Pienen taloyhtiön tilillä ei ole tarpeeksi varoja maksaa erääntyvää taloyhtiölainan maksuerää. Asunto A on maksanut oman osansa lainasta pois asunnon vaihdettua omistajaa. Keneltä kerätään puuttuvat rahat lainanlyhennykseen?
Pienellä taloyhtiöllä voi olla esimerkiksi remonttilainaa, jota osakkaat lyhentävät maksamalla pääoma- eli rahoitusvastiketta. Entä jos pääomavastikkeet eivät riitäkään lainan maksuun, kun korot ovat nousseet? Tai jos joku osakas jättää osuutensa maksamatta?
Jos asunto A:n osakas on jo maksanut osuutensa lainasta pois, hän saattaa ajatella, että ei joutuisi enää maksamaan taloyhtiön lainaa miltään osin.
Kiinteistöjuristi Leena Laurila sanoo, että tämä ei pidä paikkaansa.
”Kun lainan on ottanut taloyhtiö, niin yhtiö kokonaisuutena vastaa lainan takaisinmaksusta. Jos joku ei pysty maksamaan omaa osuuttaan, niin yhtiön on hankittava varat jostakin muualta tai maksettava lyhennys muista yhtiön varoista.”
Isännöitsijä Maria Wägg sanoo, että jos osakas on maksanut oman osuutensa lainasta pois kokonaan, laina on päättynyt hänen osaltaan. Mutkikkaaksi asian tekee se, että jos yhtiön kassa tyhjenee, siitä vastaavat kaikki osakkaat.
Lainanlyhennysten maksaminen taloyhtiön hoitoon tarkoitetuista varoista on hätäratkaisu, mutta se ei ole hyvä vaihtoehto.
”Toki jos hoitopuolella saadaan riittävästi rahaa kasaan, se auttaa. Osakkaat voivat kuitenkin kokea epäoikeudenmukaiseksi, jos he maksavat hoitovastiketta sisään, kassassa on rahaa ja sillä rahoitetaan lainanlyhennyksiä. Myös kirjanpidossa näyttää huonolta, jos pääomavastikkeita on jäänyt tulematta”, Wägg sanoo.
Tämän takia taloyhtiössä tulisi seurata säännöllisesti niin hoito- kuin rahoitusvastikkeidenkin riittävyyttä. Sen mikä tulee hoitovastikkeena sisään, tulisi kohdistua yhtiön hoitopuolen menoihin ja rahoitusvastikkeiden tulisi kohdistua lainanhoitokuluihin.
Miten lainan lyhennys kerätään?
Jos taloyhtiön kassa on tyhjä ja hallitus on yhtiökokouksessa valtuutettu tarvittaessa päättämään esimerkiksi 1–2 kuukauden ylimääräisistä yhtiövastikkeista, se voi päättää periä osakkailta ylimääräistä vastiketta. Laissa puhutaan yleisesti yhtiövastikkeesta, joka voi sisältää sekä hoito- että pääomavastiketta. Näin vastiketta voidaan periä kaikilta osakkailta.
”Valtuutuspäätöksessä on hyvä yksilöidä, koskeeko valtuutus hoito- vai pääomavastiketta vai molempia”, Laurila sanoo.
Jos hallituksella ei ole tätä valtuutusta, on pidettävä ylimääräinen yhtiökokous, jossa päätetään ylimääräisestä yhtiövastikkeesta. Kokouksessa osakkailla on myös oikeus kysyä, miten tähän tilanteeseen on tultu.
”Esimerkiksi vastikerästeistä pitää kertoa. Osakkeenomistajilla on oikeus saada yhtiökokouksessa tietoa maksamattomista vastikkeista, koska ne vaikuttavat yhtiön talouteen”, sanoo Laurila.
Tilanne puidaan läpi viimeistään seuraavassa varsinaisessa yhtiökokouksessa, kun käsitellään tilinpäätöstä ja talousarviota. Rahoitusvastikkeiden riittävyys seuraavana vuonna tulisi ottaa huomioon talousarviossa.
Jo asunnon hankintavaiheessa kannattaa tarkistaa taloyhtiön lainat, jotta saa käsityksen mahdollisista rahoitusriskeistä. Uudemmissa asunnoissa yhtiölaina voi olla suuri tai yhtiössä voi olla paljon saman sijoittajan omistamia asuntoja. Jos isolle osakkeenomistajalle tulee maksuvaikeuksia, se tuntuu yhtiön taloudessa voimakkaasti.
Voiko osakas koskaan saada rahojaan takaisin, jos hän on joutunut maksamaan naapurin lainaosuutta?
”Ajatellaan tilannetta, jossa taloyhtiön osakkailta joudutaan perimään ylimääräistä pääoma- tai rahoitusvastiketta sen vuoksi, että joku ei ole maksanut omaa osuuttaan. Jos tämä puuttuva osuus saadaan kuitenkin myöhemmin perittyä maksamatta jättäneeltä osakkaalta, niin tämä voidaan ottaa huomioon muiden tulevissa pääomavastikkeissa alennuksena tai pääomavastikkeiden palautuksina. Muutoin osa osakkaista tulisi maksaneeksi enemmän kuin on heidän yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan laskettava osuutensa yhtiön veloista", Laurila sanoo.
Laurila toteaa, että jos taas yhtiölainan maksuun on jouduttu käyttämään taloyhtiön muuta varallisuutta, perityksi saadut rahoitusvastikkeet menevät silloin yhtiölle.
Artikkelin asiantuntijoina toimivat asianajaja, varatuomari Leena Laurila Asianajotoimisto Alfasta ja isännöitsijä Maria Wägg OP Filiasta.
Satu Alavalkama
