Ostin vuonna 2022 asunnon 500 000 eurolla. Millä hinnalla voin myydä asunnon siskonpojalleni kesällä 2024 siten, ettei verottaja peri häneltä lahjaveroa? Miten verottaja arvioi asunnon "oikean" hinnan?
Verojuristi Miika Härkönen vastaa:
Mikäli kauppahinta on yli 3/4 myyntihetken käyvästä arvosta, ei siskonpojalta mene lahjaveroa. Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet arvostetaan kauppa-arvomenetelmällä. Arvostuksessa pyritään käyttämään sama yhtiössä tai sama alueella toteutuneita kauppoja.
Osakehuoneiston luovutuksen vertailukelpoisuus edellyttää ainakin siis seuraavien seikkojen toteutumista:
- kohteen sijainti samalla alueella
- kohteen sama laatu
- luovutuksen ajallinen yhteensopivuus (tai mahdollisuus yhteen sovittaa yleisen hintakehityksen avulla)
- normaali markkinatilanne.
Vertailuluovutusten edustavuuden perusteella (vertailuluovutusten lukumäärä, vastaavuus, ajankohta) todettua hintatasoa voidaan tapauskohtaisen arvioinnin perusteella alentaa tai korottaa 10–20 prosentilla.
Jos asunto on hankittu lähivuosina ennen kaupantekohetkeä ja hintatilanne on normaali, asunnon käyvän arvon lähtökohtana pidetään asunnosta maksettua kauppahintaa. Hintatasossa tapahtunut muutos otetaan huomioon Tilastokeskuksen asuntojen hintaindeksin mukaisesti.
On huomattava, että vielä alkuvuonna 2024 asuntojen hinnat olivat yleensä laskussa, joten yli 375 000 euron kauppahinta ei aiheuta ostajalle lahjaverovelvollisuutta, jos asunnon käypä hinta on edelleen tuo 500 000 euroa.
Tällaisesta käypää kauppahintaa edullisemmasta myynnistä ei kuitenkaan synny myyjälle vähennettävää luovutustappiota.
