Jos ensihuuma unelmakodista haihtuu jo ennen kauppakirjan allekirjoittamista, omakotitalon tai mökkikaupan voi yleensä perua osakehuoneistoa helpommin.
Kaupanteko sujuu kitkatta, kun ostaja on vakuuttunut kohteesta, myyjä on halukas myymään sen eikä kohteesta paljastu ikäviä yllätyksiä. Silloin osapuolet eivät välttämättä huomaa eroa kiinteistömuotoisen omakotitalon ja asunto-osakkeen kaupan välillä.
Juridisesti niissä on kuitenkin merkittäviä eroja. Eroja sisältyy sekä tarjouksen tekemiseen että esimerkiksi mahdollisuuteen perua kauppa hyväksytyksi tulleen tarjouksen jälkeen.
Vakiokorvaus kertoo hintalapun etukäteen
Asunto-osakkeen kaupassa sitova sopimus osapuolten välille syntyy, kun myyjä on hyväksynyt tarjouksen, vaikka neuvottelu olisi käyty vain suullisesti. Kiinteistökaupassa sitova sopimus on tehtävä kirjallisesti kaupanvahvistajan avustuksella.
Asunto-osakkeen kaupassa myyjän turvaksi ostajan mielenmuutoksia vastaan käytetään yleisesti joko käsirahaa tai vakiokorvausta. Molemmat ovat sanktioita sopimusrikkomuksesta, ja molemmat voivat olla suuruudeltaan korkeintaan neljä prosenttia kauppahinnasta.
Käsiraha tarkoittaa, että hyväksytyn tarjouksen tehnyt ostaja maksaa myyjän tai välittäjän tilille yhdessä sovitun summan tarjousta tehdessään. Mikäli ostaja peruu kaupan ilman pätevää syytä, myyjä saa pitää vastaanottamansa käsirahan. Mikäli kauppa toteutetaan, käsiraha lasketaan osaksi kauppasummaa.
Mikäli kaupasta vetäytyjä on myyjä, on hän velvollinen palauttamaan käsirahan ja maksamaan lisäksi vastaavan summan ostajalle.
Käsirahan sijaan myyjä ja ostaja voivat sopia niin sanotusta vakiokorvauksesta, jossa raha siirtyy vastapuolen tilille vain, jos jompikumpi osapuoli peruu kaupan hyväksytyn tarjouksen jälkeen.
”Itse tyrkyttäisin käsirahaa tilanteessa, jossa markkinat käyvät kuumana ja kohdetta havittelee monta muutakin ostajaa. Käsirahallisen tarjouksen tilanteessa myyjä ei voi nimittäin ottaa vastaan muita tarjouksia”, sanoo asunto- ja kiinteistökauppariitoihin erikoistunut Jaana Sallmén Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä.
Käsirahaa käytettäessä myyjän tulee siis ensin päättää, hyväksyykö vai hylkääkö hän käsirahallisen tarjouksen. Jos myyjä päättää hylätä tarjouksen, hänen tulee palauttaa käsiraha.
”Tähän sisältyy tietysti myyjälle riski siitä, ettei rahallisesti suurempia tarjouksia tulekaan, vaikka joku olisi näin antanut ymmärtää”, Sallmén jatkaa.
Kiinteistökaupasta luistava korvaa todelliset kulut
Kiinteistökauppaa, jossa kaupan kohteena on omaa maata jalkojen alla, säätelee maakaari –riippumatta siitä, onko maapohjan päällä rakennuksia vai ei.
Maakaaren mukaan tarjouksesta tulee sitova vasta virallisen kaupanvahvistajan vahvistamalla esisopimuksella. Jos jompikumpi osapuolista tulee tämän jälkeen katumapäälle, hän joutuu maksamaan siitä sopimuksessa sovitun sanktion. Sanktion suuruutta ei ole laissa määritelty.
Esisopimukset ovat tavallisia isoissa maakaupoissa, mutta niitä tehdään myös omakoti- ja mökkikaupoissa ehdollisena esimerkiksi rakennusluvan tai lisärakennusoikeuden saamiselle.
Esisopimuksessa on mainittava ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään sekä päivä, jolloin kauppa on viimeistään tehtävä.
”Myös kiinteistökaupan ostotarjouslomakkeissa käytetään vakiokorvausehtoja, mutta ne eivät ole juridisesti sitovia”, kertoo Jaana Sallmén. Välittäjän ostotarjouslomakkeeseen kannattaa siis tutustua huolella.
Mikäli kiinteistökaupassa ei ole tehty virallista kaupanvahvistajan vahvistamaa esisopimusta ja jompikumpi osapuoli vetäytyy kaupasta hyväksytyn tarjouksen jälkeen, hänen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset.
Mahdollisesta käsirahasta on palautettava todelliset kulut ylittävä osa.
Maakaari uudistuu
Kiinteistökaupassa sopimusrikkomus vois siis maksaa kaupasta vetäytyvälle alle tai yli neljä prosenttia kohteen hinnasta.
Maakaarta ollaan parhaillaan uudistamassa niin, että myös ilman kaupanvahvistajaa tehdyissä ostotarjouksissa olisi mahdollista sopia, että kaupan tekemisestä kieltäytyvä maksaa toiselle ennalta määrätyn korvauksen asunto-osakkeiden kaupan tapaan.
Lakimuutosehdotus ei sisällä mitään maksimiprosenttimäärää, vaan korvaus olisi sopijapuolten määriteltävissä.
Lakimuutosta ei vielä ole hyväksytty, mutta tarkoitus on, että uudistetut lait astuisivat voimaan viimeistään tämän vuoden marraskuussa.
Peruuttaa voi myös ilman kustannuksia
Korvauksia tai kuluja joutuu maksamaan, jos peruu kaupan ilman hyväksyttävää syytä. H
yväksyttäviä syitä voivat olla esimerkiksi kuntokartoituksessa paljastuvat olennaiset kosteusvauriot tai odottamaton putkiremontin tarve, vaikka putkilla piti olla vielä runsaasti käyttöikää.
Riitoja aiheuttaa Sallménin mukaan erilaiset näkemykset siitä, mikä on olennainen vika tai vaurio ja mikä asunnon normaalia kulumista.
”Jos 20 vuotta vanhan kylpyhuoneen kuntokartoituksessa kosteusmittari lattiakaivon ympärillä värähtää, se ei vielä ole kaupan perumiseen oikeuttava poikkeama ostajan perustelluissa odotuksissa.”
Jos on joutunut taistelemaan homeen ja todellisten kosteusvaurioiden kanssa edellisessä kodissaan, tarjouksen ehtoihin voi kirjata, ettei kosteusmittauksissa saa ilmetä minkäänlaista kosteutta missään tiloissa. Ostajan on siis oltava hereillä tarjousehtoja laatiessaan.
Kuntokartoituksessa löydettyjen virheiden lisäksi toinen syy asunto- tai kiinteistökaupan perumiseen kuluitta on olennainen virhe ostajan ostopäätöksenteon pohjana olleissa asiakirjoissa. Tällainen voi olla tilanne, kun 2000-luvun kerrostalon isännöitsijätodistuksesta puuttuu tieto tulevasta putkiremontista.
Jos kuitenkin 1950-luvulla rakennetun kerrostalon isännöitsijäntodistuksessa ei ole mainintaa sen paremmin tehdystä kuin tulevastakaan putkiremontista, ostajan voidaan olettaa ymmärtävän, että sellainen on tulossa.
Myyjällä on harvoin mahdollisuus perua hyväksytty tarjous ilman kustannuksia. Jos myyjä vetäytyy kaupasta hyväksymänsä tarjouksen jälkeen, hän voi olla velvoitettu maksamaan sopimussakon tai käsirahan suuruisen hyvityksen lisäksi vielä välittäjän palkkion.
Sallménin mukaan kohteen vetäminen myynnistä liittyy usein elämäntilanteiden muutoksiin kuten avioerotilanteeseen, kun toinen osapuoli päättääkin lunastaa entisen kodin itselleen. Tämä ei luonnollisestikaan ole pätevä syy sovitun kaupan perumiseen.
Ehdollinenkin ostotarjous kannattaa tehdä huolella
Ostotarjous voi olla ehdollinen paitsi kiinteistön, myös asunto-osakkeen kaupanteossa. Ehtona on useimmiten oman asunnon myyminen tai pankin myöntämä rahoitus.
Jos tarjouksen ehtona on oman asunnon myynti, on tärkeää määritellä, mihin mennessä se on saatava myytyä. Vaikka myyntiponnisteluiden voimakkuudella ei ole merkitystä, riidattominta on, jos oma asunto on samalla välittäjällä kuin haaveena oleva uusi koti. Välttämätöntä se ei toki ole.
Etenkin ehdollisen ostotarjouksen järkevä voimassaoloaika liittyy vahvasti alueelliseen markkinatilanteeseen. Mitään säädeltyä minimi- tai maksimiaikaa ei ole.
Jos kaupan ehtona on rahoituksen järjestyminen, kannattaa varautua siihen, että välittäjä tai myyjä haluaa nähdä pankin kielteisen lainapäätöksen. Välittäjien käyttämissä tarjouslomakkeissa tämä on yleensä ehtona jo valmiiksi.
Sallmén muistuttaa, että vaikka eteen osuisi se vuosia etsitty kattohuoneisto tai ilta-aurinkoinen niemitontti puhtaan ja kalaisan järven rannalta, ostotarjous ja sen ehdot kannattaa aina miettiä ja muotoilla huolella. Riitely ei ole kivaa kenellekään.
Kiinteistö- ja asunto-osakekaupan purkaminen perumista mutkikkaampaa
Sekä kiinteistö- että asunto-osakekaupan purkaminen on perumista huomattavasti hankalampaa.
Purkamisen perusteet ovat aina tapauskohtaisia. Lähtökohta on, että kohteessa kaupanteon jälkeen havaittu virhe on niin merkittävä, ettei sitä voi korvata hinnanalennuksella. Ostajat ovat tulleet tässäkin asiassa vaativammiksi, vaikka oikeudenkäynnit kestävät usein vuosia ja tulevat kalliiksi.
Koko kauppahinnan palauttaminen voi olla myyjälle käytännössä mahdotonta, jos rahat on jo käytetty esimerkiksi uuteen asuntoon. ”Tämä olisi ostajan hyvä ymmärtää”, Jaana Sallmén toteaa.
Suurin osa riidoista ei päädy tuomioistuimissa kaupan purkua vaativan kannalta myönteisesti, joten Sallmén kehottaa jo siksi osapuolia pyrkimään sovintoratkaisuun.
Katri Isotalo
KAUPAN PERUMISELLA ON YLEENSÄ AINA MYÖS VEROVAIKUTUKSIA | Asunto- tai kiinteistökaupasta vetäytymisellä ennen varsinaisen kauppakirjan allekirjoitusta on myös verovaikutuksia – olipa vetäytyvä osapuoli sitten myyjä tai ostaja. Kirjaudu ja lue juttu täältä >>
