Asuntohintojen nousu nopeutuu ja myyntiajat lyhenevät kasvukeskuksissa. Toisaalta suuri joukko kuntia jää nousukelkasta kokonaan. Pisin hintaennuste ulottuu nyt vuoteen 2020.
Vaikka Suomen talous kävi hitaalla peräti kymmenkunta vuotta, asuntokauppa on ollut pari viime vuotta hyvinkin pirteää. Kauppaa on kuitenkin käyty enimmäkseen uusilla asunnoilla. Vanhojen asuntojen kauppa on ollut tahmeaa.
Viime vuonna Suomen talous paukahti vihdoin kasvuun. Kasvu jatkunee tänä vuonna ja tuo ihmisille työtä. Palkatkin alkavat nousta.
Uudisasuntoja rakennetaan edelleen runsaasti, mutta myös vanhojen asuntojen kaupan odotetaan vähitellen pääsevän vauhtiin. Samalla hinnat lähtevät nousuun, mutta useimpien ennusteiden mukaan maltillisesti.
Esimerkiksi Pellervon taloustutkimuksen PTT:n asuntomarkkinaennusteessa arvioidaan, että vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousevat tänä vuonna 2,2 % keskimäärin koko maassa. Viime vuonna nousu oli 1,9 %.
Keskimääräistä nopeampaa nousua odotetaan Helsingissä, Espoossa, Vantaalla ja Tampereella. Kasvua ja nousua on luvassa myös esimerkiksi Turussa, Jyväskylässä ja Oulussa.
Myyntiajat alkoivat PTT:n mukaan lyhentyä jo reilu vuosi sitten. Myyntiajoissa on kuitenkin suuria eroja eri asuntotyyppien ja alueiden välillä. Vanhojen kerrostaloasuntojen myyntiaika oli viime vuonna koko maassa keskimäärin yli 70 päivää, Helsingissä noin 30 päivää. Yksiöiden myyntiaika oli koko maassa keskimäärin noin 45 päivää, Helsingissä 15 päivää.
Ennuste tosi pitkälle
Yleensä asuntomarkkinaennusteet tehdään lähikuukausille tai enintään vuodeksi. Kiinteistönvälitysketju Kiinteistömaailma on nyt laatinut maan kattavan kuntakohtaisen hintakehitysennusteen vuosille 2018–2020 yhteistyössä Etuovi.comin ja it-yritys ECraftin kanssa.
Ennusteet perustuvat vartavasten kehitettyihin ennustemalleihin ja hyvin laajaan tietoaineistoon. Asuntokauppatiedon (asuntoilmoitukset, pyyntihinnat, toteutuneet kaupat, myyntiajat) lisäksi on käytetty mm. monenlaisia kuntien ja kansantalouden kehityksen avainlukuja.
Ennusteen mukaan asuntohinnat ovat nousussa 32 kunnassa ja laskussa 70 kunnassa. ”Peräti 87 prosenttia suomalaisista asuu kuitenkin kunnassa, jossa asuntojen hinnat ovat vakaat tai nousevat”, Kiinteistömaailma Oy:n toimitusjohtaja Erkki Heikkinen sanoo.
Nopeimman hintojen nousun (1,5–3 %/v) kaupunkeihin kuuluvat ennusteen mukaan Helsinki, Kokkola, Tampere, Espoo ja Turku.
Suunnilleen vastaavaa hintojen laskua puolestaan uumoillaan esimerkiksi Pieksämälle, Saloon, Mänttä-Vilppulaan, Paraisille ja Heinolaan. Tosin on monta kuntaa, joissa asuntokauppoja ei ole tehty edes niin paljon, että ennuste olisi voitu laatia. Niissä hinnat saattavat laskea enemmänkin.
Yhä selvempi kahtiajako
Paikkakuntien jo pidempään jatkunut kahtiajako kasvaviin ja hiljeneviin on siis vahvistumassa. Ennusteen mukaan Suomen noin 300 kunnasta vain 30 on kuntia, joissa työikäinen ja asuntomarkkinoilla aktiivinen väestö kasvaa.
Vahvojen keskuskaupunkien kasvua tihkuu lähiympäristöön, jolloin kaupunkien ympärille muodostuu ”kehyskuntien” vyöhykkeitä muuallakin kuin pääkaupunkiseudulla. ”Asuntomarkkinoilla tämä näkyy erityisen selvästi Tampereen seudulla”, Erkki Heikkinen kertoo.
Kuntien välinen muuttoliike paljastaa, että Lahti puolestaan tuntuu jo asettuneen yhdeksi pääkaupunkiseudun kehyskunnista.
Yllätyksiä voi tulla
Hintaennusteet kertovat asuntomarkkinoiden suurista linjoista. Alue-, kaupunginosa- ja talokohtaiset hintaerot ovat suuria, eikä oman tai ostokiikarissa olevan asunnon hintaa voi ennusteiden perusteella määritellä.
Osviittaa niistä kuitenkin saa, ja omistusasujan on hyvä välillä pysähtyä miettimään noita suuriakin linjoja.
Mitä esimerkiksi väestörakenteen muutokset käytännössä merkitsevät asuntomarkkinoille ja sinun omalle asumisellesi ja asunto-omaisuutesi arvolle? Kotitaloudet (asuntokunnat) pienenevät ja yksinasuminen lisääntyy. Tilasto asuntokuntien koon kehityksestä 1990-luvulta lähtien on hyvin paljastava. Noin 30:n paikkakunnan joukosta ”perhekaupunkeina” erottuvat vain Espoo, Kirkkonummi, Kokkola, Nurmijärvi, Porvoo ja Vantaa. Muissa asuntokuntien keskikoko on jo alle kaksi henkeä.
Toisaalta kannattaa pitää mielessä, että aina ennusteet eivät toteudu ja kaupunkien kehityksessäkin voi tapahtua yllättäviä käänteitä.
Esimerkki: Helsingin ja Tampereen pormestarit esittivät tammikuussa lentorataa eli Helsingin, Helsinki-Vantaan lentokentän ja Tampereen yhdistämistä uudella junaradalla. Vuokraturvan toimitusjohtaja Timo Metsola innostui heti ja arvioi, että uusi rata voisi olla onnenpotku Hämeenlinnalle, joka nyt kärsii tukkoisen pääradan heikentyneistä junayhteyksistä.
Parantuvat yhteydet voisivat pukata kaupungin kasvuun. Se heijastuisi ilman muuta myös paikkakunnan asuntomarkkinoille.
Ulla Simola
■ Kiinteistömaailman kuntakohtainen asuntohintaennuste löytyy osoitteesta https://www.kiinteistomaailma.fi/asuntojen-hintaennuste
