Se on harvinainen, mutta ei tavaton. Sitä ei pitkään oikeastaan pidetty edes mahdollisena, mutta vastedes sellainen saatetaan nähdä entistä useammin: taloyhtiön konkurssi.
Konkurssin uhka voi kasvaa taloyhtiössä vähitellen, kuin hiipien.
Osakkaat ovat ensin ehkä lykänneet korjauksia, jotta selviäisivät pienemmillä vastikkeilla. Ajan mittaan korjausvelka on paisunut, eikä yhtiö saa enää pankista lainaa. Osakkaat eivät pysty rahoittamaan remontteja ilman lainaa. Rahat loppuvat ja talo rapistuu.
Tai yhtiössä on osakas tai osakkaita, jotka eivät ole maksaneet vastikkeitaan. Yhtiö ei ole huolehtinut rästivastikkeiden perimisestä. Yhtiön normaalit kulut juoksevat, ja aukko kassassa kasvaa. Lopulta muiden osakkaiden maksutaakka käy ylivoimaiseksi ja yhtiöstä tulee maksukyvytön.
Tai yhtiö on kerännyt vastikkeita vain juuri ja juuri hoitokulujen verran. Yhtiön talous on heikentynyt hiljalleen, kunnes jokin tavallista suurempi maksu tai yllättävä kustannus katkaisee kamelin selän ja kaataa yhtiön konkurssiin. Tuo kallis yllätys voi olla esimerkiksi homevaurio, vesijohdon rikkoutuminen tai muu vahinko – tai näinä aikoina vaikkapa mittava lämmityslasku.
Taloyhtiöitä on Suomessa mennyt konkurssiin, mutta hyvin harvoin. Taloyhtiöitä on noin 80 000. Viitenä viime vuonna konkurssihakemuksia on tullut vireille vuosittain yleensä kymmenkunta. (Hakemus ei vielä merkitse, että konkurssi toteutuu.)
”Ennen viime syksyä taloyhtiöiden konkurssin mahdollisuudesta ei oikeastaan edes keskusteltu. Eihän tavallisella asunto-osakeyhtiöllä ole samanlaisia riskejä kuin liiketoimintaa harjoittavilla osakeyhtiöillä. Jatkossa taloyhtiöiden konkursseja kuitenkin nähdään aiempaa enemmän”, Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva arvelee.
Niitä voidaan nähdä jo tänä talvena. Mia Koro-Kanerva ottaa ajankohtaiseksi esimerkiksi energian hurjasta kallistumisesta koituvat riskit.
”Taloyhtiön lämmityskustannukset voivat nyt nousta niin nopeasti ja niin paljon, että osakkaat eivät enää selviä vastikemenoistaan. Vastikkeita jää maksamatta, mutta yhtiön on pakko maksaa kulunsa. Silloin yhtiö joutuu kassakriisiin.”
Vastikerästeihin pitää puuttua nopeasti
Taloyhtiön toimintamalli on periaatteessa yksinkertainen: osakkailta kerätään rahat (vastikkeet), joilla maksetaan yhtiön kulut.
Muita tulolähteitä ei useimmissa taloyhtiöissä ole. Ja tulojen on taloyhtiössäkin riitettävä menoihin.
Jos osakas ei maksa vastikkeitaan eikä niitä saada perittyä, muut osakkaat joutuvat käytännössä maksamaan taloyhtiön menoista hänenkin osuutensa.
Taloyhtiö voi periä maksamattomia vastikkeita osakkaalta vaikka ulosotolla. Tavallisempaa on, että hänen asuntonsa otetaan yhtiön hallintaan ja vuokrataan. Näistä toimista huolehtiminen on isännöitsijän ja yhtiön hallituksen vastuulla.
”Hyvään hallintoon kuuluu, että vastikerästeihin puututaan ripeästi. Hallintaanotto on toimiva vaihtoehto, jos talon asunnoilla on kysyntää”, Mia Koro-Kanerva sanoo. Ja kysyntää usein on ainakin vilkkaammissa kaupungeissa.
Asunto voidaan ottaa hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi. Vuokrasta yhtiö voi periä osakkaan maksamattomat vastikkeet, asunnon hallintaanoton kustannukset sekä tarvittavat korjaukset, jos asunto ei ole ollut vuokrattavassa kunnossa.
Tosin hallintaanotosta ei välttämättä ole apua, jos kysymyksessä on sellainen uudistalon asunto, johon kohdistuu suuri pääomavastikkeella lyhennettävä yhtiölainaosuus.
”Jos asunnon kuukausittaiset vastikemenot ovat 2 000 euroa ja asunnosta saatava vuokra 900 euroa, rästejä ei saada maksetuksi, vaan ne kasvavat edelleen.”
Osakkaan omaisuus haihtuu kaupassa
Kun taloyhtiön ongelmat ovat syvemmällä kuin yhden osakkaan maksamattomissa vastikkeissa, konkurssi saattaa joskus olla lähellä. Mitä silloin tapahtuu?
Jo ennen konkurssia esimerkiksi isännöitsijä voi etsiä ostajaa, joka ostaisi yhtiön koko osakekannan. ”Näitä tapauksia on jo nähty”, Mia Koro-Kanerva kertoo.
Tällöin yhtiö jatkaa toimintaansa, mutta sen omistus vaihtuu. Usein entiset osakkaat ovat jääneet taloon vuokralaisiksi.
”Osakkaat ovat voineet saada osakkeistaan jotain, mutta tällaisissa tapauksissa kauppahinta on niin pieni, että todellisuudessa he jäävät nuolemaan näppejään.”
Siitähän on kysymys, jos he saavat asunnoistaan vaikkapa muutaman tuhat euroa. Konkurssikypsä kiinteistö on käytännössä arvoton. Osakkaan maksurasituksesta he kuitenkin pääsevät eroon.
Osakas saattaa silti joutua vaikeaan tilanteeseen. ”Pankki voi lainaehtojen mukaisesti eräännyttää (vaatia, että laina maksetaan pois) osakkaan henkilökohtaisen asuntolainan, jos lainan vakuutena oleva asunto käy arvottomaksi eikä uutta vakuutta ole tarjota”, Mia Koro-Kanerva sanoo.
Konkurssipesä realisoi minkä vain voi
Vaikka joitakin vaikeuksiin joutuneita taloyhtiöitä on saatu myytyä, helppoa se ole. Jos talo on maksuongelmissa, huonokuntoinen ja kenties vielä keskusten ulkopuolella, sitä on vaikea muuttaa tuottavaksi bisnekseksi. Ketä kiinnostaa ‒ ja miksi?
Omalla tontilla voisi olla arvoa, mutta siinä ratkaisee sijainti.
Jos ostajaa ei löydy, taloyhtiö voi hakeutua konkurssiin itse tai konkurssihakemuksen voi tehdä yhtiön velkoja. Hakemus tehdään käräjäoikeuteen, ja käräjäoikeus määrää konkurssipesälle pesänhoitajan. Yhtiöllä tai sen osakkailla ei enää ole määräysvaltaa pesän omaisuuteen.
Konkurssissakin ryhdytään etsimään yhtiön omaisuudelle ostajaa, sillä jostain on yritettävä löytää rahaa velkojen maksuun.
”Yhtiön omaisuuden realisoinnilla hankitaan varoja, jotka jaetaan velkojille. Konkurssipesä pyrkii saamaan pesään mahdollisimman paljon varoja”, kertoo konkurssiasiamies Terhi Maijala.
Jos yhtiöllä on saatavia, niiden perintää jatketaan. Konkurssipesä voi siis periä osakkaalta hänen omia maksamattomia vastikkeitaan, mutta muut osakkaat eivät joudu maksamaan konkurssipesälle hänen rästejään.
”Lähtökohta on, että osakkeenomistaja ei henkilökohtaisesti vastaa osakeyhtiön velvoitteista konkurssissa.”
(Näin on siis nimenomaan konkurssissa – normaalitilanteessa muut osakkaat kyllä joutuvat käytännössä maksumiehiksi, jos joku osakas jättää vastikkeensa maksamatta.)
Kun kaikki on myyty, mikä myytävissä on, rahoilla maksetaan yhtiön velkoja. ”Jos jotain jää, se jaetaan osakkaille, mutta konkursseissa tyypillisesti velkojatkaan eivät saa täyttä osuuttaan”, Terhi Maijala sanoo.
Osakkaat eivät joudu maksamaan velkoja, joiden maksamiseen konkurssipesän varat eivät riitä. Ne jäävät velkojien vahingoksi.
Osakkaan käteen jää konkurssin jälkeen arvoton osake.
Voisivatko osakkaat vetää jonkun vastuuseen konkurssista? Periaatteessa joissakin tapauksissa ehkä voisivat, jos taloyhtiön hallinnossa on syyllistytty laiminlyönteihin. Yleensä konkurssiin ajautuminen on kuitenkin vuosikausien kehityskulun tulos, johon ovat johtaneet myös osakkaiden eli yhtiökokousten päätökset – tai niiden tekemättä jättäminen.
”Syyllisten löytäminen tällaisessa kokonaisuudessa on vaikeaa”, Mia Koro-Kanerva sanoo.
Konkurssi raukeaa, (aave)talo jää?
Tyhjistä, rapistuvista, pilkkahintaan myydyistä tai konkurssiin menneistä taloyhtiöistä kuullaan usein muuttotappioalueilta, mutta konkurssitapauksia on ollut myös isommissa kaupungeissa.
Keskuksissa ja kasvualueilla ongelmien ratkaisemista helpottaa kuitenkin se, että asuntojen ja kiinteistöjen arvo on suurempi kuin esimerkiksi muuttotappioalueilla. Jos maksuvaikeuksiin joutunut osakas saa asuntonsa kaupaksi säädyllisellä hinnalla, hän pystyy maksamaan yhtiölle vastikerästinsä. Jos yhtiön talo on mätä, mutta tontti käyvällä paikalla, ainakin siitä voi saada jotakin.
Koska taloyhtiöiden konkursseja on ollut vähän, niiden läpi viemiseen ei ole muodostunut samanlaisia vakiintuneita, selviä käytäntöjä kuin tavallisten osakeyhtiöiden konkursseissa. Avoimia kysymyksiä on. Niitä liittyy esimerkiksi konkurssin raukeamiseen.
On täysin mahdollista, että taloyhtiön konkurssia ei pystytä viemään loppuun, vaan se raukeaa varojen puutteessa. Mitä silloin tapahtuu osakkaille, asukkaille, rakennukselle ja tontille? Kuka talon silloin omistaa?
”Konkurssipesällä ei ole velvollisuutta vastata omaisuudesta. Jos konkurssipesän omaisuutta ei saada realisoitua tai jos varat eivät riitä edes konkurssimenettelyyn, pesänhoitaja tekee hakemuksen konkurssin raukeamisesta. Konkurssimenettely päättyy ja yhtiö poistetaan kaupparekisteristä”, Terhi Maijala kertoo.
Koska taloyhtiö on maksukyvytön, myöskään asuminen talossa ei ole enää mahdollista. Sähkö, vesi, jätehuolto ja muut välttämättömät palvelut katkeavat, jos laskuja ei makseta.
Konkurssi ei vapauta velallista velvoitteista, mutta kun maksajaa ei ole, kenelläkään ei ole mahdollisuutta sen paremmin käyttää, korjata kuin purkaakaan taloa. Konkurssi raukeaa, mutta talo jää.
Ulla Simola
