Kun asuntokauppa piristyy, pankkien kilpailu asuntolaina-asiakkaista tiivistyy. Kilpailu kutistaa lainojen marginaalia eli pankin lainasta perimää hintaa. Korotkaan eivät ole nousussa – vielä.
Asuntokauppa on vilkastunut, ja se näkyy pankkien lainaosastoilla. ”Nordeassa asuntolainoja myönnettiin tämän vuoden tammi-syyskuussa kymmenen prosenttia enemmän kuin vastaavana ajanjaksona viime vuonna”, kertoo Nordea Kiinnitysluottopankin toimitusjohtaja Tom Miller.
Toistaiseksi kuumana on käynyt lähinnä uusien asuntojen kauppa. Uusia asuntoja rakennetaan tänä vuonna arviolta 43 000 kappaletta. Vauhti hipoo ennätyksiä: Rakennusteollisuus ry:n mukaan pitkän aikavälin keskiarvo on 31 000 uutta asuntoa vuodessa.
Rakennusteollisuus ennustaa, että vielä ensi vuonnakin tahti jatkuu melkein yhtä reippaana. Jopa omakotirakentamisen uskotaan vihdoin virkistyvän. Se olisi merkki siitä, että asuntomarkkinoille tulee sijoittajien asemesta yhä enemmän kuluttajia, omaa kotia hankkivia.
Silloin todennäköisesti myös vanhojen asuntojen kauppa alkaisi saada lisää vauhtia.
Asuntomarkkinoiden piristymisen taustalla on tietenkin Suomen talouden hyvä meno. Talousennusteet näyttävät aurinkoista myös ensi vuodelle, joten ehkä hulina asuntokaupoilla ja lainatiskeillä lisääntyy. Miten se vaikuttaa asuntolainojen hintaan?
”Uusien asuntolainojen marginaali lähestyy 0,8 prosenttia. Marginaali on ollut hiljalleen laskussa – kun lainojen kysyntä kasvaa, pankkien kilpailu asiakkaista kovenee. Lainoja ei kuitenkaan myönnetä sen löyhemmällä kädellä kuin ennenkään”, Tom Miller kertoo.
Asuntolainan korko muodostuu viitekorosta ja pankin perimästä marginaalista. Marginaalihan on kai aina asiakaskohtainen eli se vaihtelee?
”Kyllä – niin sanotut paremman maksukyvyn asiakkaat saavat luottoa halvemmalla.”
Voisiko heidän marginaalinsa olla nyt jossain puolen prosentin vaiheilla?
”Mahdollisesti… Joka tapauksessa ollaan kaukana 0,25 prosentin eli lähes ilmaisten marginaalien ajasta ennen finanssikriisiä.”
Paljonko marginaalia hintahaitarin kalliissa päässä maksetaan?
”Ehkä prosentin verran, mutta tällä hetkellä ei paljonkaan yli sen.”
Marginaalit painuvat ja korkotaso pysynee ainakin vielä ensi vuonna houkuttelevan matalana. Onko vaarana, että asunnonostajat innostuvat tavoittelemaan liian kalliita asuntoja ja ottamaan liian suuria asuntolainoja?
”Ei. Asuntoa ostavalla on yleensä aika selvä kuva siitä, millaisen kodin hän tarvitsisi. Kun hän tulee pankkiin keskustelemaan rahoituksesta, hän huomaa nopeasti, ovatko hänen tavoitteensa realistiset. Lainaa ei voida myöntää enempää kuin lainanottajan maksukyky antaa myöten.”
Miten asuntolaina kannattaisi mitoittaa omiin tuloihin nähden? Onko siihen nyrkkisääntöä?
”Jos lainan maksuaika on 25 vuotta ja korko 6 %, velallisen tulee selvitä lainan maksamisesta siten, että korkoihin ja lyhennyksiin menee enintään noin 40 prosenttia nettotuloista – pienituloisella osuuden on syytä jäädä tätä pienemmäksi.”
”Näin määrää jo pankkien sääntely, ja tämä on toimiva ohje. Suomessa asuntolainoista ei olekaan tullut vuosikymmeniin juuri lainkaan luottotappioita”, Tom Miller huomauttaa.
”Kotitalouksien velkaongelmat eivät lisäänny asuntolainoissa, vaan vakuudettomissa kulutusluotoissa. Tällä hetkellä pankki ei pysty selvittämään, onko sen asiakkaalla luottoja muualta. Siksi kannatamme positiivisen luottorekisterin perustamista. Olennaista on, että rekisteriin saataisiin tiedot kaikilta luottojen tarjoajilta, myös muilta kuin pankeilta.”
Uudisasunnon voi usein ostaa maksamalla vain pienen siivun asunnon hinnasta. Loppuosa on rahoitusvastikkeella lyhennettävää yhtiölainaa. Miten ostajan kannattaa ottaa yhtiölaina huomioon suunnitelmissaan?
”Kun meiltä hakee tällaiseen asuntokauppaan rahoitusta, yhtiölaina lasketaan luottopäätökseen mukaan. Jos esimerkiksi ostaa 25 000 eurolla 100 000 euron asunnon, jossa on 75 000 euroa yhtiölainaa, yhtiölainaosuus pienentää asunnon vakuusarvoa merkittävästi. Asunto ei ehkä riitä vakuudeksi edes tuohon 25 000 euron osuuteen.”
”Lisäksi asunnon ostajan pitäisi muistaa ottaa huomioon, että yhtiölainaa aletaan ehkä lyhentää vasta muutaman vuoden kuluttua. Silloin kuukausittain maksettava rahoitusvastike voi nousta huomattavasti”, Tom Miller sanoo.
Usein yhtiölainan voi maksaa kerralla pois. Harva kuitenkaan ottaa omaa asuntolainaa sitä varten.
Tom Miller kehottaa vertailemaan, sopiiko itselle paremmin yhtiölaina vai oma laina – kummassakin on puolensa. ”Kannattaa ainakin tutkia yhtiölainan ehdot. Todennäköisesti siinä on huomattavasti lyhyempi maksuaika ja saattaa olla korkeampi korkokin. Mieti, saisitko itse paremman lainadiilin.”
Ulla Simola
MUISTA! Asuntolainan korkovähennys pienenee taas. Tänä vuonna asuntolainan koroista on vähennyskelpoista 45 %, vuonna 2018 enää 35 %.
