Väestönkasvu Suomessa on keskittynyt kouralliseen kaupunkeja, ja sillä on suuri vaikutus asuntomarkkinoihin. Koronapandemia käänsi maan sisäisen muuttoliikkeen suunnan, mutta vain osittain ja vain hetkeksi. Ison käänteen on tuonut maahanmuutto.
Koronapandemian vuosina asuntokauppa kävi kuumana. Virta vei poispäin kaupunkikeskustoista, kohti väljempää asumista ja avarampaa ympäristöä, jopa maalle. Puhuttiin Nurmijärvi-ilmiön paluusta.
Nyt asuntomarkkinat ovat jo pari vuotta olleet jähmeessä lähes kaikkialla. Mutta mitä muuttoliikkeessä ja kaupunkien väestökehityksessä on tapahtunut sillä aikaa, kun olemme keskittyneet ihmettelemään asuntohintojen laskua ja kaupankäynnin hitautta?
Pellervon taloustutkimus PTT on asuntomarkkinaennusteessaan analysoinut väestömuutoksia käyttämällä apuna Tilastokeskuksen dataa. Tilastoista paljastuu, että koronan aikana maan sisäinen muuttoliike todellakin muuttui, mutta koronan jälkeen tilanne palautui ennalleen.
Valtaosassa Suomen seutukunnista väki on vähentynyt sekä ennen koronaa että koronan jälkeen. ”Väestönkasvu keskittyy kasvukeskuksiin ja niiden ympäryskuntiin”, tiivistää ekonomisti Veera Holappa PTT:stä.
Voimakkainta väestönkasvu on suurimmissa kaupungeissa ja niiden ympäryskunnissa, erityisesti Helsinki–Turku–Tampere-kasvukolmiossa. Oulussakin kasvu on jatkunut pitkään. Plussalla ovat myös esimerkiksi Kuopio, Oulu ja Jyväskylä. Sen sijaan Lahdessa väestönkasvu on ollut heikkoa, vaikka viime vuonna kasvua oli.
Toisaalta pienemmätkin maakuntakeskukset vetävät muuttajia ympäristöstään. Siitä huolimatta Kajaanissa, Kotkassa, Kouvolassa, Mikkelissä ja Porissa väestökehitys on ollut negatiivista, Veera Holappa kertoo.
Kaupunkien kasvu tulee maahanmuutosta
Maan sisäinen muuttoliike ei enää riitä olennaisesti kasvattamaan vetovoimaisimpiakaan kaupunkeja. Espoossa, Helsingissä, Oulussa ja Turussa kuntien välisen nettomuuton tuottama väestönlisäys jäi vähäiseksi. Tampere tosin pärjäsi siinä paljon muita paremmin. Sen sijaan Vantaalta pois muuttaminen on lisääntynyt viime vuosina voimakkaasti.
Kaikissa näissä kaupungeissa väestö on kuitenkin kasvanut reipasta vauhtia. Viime vuonna kasvu oli 1,3–2,8 prosenttia suhteessa vuoden 2022 väkilukuun. Vantaallakin väkiluku kasvoi, vaikka kasvuvauhti oli tuntuvasti hidastunut aiemmasta.
Suurin osa kaupunkien väestönkasvusta on tullut maahanmuutosta. Siinä on tapahtunut poikkeuksellisen iso muutos aiempaan verrattuna. ”Maahanmuuttoa on ollut enemmän kuin Tilastokeskus muutama vuosi sitten ennusti”, Veera Holappa sanoo.
Suurimmista kaupungeista Vantaalla nettomaahanmuuttoa oli eniten, viime vuonna 1,9 prosenttia suhteessa kaupungin vuoden 2022 väkilukuun, ja Oulussa vähiten, 0,9 prosenttia. Tampereella lukema oli 1,2 %, Helsingissä 1,3 % ja Turussa sekä Espoossa 1,6 %.
Jos väki vähenee, markkinat eivät vedä
Jotta asuntokauppa kävisi ja hinnat sekä markkinavuokrat lähtisivät nousuun, asunnoilla pitää olla kysyntää. Jos väki vähenee, kysyntää ei ole. Oman kodin myynti voi käydä vaikeaksi, eikä sijoitusasuntoon ole jonossa vuokralaisia.
Vähitellen maahanmuutto alkaakin mitä todennäköisimmin vaikuttaa asuntomarkkinoihin. Sitä, milloin vaikutuksia alkaa näkyä, on Veera Holapan mukaan vaikea arvioida. Tällä hetkellä monissa kaupungeissa on esimerkiksi runsaasti myymättömiä uudisasuntoja ja vapaita vuokra-asuntoja, joten vaikka väestöä tulee lisää, puskuria asuntokysynnän kasvulle on.
Toisaalta kaavoitus ja rakentaminen ei ole kovin nopealiikkeistä toimintaa, joten jos maahanmuutto jatkuu nykytahdilla, pystytäänkö asuntotuotannossa vastaamaan lisääntyviin tarpeisiin?
Vuokra-asuntojen kysyntä voi lisääntyä
PTT:n asuntomarkkina-analyysistä selviää, että syntyperäisiin suomalaisiin verrattuna maahanmuuttajat asuvat keskimäärin ahtaammin. Heidän kotinsa on myös huomattavasti useammin kerrostalossa ja vuokra-asunnossa kuin syntyperäisillä suomalaisilla.
”Vuokra-asuntojen kysyntä luultavasti kasvaa maahanmuuton vuoksi enemmän kuin aikaisemmin on arvioitu. Jos kysyntää kohdistuu perheasuntoihin, löytyykö niitä tarpeeksi, kun rakentaminen on pitkään keskittynyt pieniin asuntoihin”, Veera Holappa tuumii.
Osa asuntosijoittajista on koronan jälkeen myynyt asuntojaan, koska vuokraamisessa on paikoin ollut vaikeuksia ja vuokrat ovat laahanneet jäljessä kustannusten noususta. ”Jos maahanmuutto lisää vuokra-asuntojen kysyntää, vuokramarkkinat voivat vilkastua ja vuokratkin mahdollisesti nousta reippaammin. Tuottomahdollisuuksien paraneminen saattaisi houkutella taas sijoittajia markkinoille.”
Ulla Simola
