla kuitenkin myös tappio muuttuu vähennyskelvottomaksi, jos asunto joudutaankin myymään tappiolla. Kolikolla on siis kääntöpuolensa.
Omana vakituisena asuntona käytetyn asunnon luovutustappio on vähennyskelpoinen tilanteissa, joissa oman asunnon luovutusvoiton verovapauden edellytykset eivät täyty.
Oman vakituisen asunnon luovutustappio on siis vähennyskelpoinen, jos verovelvollinen on omistanut asunnon alle kaksi vuotta tai jos hän on käyttänyt pidempään omistamaansa asuntoa omana tai perheensä vakituisena asuntona omistusaikanaan yhtäjaksoisesti alle kaksi vuotta.
Asumisen katkaiseminen voi ratkaista ongelman
Jos tietää asunnon arvon laskeneen, eikä ole vielä asunut siinä kahta vuotta vakituisesti ja yhtäjaksoisesti omistusaikana, luovutustappion vähentämisen mahdollisuuden voi varmistaa katkaisemalla oma asuminen ennen kahden vuoden ajan täyttymistä.
Pelkkä tilapäinen poissaolo ei katkaise asunnon yhtäjaksoista käyttöä omana asuntona. Asumisen on katsottu jatkuvan yhtäjaksoisena muun muassa tapauksessa, jossa omassa käytössä ollut asunto oli lähes kaksi vuotta kestäneen ulkomailla työskentelyn vuoksi tyhjänä ja omistaja oli käyttänyt asuntoa Suomessa käydessään vain noin kolme kertaa vuodessa (KHO 1981-B-II-572).
Määräaika ei siis katkea, jos asunto on poissaolonkin aikana varattuna omaan tai perheen käyttöön ja sitä on ainakin jossain määrin myös tähän tarkoitukseen käytetty.
Yhtäjaksoinen käyttö omana asuntona katkeaa, jos asunto annetaan vuokralle tai muutoin ulkopuolisen käyttöön esimerkiksi sukulaiselle (KHO 1983-B-II-574).
Lyhytaikainen vuokraus katkaisee asumisen
Myös lyhytaikainen vuokraus esimerkiksi Airbnb:n kautta katkaisee oman asumisen kertymisen. Jos asunnon hallinta poistuu vuokraamalla asunnon esimerkiksi lyhyen lomamatkan ajaksi, yhtäjaksoinen käyttö omana asuntona katkeaa (KHO 2021:75).
Asumisaika ei katkea, jos verovelvollinen vuokraa vain osaa asunnosta ja asuu asunnossa itse samanaikaisesti vuokralaisen kanssa.
Vakituisen asunnon verovapaana luovutusvoittona ei pidetä liikehuoneistoksi rekisteröidystä tilasta saatua voittoa, vaikka siinä olisi tosiasiassa asuttu yhtäjaksoisesti kahden vuoden ajan (KHO 2011:82).
Kyseisessä tapauksessa ei ollut edes väitetty, että liikehuoneisto olisi tosiasiallisesti muunnettu asuinhuoneistoksi. Yhtiöjärjestyksessä huoneisto oli liikehuoneisto. Liikehuoneiston myynnistä syntyvä tappio on siten vähennyskelpoinen, vaikka siinä olisikin oikeasti asunut yli kaksi vuotta.
SALVAA TAPPIOLLISIIN ASUNTKAUPPOIHIN | Jos sijoitusasunnon tai vapaa-ajan asunnon joutuu myymään ostohintaa halvemmalla, myyntitappiosta voi saada vähän lohtua verotuksessa. Tappion voi nimittäin vähentää pääomatuloista. Oman vakituisen asunnon osalta tilanne on huono myös verotuksessa. Kirjaudu ja lue juttu Veronmaksajien verkkosivuilta.
Harri Rajala
Kirjoittaja on Veronmaksajain Keskusliiton verojuristi
