Helsingin kantakaupungissa on useiden kerrostalojen kiinteistövero noussut yhtäkkiä puolitoistakertaiseksi. Korotus perustuu ilmeisesti KHO:n päätökseen. Miten on mahdollista tehdä näin suuri kertakorotus kiinteistöveroon?
Johtava verojuristi Juha Koponen vastaa:
Veronkorotukset Helsingin kantakaupungissa eivät perustu kiinteistöveroprosenttien korotuksiin. Rakennusten verotusarvoihin tehdyt muutokset eivät liioin yleensä ole syynä näin isoihin korotuksiin.
Veronkorotukset selittyvät monessa tapauksessa sillä, että tonttimaan verotuskäytäntö kiinteistöverotuksessa muuttui korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen (KHO:2018:45) perusteella. Asemakaava-alueella tontin rakennusoikeus on keskeinen tekijä, joka vaikuttaa tontin verotusarvoon.
Vanhan käytännön mukaan kerrostalon alla olevan tontin verotusarvoa määrättäessä käytettiin voimassa olevan asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden kerrosneliöitä, vaikka tontilla sijaitsevan rakennus oli todellisuudessa suurempi.
KHO:n päätöksen perusteella tontin verotusarvo tulee määrittää niin, että tontin verotusarvo lasketaan käytetyn rakennusoikeuden eli tontilla sijaitsevan rakennuksen kerrosneliöiden perusteella, jos voimassa olevan kaavan mukainen rakennusoikeus on pienempi.
Rakennuksen verotusarvon laskentatekniikka ei sen sijaan ole päätöksen perusteella muuttunut. Rakennuksen verotusarvo määritetään samalla tavalla kuin aikaisemmin eli rakennuksen todellisen koon perusteella.
Helsingin kantakaupungissa monet kerrostalot sijaitsevat tonteilla, joiden rakennusoikeus on nykyisen voimassaolevan asemakaavan mukaan selvästi pienempi kuin tontilla sijaitsevan rakennukseen tosiasiallisesti käytetty rakennusoikeus.
Rakennus voi olla suurempi, esimerkiksi 2 500 kerrosneliötä, vaikka kaavan mukainen rakennusoikeus on vain 1 500 kerrosneliötä. Rakennukset on aikanaan rakennettu rakennusaikana voimassa olleen kaavan mukaan, joka on myöhemmin muuttunut.
Tilanteeseen löytyy selitys historiasta. Kaavoittaja pyrki erityisesti 1960–1980 luvuilla hillitsemään olemassa olevien rakennusten purkuhaluja merkitsemällä uudistettavana olleeseen asemakaavaan tonteille olennaisesti pienemmän rakennusoikeuden verrattuna tontille aikaisemmin rakennettuun taloon.
Nykyään rakennuksia suojellaan muilla tavoin, mutta tällaisia rakennuksia välillisesti suojelevia kaavoja on edelleen voimassa esimerkiksi Helsingin kantakaupungissa.
Kiinteistön verotusarvo voi nousta huomattavasti, kun tontin verotusarvo lasketaan uudella tavalla.
Verohallinto on tehnyt kyllä päätöksen, joka rajoittaa maan verotusarvon korottamista tilanteissa, joissa on kyse muutoksesta laskentaperusteisiin. Tämän ”jarrusäännön” perusteella maan verotusarvon nousua on rajoitettu lähinnä tilanteissa, joissa tonttihintakarttojen neliötaksoihin on tehty korotuksia kiinteistöjen kauppahintojen perusteella.
Mikäli rajoitussääntöä sovelletaan, maan verotusarvon korotus voi edelliseen vuoteen verrattuna olla enintään 30 prosenttia. Tätä ”jarrusääntöä” ei kuitenkaan ole sovellettu tapauksiin, joissa on kyse siitä, että tontin verotusarvoa laskettaessa käytetään tontilla sijaitsevan rakennuksen kerrosneliöitä.
