Laki sanoo, että taloyhtiön osakas huoltaa huoneistonsa sisäosat, mutta yhtiö vastaa kunnossapidosta muilta osin. Periaatteessa selvää, käytännössä monesti riitaisaa. Vastuunjaon muuttaminen saattaa lisätä ongelmia.
Osakkaan ja taloyhtiön vastuunjaosta säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Aika monessa taloyhtiössä on joskus ainakin mietitty vastuunjaon muuttamista. Silloin on yleensä haluttu laajentaa osakkaan vastuuta talon kunnossapidosta.
Syynä on voinut olla esimerkiksi se, että osakkaat voisivat hyödyntää kunnossapitotöissä kotitalousvähennystä. Taloyhtiön vastuulle kuuluvista töistä ei nimittäin voi saada kotitalousvähennystä.
Vastuunjaon muutoksissa voi kuitenkin piillä isoja riskejä.
Joskus yhtiön ja osakkaan vastuunjako saattaa muuttua ”lennossa”, ilman että sitä olisi edes suunniteltu, mikäli osakas aiheuttaa muutostöillään vahinkoa asunnon rakenteellisiin osiin. Tästä syystä osakkeenomistajan on aina pyydettävä kirjallinen lupa aikomiinsa muutostöihin. Siksi taloyhtiön on myös hyvä laatia vastuunjakotaulukko, josta lisää jutun lopussa.
Rakenteista vastaa lain mukaan yhtiö
Taloyhtiö pitää kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet sekä niiden lisäksi myös muut peruskokonaisuudet, kuten sähkö-, vesi- ja viemärijärjestelmät. Yhtiön on myös korjattava ne huoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenne- tai muusta viasta, joka kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle.
Näin siis sanoo laki. Vastuu voidaan kuitenkin jakaa eri tavoin taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä.
”Asunto-osakeyhtiölaissa todetaan, että säännöistä voidaan poiketa yhtiöjärjestyksessä. Eli jos lakia ei haluta korjaus- ja kunnossapitovastuun osalta noudattaa, poikkeus tai määräys siitä pitää olla yhtiöjärjestyksessä”, muistuttaa Suomen Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen.
Hän tähdentää asuntokauppaa aikovalle, että tällaisen poikkeuspykälän olemassaolo ja sen sisältö pitää tarkistaa yhtiöjärjestyksestä aina ennen asuntokauppaan sitoutumista.
”Kunnossapitovastuupykälän olemassaolo on yksi tärkeimmistä tarkistettavista asioista, sillä sen määräykset menevät lain edelle. Osakas voi nähdä yhtiöjärjestyksestä esimerkiksi sen, millainen hänen asemansa on mahdollisen laajan kosteusvaurion tapahtuessa. Hän hahmottaa, mitkä korjaukset tehdään taloyhtiön puolesta ja mistä hän itse vastaa”, Pynnönen luettelee.
Pienyhtiö voi olla hankalampi
Yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuupykälät ovat monesti myös vaikeuksien lähteitä. Ne ovat yleisemmin käytössä pienehköissä kuin suurissa taloyhtiöissä.
”Pienissä taloyhtiöissä joillakin osakkailla saattaa olla voimakkaat näkemykset siitä, miten asioiden tulee olla, ja sitten he itse kirjoittavat näkemyksensä yhtiöjärjestyksen pykäliksi.”
Kristel Pynnönen tähdentää, että yhtiöjärjestyksen määräys on sitten käytännössä lakitekstiä, hieman kuin taloyhtiön oma laki.
”Koska määräys on ikään kuin lakitekstiä, se on laadittava huolellisesti ja täsmällisesti. Ulkopuolisen henkilön pitää voida ymmärtää, mitä tekstillä tarkoitetaan. Määräys ei saa jäädä tulkinnanvaraiseksi.”
Kiinteistöliitossa törmätään harmillisen usein siihen, että määräys ei ole tarpeeksi täsmällinen ja jättää tulkinnanvaraa.
Silloin nämä yhtiöjärjestykseen kirjoitetut poikkeukset aiheuttavat riitoja. Ja tällaisissa tilanteissa laki saattaa lopuksi kuitenkin mennä yhtiöjärjestyksen pykälän edelle.
Pääkaupunkiseudulla ja muualla taajaan rakennetuilla alueilla suunta on yhä pienempiin taloyhtiöihin. Pienissä yhtiöissä yhden hankalan osakkeenomistajan painoarvo saattaa tehdä kaikesta yhteistoiminnasta ja hallinnosta helvetin, sanoo muun muassa asuntoriitoihin erikoistunut Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n lakimies Petteri Lehtonen.
Hänellä on toisinaan ollut käsiteltävänä myös riitoja, jotka nousevat täysin hullusti tehdystä kauppakirjasta. ”Kaikessa asumiseen ja kiinteistökauppoihin liittyvässä toiminnassa ihmisten pitäisi käyttää enemmän rahaa siihen, että asiat ovat paperilla kunnossa ennen kuin jotain sattuu”, tähdentää Lehtonen.
”Ja se yhtiöjärjestys tulisi aina kirjoituttaa asiansa osaavalla ihmisellä.”
Taloyhtiön on siis oltava äärimmäisen huolellinen omia pykäliä sorvatessaan. Pynnönen suosittelee konsultoimaan kiinteistöalan lakimiestä aina, jos yhtiöjärjestykseen on tarkoitus kirjoittaa enemmän kuin vaikkapa että ”osakkaat vastaavat hanasta”.
Kylpyhuoneessa tarkat paikat
Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Pynnönen korostaa, että asunto-osakeyhtiölain sisältöä laadittaessa on selvästi mietitty, miten vastuut olisi järkevä jakaa. Esimerkkinä olkoon kylpyhuone, joka usein on myös kallein korjata, koska mukana yhtälössä on petollinen vesi useine hankaline olomuotoineen.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakas vastaa kylpyhuoneessa käsienpesualtaasta ja kylpyammeesta. Käsisuihkuletkun kunnosta huolehtiminen kuuluu sekin osakkaalle, kuten myös pesukoneen letkut ja pesukoneen liittäminen veden tulo- ja poistolinjoihin.
Sen sijaan yhtiön asennuttamat vesihanat, wc-istuin kaikkineen sekä viemäritukoksista ja putkistovuodoista huolehtiminen kuuluvat taloyhtiölle, vaikka ongelmista ilmoittaminen onkin osakkaan vastuulla. Taloyhtiö vastaa myös märkätilojen vedeneristeistä.
Lattiakaivojen puhdistus on osakkaan kontolla, mutta niiden korjaus ja uusiminen taloyhtiöllä. Ilmanvaihdon perussäätö, ilmanvaihtokanavat ja hormien puhdistus kuuluvat taloyhtiölle, kun osakas taas vastaa liesituulettimesta ja poistoventtiilien puhdistamisesta omassa huoneistossaan. Esimerkiksi korvausilmaventtiileiden suodatinten uusiminen kuuluu taloyhtiölle.
Kuka päättää, jos vastuu on sirpaleina?
Kristel Pynnösen mukaan Suomessa on jopa joitakin sellaisia taloyhtiöitä, joissa putkistot ovat osakkaiden vastuulla. Joissakin pienissä rivitaloyhtiöissä kattorakenteetkin on haluttu siirtää osakkaille.
Jos viiden asunnon yhtiössä osakkaat vastaavat kukin omasta putkistostaan, näiden viiden osakkaan täytyy päästä yhteisymmärryksen ja tehdä korjaustoimenpiteitä samaan aikaan.
Koska muutenkin voi olla haasteellista saada yhtiökokouksessa päätöksiä aikaan, kuulostaa tällainen käsikirjoitus kovin vaikealta käytännön elämässä.
”Kun tällaisia tapauksia tulee tietoomme, avaamme asiakokonaisuuden ja kerromme faktat. Luulen, että myös ne yhtiöt, joissa on säädetty yhtiöjärjestykseen hassusti, eivät olisi tehneet niin, jos ne olisivat hahmottaneet muutoksen laajuuden.”
Näissä taloyhtiöissä lisäksi usein ajatellaan, että vuodon tullessa osakas vastaa, korjaa ja kustantaa, mutta että yhtiö voi silti koordinoida korjaushanketta.
”Ei se niin mene. Jos jotain on osakkaan vastuulla, hän lähtökohtaisesti päättää, milloin kohde korjataan ja miten se tehdään.”
Vastuunjakotaulukko esiin joka yhtiössä
Jotta osapuolille olisi selvää, mitä luetaan taloyhtiön vastuulla olevaksi ”rakenteeksi” ja mitä osakkeenomistajan vastuulla olevaksi ”sisäosaksi”, kannattaa taloyhtiön laatia vastuunjakotaulukko. Sellaisen malleja saa esimerkiksi Kiinteistöliitosta ja lakiasiaintoimistoilta.
Vastuunjakotaulukossa käydään kohta kohdalta läpi kaikki kiinteistön osat ja määritellään se, kumman vastuulle niiden hoito ja kunnostus kuuluvat. Taulukkoa voidaan päivittää ja täydentää sen mukaan, millaisia ongelmia ja kysymyksiä vastaan tulee.
Vanhojen talojen yhtiöjärjestyksessä lukee se, mitä laki vaatii niissä lukevan. Mitä uudempiin asuntoyhtiöihin mennään, sitä enemmän ihmiset ovat heränneet siihen, että asioista voitaisiin sopia erikseen ja yksityiskohtaisemmin”, Petteri Lehtonen kuvailee.
”Kun puhutaan taloyhtiön kunnossapitovastuista, mieltävät ihmiset asunto-osakeyhtiön useimmiten kerrostaloksi. Mutta varsinkin pääkaupunkiseudulla, missä tontit ovat arvokkaita, suuri osa erillispientaloistakin on nykyään asunto-osakeyhtiöitä. Ja niissä ne todelliset riidat tulevat vastaan.”
Kauko Ollila
