”Asuntojen hinnat ovat nyt ansiotasoon nähden edullisia, ja jos korkotaso vielä laskee, vaikutukset alkavat näkyä nopeasti asuntokaupassa”, sanoo Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) toimitusjohtaja Tuomas Viljamaa.
”Asuntokaupassa suhdannepohja näytti osuvan kuluvan vuoden ensimmäiseen neljännekseen, joka oli historiallisen heikko. Toisesta neljänneksestä lähtien on ollut selvästi pirteämpää, ja kauppamäärissä on oltu 10–15 prosenttia edellä viime vuotta”, Tuomas Viljamaa kertoo.
Viime vuosi ei ollut asuntomarkkinoilla kummoinen, joten noilla luvuilla ei vielä kovaa menoa nähdä.
Kesän jälkeen myönteisen vireen on kuitenkin havaittu lisääntyneen, eikä hyvä vire väreile pelkästään toiveikkaiden kiinteistönvälittäjien silmissä: kaikki suurimmat asuntolainapankit eli OP-ryhmä, Nordea ja Danske Bank ovat kertoneet, että asuntolainahakemukset ovat lisääntyneet reipasta vauhtia.
Asuntolainojen yleinen viitekorko 12 kuukauden euribor oli lokakuun loppupuolella lähellä 2,6 prosenttia. Milloin korot ovat niin edulliset, että ne alkavat selvästi elvyttää asuntokauppaa?
”Kun euriborit laskevat noin kahteen prosenttiin, kauppa alkaa voimakkaammin vilkastua. Korontarkistuspäivien ero 12 kuukauden euriborissa on jo nyt yli yhden prosenttiyksikön, ja sekin on jo piristänyt kauppaa”, Tuomas Viljamaa sanoo.
Tuo korontarkistuspäivien korkoero voi tarkoittaa velalliselle isoa helpotusta lainan kuukausierään.
Toisaalta asuntohintojen pitkään jatkunut lasku jähmettää edelleen kaupankäyntiä, koska monilla on korkea kynnys myydä oma asunto halvemmalla kuin on sen ostanut – siitä huolimatta, että todennäköisesti myös ostettavan asunnon hinta on houkuttelevasti laskenut.
Ylijäämän sulatus voi viedä vuosia
Yleisesti ottaen asuntohintojen nousua pitää kurissa muun muassa se, että asuntoja rakennettiin vuosina 2016–2022 enemmän kuin asuntokuntien määrä kasvoi.
”Esimerkiksi Uudellamaalla ’ylijäämä’ on noin 35 000 asuntoa, Pirkanmaalla 9 000 ja Varsinais-Suomessa 8 000 asuntoa. Ei ihme, että rakennusliikkeillä on uusia asuntoja myymättä.”
”Tilanteen tasoittuminen vie vuosia enkä usko, että sitä ennen vanhojen asuntojen hinnat lähtisivät voimakkaaseen nousuun”, Tuomas Viljamaa sanoo.
Asuntorakentaminen hiipui viime vuonna. On arveltu, että jos ala ei elvy, asunnoista saattaa tulla jopa jonkinmoista pulaa tulevaisuudessa.
Tuomas Viljamaa ei usko laajaan asuntopulaan. ”Pulaa kyllä tulee, mutta lähinnä isommista perheasunnoista omistusasuntomarkkinoilla. Niiden kysyntä kasvaa ja hinnat nousevat.”
”Suomessa on ollut paljon tuettua vuokra-asuntotuotantoa, jossa yksiöitä ja kaksioita on tuotettu paljon”, hän selittää.
Omistusasuntomarkkinoilla pienten asuntojen tuotantoa on pitkään kasvattanut kotimaisten ja kansainvälisten asuntosijoittajien luoma kysyntä.
”Lainan saaminen on mutkistunut”
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton mukaan yksi asuntomarkkinoiden toimintaa tahmeuttavista tekijöistä on asuntorahoituksen lisääntynyt sääntely. Tuomas Viljamaa sanoo, että asuntolainan saaminen on pitkistynyt ja mutkistunut.
”Esimerkiksi uusi positiivinen luottotietorekisteri on hyvä asia. Se on tuonut pankeille entistä paremman näkymän lainanhakijan tilanteeseen ja vähentänyt pankin riskejä. Siksi sen pitäisi helpottaa lainansaantia eikä hankaloittaa sitä, kuten nyt on tapahtunut.”
Viljamaan mukaan asuntolainan saaminen voi olla kiinni hyvin merkityksettömästä rekisterimerkinnästä, ja tiukentuneiden ehtojen vuoksi entistä useampi jää lainaa vaille. ”Se on osasyy siihen, että ensiasunnon ostajien keski-ikä on noussut ja että esimerkiksi pääkaupunkiseudulla asuntolainoitus keskittyy entistä enemmän parempituloisille, toimihenkilöammateissa työskenteleville”, hän sanoo.
Ensiasunnon ostajien kaksi kaistaa
Valtiovalta on ollut huolestunut kotitalouksien velkaantumisesta, ja siksi asuntoluototukseen on säädetty monenlaisia rajoituksia.
Viime vuonna esimerkiksi asuntolainan enimmäismaksuaika rajattiin 30 vuoteen. Kiinteistönvälitysalan mielestä se pitäisi pidentää 35 vuoteen, mikä pienentäisi lainan kuukausierää. ”Sillä olisi merkitystä lapsiperheille, joilla on ison asuntolainan lisäksi paljon muita menoja.”
Ensiasuntoa asp-lainan* turvin ostavalle KVKL haluaisi mahdollisuuden 95 prosentin lainoitukseen kuten ”tavallisessa” ensiasuntokaupassa, kun nyt asp:ssä edellytetään 10 prosentin omarahoitusosuutta.
”Ja miksi meillä on ohjeistus, jonka mukaan asuntolainaa ottavalle pitää tehdä ns. stressitesti juuri 6 prosentin korolla? Riittäisikö 5 prosentin testi?”
Ulla Simola
*Ympäristöministeriö valmistelee paraikaa asp-järjestelmän perusteellista uudistusta. Lausuntokierros päättyi lokakuussa.
