Olennainen ostajalle, perusturva myyjälle – sitä on asuntokaupan keskeinen dokumentti, huolella tehty isännöitsijäntodistus. Mitä kaikkea siinä pitää kertoa?
Mahdollisimman vähän ikäviä yllätyksiä asuntokaupan jälkeen, kiitos! Sitä toivoo jokainen asunnon ostaja. Aika monelta yllätykseltä voi välttyä, jos perehtyy asunnon isännöitsijäntodistukseen ennen kuin päättää tehdä kaupat.
Isännöitsijäntodistuksesta näkee asunto-osakkeen ja taloyhtiön tiedot ajantasaisina, sillä todistus on todellista tuoretavaraa: se on kelpoinen asuntokauppaan kolmen kuukauden ajan. Jos kestää pidempään ennen kuin kaupat syntyvät, tarvitaan uusi isännöitsijäntodistus.
”Tarvittaessa isännöitsijäntodistus on päivitettävä jo kolmen kuukauden voimassaoloajan kuluessakin, jos todistuksessa mainitut tiedot ovat muuttuneet. Päivitystä voidaan tarvita esimerkiksi lainaosuustietoihin taloyhtiöissä, joilla on yhtiölainaa”, kertoo Maria Wägg OP-Filia Oy:stä.
OP-Filialla on isännöintitoimistot Hangossa, Tammisaaressa, Karjaalla ja Kemiönsaarella. Maria Wägg toimii niissä isännöitsijänä ja isännöitsijöiden tiiminvetäjänä.
Isännöitsijäntodistuksen kirjoittaa siis taloyhtiön isännöitsijä, mutta jos isännöitsijää ei ole, taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja on velvollinen antamaan todistuksen.
Asunnon ostajalle isännöitsijäntodistus on asuntokaupan tärkeimpiä dokumentteja. Siitä hän näkee keskeiset tiedot sekä asunnosta että taloyhtiöstä. Ostajalla on asuntokaupassa myös selonottovelvollisuus, joten hänen pitää perehtyä asunnon ja taloyhtiön kuntoon ja asiakirjoihin.
Asunnon myyjälle hyvin laadittu isännöitsijäntodistus puolestaan tuo turvaa. Kun ostaja on saanut todistuksen, jossa on oikeat ja ajantasaiset tiedot, niistä ei tavallisesti voi ruveta myöhemmin riitelemään.
Isännöitsijäntodistuksen sisällöstä on säädetty asunto-osakeyhtiölaissa. Kaikki isännöitsijätoimistot eivät välttämättä käytä aivan samanlaista kaavaketta todistuksissaan, mutta todistuksen pitäisi aina sisältää samat olennaiset tiedot. Se voi toki olla laajempikin.
Monet keskeiset tiedot ovat todistuksen mukana tulevissa liitteissä: taloyhtiön tilinpäätöksessä, talousarviossa ja kunnossapito- tai korjaustarveselvityksessä. Usein liitteitä on enemmän – mukana saattaa olla yhtiöjärjestys, energiatodistus, osakkaan muutostyöilmoituksia tai vaikka pöytäkirja yhtiökokouksesta, jossa on tehty päätös taloyhtiön remontista.
Asunnon ostamista harkitsevan pitäisi tutustua sekä itse todistukseen että liitteisiin. ”Jos tilinpäätökset tuntuvat hankalilta, kannattaa ottaa avuksi henkilö, joka osaa niitä lukea”, Maria Wägg kannustaa.
Mitä asunnon ostajan sitten tulisi tarkistaa koko todistuspaketista? Ainakin nämä:
TIEDOT ASUNNOSTA
Ei kai myyjältä jää maksurästejä?
Isännöitsijäntodistuksessa on perustiedot asunnosta, muun muassa huoneistotyyppi, koko ja kerros, osakkeiden lukumäärä ja osakkeiden numerot. Todistuksessa ilmoitetaan, onko osakkeet jo siirretty Maanmittauslaitoksen sähköiseen huoneistotietojärjestelmään.
Osakkeenomistajaksi kirjataan se, joka on merkitty yhtiön osakeluetteloon. Isännöitsijäntodistuksesta voit siis varmistaa, että asunnon myyjä on asunnon omistaja.
”Todistukseen kirjataan myös huoneiston kuntoon liittyvät, yhtiön tiedossa olevat asiat”, Maria Wägg kertoo.
Tällaisia voivat olla esimerkiksi asunnossa tehdyt kunnostustyöt. Jos taas huoneistossa on merkittäviä vikoja tai on sattunut vahinkoja, vaikkapa vesivahinko, niistä tulee maininta isännöitsijäntodistukseen.
”Asukkaalla ja osakkaalla on velvollisuus ilmoittaa huoneiston puutteista ja vahingoista yhtiölle.”
Tarkista todistuksesta huolella huoneistoon kohdistuvat menot – lainaosuudet, vastikkeet ja muut maksut. Laske, paljonko niistä tulisi sinulle kuluja kuukausittain. Tarkista myös, onko kenties vastikkeita rästissä.
Isännöitsijäntodistuksesta näet, onko yhtiössä käyttö- tai luovutusrajoituksia. Ehkä tyypillisin rajoitus on yhtiöjärjestyksessä oleva lunastuslauseke, joka antaa yhtiölle tai sen osakkaille etuosto-oikeuden osakkeisiin, joita yhtiön ulkopuolinen ostaja on ostamassa. Tällaisessa yhtiössä ostaja ei saakaan ostettua haluamaansa asuntoa, jos yhtiössä on halukkuutta lunastaa se.
HUOMAA: ”Jos olet hankkimassa sijoitusasuntoa, tiedustele, onko yhtiössä päätetty rahastoida pääomavastikkeet. Se vaikuttaa sijoittajan verotukseen”, Maria Wägg muistuttaa.
TIEDOT KIINTEISTÖSTÄ
Rassaako velka vai korjausvelka?
Jo isännöitsijäntodistusta silmäilemällä saat hyödyllistä tietoa rakennuksesta, josta harkitset asunnon ostamista. Viime vuosina energiamarkkinoiden myllerryksessä moni on kiinnostunut esimerkiksi siitä, mikä lämmitysjärjestelmä talossa on.
Maria Wägg tarkistaisi aivan aluksi myös talon rakennusvuoden. Sen pohjalta pääsee miettimään, missä vaiheessa elinkaartaan rakennus on.
Elinkaaripohdintaan tarvitaan muutakin tietoa, jota isännöitsijäntodistuksesta saa. Mitä kunnossapitotarveselvitys kertoo mahdollisista remonttitarpeista viiden seuraavan vuoden aikana? Onko kiinteistölle tehty kuntoarviota? Onko pitkän tähtäyksen kunnossapitosuunnitelmaa?
Jo tehtyjä korjauksia luetellaan todistuksessa. Remonteista kertovat usein myös mahdolliset yhtiölainat vanhoissa taloyhtiöissä.
”Jos taloyhtiö on 70-luvulta eikä isoja remontteja ole tehty, olisin kyllä huolissani”, Maria Wägg tuumii.
Kiinnitä remonttien ja korjausvelan lisäksi huomiota tontin omistukseen. Sillä voi olla suuri vaikutus yhtiön ja osakkaan talouteen. Omasta tontista taloyhtiö maksaa kiinteistöveroa, vuokratontista vuokraa. Osakkaat maksavat nämä menot vastikkeissa.
Jos taloyhtiö on vuokratontilla, tarkista, kuka tontin omistaa, paljonko siitä maksetaan vuokraa ja millä perusteella vuokraa tarkistetaan ja kuinka usein.
”Muista myös tarkistaa, milloin vuokra-aika päättyy”, Maria Wägg huomauttaa. Vuokra-ajan päätyttyä vuokra ja vuokraehdot saattavat muuttua huomattavasti.
TIEDOT TALOYHTIÖSTÄ
Riittävätkö yhtiön tulot menoihin?
Yhtiön talouteen liittyvistä asioista isännöitsijäntodistuksessa kerrotaan hoito- ja pääomavastikkeiden sekä muiden maksujen (esim. vesimaksun) suuruus ja maksuperuste. Esimerkiksi hoitovastikkeen maksuperuste on useimmiten huoneiston pinta-ala ja vesimaksun puolestaan vedenkulutuslukema, jos yhtiössä on jo huoneistokohtaiset vesimittarit.
Laajemmat tiedot yhtiön taloudesta saat todistuksen liitteenä olevasta tilinpäätöksestä.
Maria Wägg kehottaa aivan erityisesti tutustumaan tilinpäätöksessä olevaan vastikejälkilaskelmaan. Se voi esiintyä myös nimellä vastikerahoituslaskelma. ”Laskelma kuvaa taloyhtiön kassavirtaa – siitä näkee, paljonko yhtiöllä on tuloja ja menoja. Se kertoo, riittävätkö vastiketuotot menoihin ja paljonko yhtiöllä on taloudessaan puskuria.”
Laskelman yhteydessä on talousarviovertailu, josta maallikonkin on helppo katsoa, millaisia juoksevia kuluja yhtiöllä on ja miten tarkasti budjetointi on osunut kohdilleen.
HUOMAA: Lue taloyhtiön yhtiöjärjestys. Siitä voit saada tietoa mm. taloyhtiön hallinnosta ja päätöksenteosta, kuten osakkaiden äänioikeudesta, vastikkeiden ja muiden maksujen perusteista, mahdollisista autopaikoista sekä piha-alueiden ja yhteistilojen käytöstä.
Mihin muuhun isännöitsijän-todistusta voidaan tarvita?
Asuntokaupan lisäksi isännöitsijäntodistusta saatetaan käyttää esimerkiksi tällaisissa tapauksissa:
- Kun asunto annetaan vuokralle. Vuokranantajan pitää tarvittaessa osoittaa vuokralaiselle, että hän omistaa vuokraamansa asunnon. Se onnistuu isännöitsijäntodistuksella. Samalla vuokralainen saa todistuksesta tietoa esimerkiksi yhtiön tulevista korjauksista. Tieto voi vaikuttaa hänen ratkaisuihinsa.
- Kun asunnon omistaja on kuollut. Isännöitsijäntodistuksesta saadaan perunkirjoitusta varten tiedot vainajan asunto-omistuksesta ja mahdollisista yhtiölainaosuuksista. Todistuksen tiedot esim. taloyhtiön kunnosta voivat auttaa arvioimaan vainajan omaisuuden arvoa.
- Kun haetaan pankista (asunto)lainaa. Asunto on usein lainojen vakuutena, eikä pankki välttämättä saa muualta tietoa asuntoon kohdistuvista yhtiölainaosuuksista.
- Kun ostaja maksaa asuntokaupan varainsiirtoveron. Jos asunto-osakekaupassa käytetään kiinteistönvälittäjää, vero maksetaan kaupanteon yhteydessä. Ilman välittäjää tehdyissä kaupoissa ostaja maksaa veron määräajan kuluessa. Isännöitsijäntodistusta saatetaan silloin tarvita, jotta nähdään asuntoon kohdistuvat yhtiölainaosuudet ja vero pystytään laskemaan. Yleensä yhtiölainatiedot näkyvät kuitenkin kauppakirjassa.
Lähde: Johtava lakiasiaintuntija Jenni Valkama, Isännöintiliitto
Kuka vastaa virheistä?
Asunnon myyjän vastuulla on, että ostaja saa kaiken tarpeellisen tiedon asunnosta ja taloyhtiöstä.
Isännöitsijä vastaa antamastaan isännöitsijäntodistuksesta. Viime kädessä myyjä on silti vastuussa ostajalle, jos todistuksessa on merkityksellinen virhe tai puute. Käytännössä ostajat eivät yleensä vaadi virheestä vastuuseen myyjää, vaan isännöintiyritystä, jonka vakuutus voi korvata virheestä aiheutuneen vahingon.
KUVA: Isännöitsijäntodistuksesta näkee esimerkiksi, onko yhtiössä käyttö- tai luovutusrajoituksia. ”Lunastuslauseke on aika yleinen vanhemmissa yhtiöissä ja arvokiinteistöissä, mutta uudemmissakin yhtiöissä on autopaikkoja koskevia lunastuslausekkeita”, Maria Wägg OP-Filia Oy:stä kertoo. Kuva: Patrik Lindström
