Oman asunnon arvosta on hyvä olla hajulla, vaikkei suunnittelisikaan myymistä. Omistusasunto on tärkeä osa varallisuutta, vaikka sitä ajattelisi kotina eikä sijoituksena.
Arvon arvioiminen voi olla vaikeaa omin voimin. Jos vuosia on puhuttu siitä, miten asuntojen hinnat eriytyvät yhä voimakkaammin. Hintakehitys ei ole yhteneväistä esimerkiksi kaupunginosittain tai edes kortteleittain.
Kiinteistönvälittäjä Kiinteistömaailma käyttää nykyään hintaennusteiden tekemisessä apunaan tekoälyä.
Hienovireisistä ennusteista näkee, miten suuria eroja paikkakuntien asuntohinnoissa on esimerkiksi postinumeroalueittain, asuntotyypeittäin ja rakennusvuosikymmenen mukaan. Yhä useammat yksityiskohdat vaikuttavat.
Ja ennusteet osoittavat, että hintahaitari on yhä vain levenemässä.
Markkinatilanne haltuun
Oman kodin arvoa punnitessa kannattaa kaikesta huolimatta lähteä liikkeelle siitä, että tutkii lähiseudun markkinatilannetta. Millaisia asuntoja on tarjolla, käykö kauppa, millaisin hinnoin?
”Helpoin tapa saada käsitystä hintatasosta on käydä katsomassa kauppahintoja ympäristöministeriön palvelusta”, vinkkaa kiinteistönvälittäjä Sp-Kodin toimitusjohtaja Jukka Rantanen.
Asuntojen.hintatiedot.fi-palvelussa on tietoja toteutuneista kaupoista asuntotyypeittäin ja postinumeroalueittain tai kaupunginosittain. Rakennusvuosikin näkyy. Tiedot julkaistaan, jos kauppoja on ollut alueella vähintään kolme.
Älä takerru hintapyyntöihin
Suosituin hintatiedon lähde taitavat kuitenkin olla asuntojen myynti-ilmoitukset. Niiden kanssa pitää olla varovainen. Paljonko hintapyynnöstä olisi syytä leikata pois, jotta hinnasta tulisi realistinen kuva?
”Erittäin karkeasti arvioiden hintapyynnöt ovat keskimäärin 2–5 prosenttia toteutuneita hintoja korkeampia. Siinä on kuitenkin vaihtelua asuntotyypeittäin ja alueittain. On myös ylikuumentuneita alueita, joilla saatetaan maksaa jopa hintapyyntöä enemmän.”
Kauppahintoja vertaillessa tulee pitää jalat maassa. Kiinteistömaailman toimitusjohtaja Risto Kyhälä nimittäin kertoo, että ihmisillä on taipumus tarttua alueensa viimeisimmän parhaalla hinnalla myydyn asunnon arvoon ja hakea siitä osviittaa oman asuntonsa arvoon. Mutta onko oma asunto yhtä hyvä – tai jopa parempi – kuin paras?
Koko kiinteistön taso ratkaisee
Asunnon arvioinnissa tulee ottaa huomioon koko kiinteistö. Onko talo omalla vai vuokratontilla? Onko taloyhtiön talous kunnossa? Onko taloa pidetty kunnossa, peruskorjattu tai lisätty modernia tekniikkaa? Millä tasolla ovat vastikkeet, onko korjausvelkaa, joka tulee myöhemmin maksettavaksi?
”Rakennusvuodella on iso merkitys”, Risto Kyhälä sanoo. Kiinteistömaailman mukaan vanhimmat ja uusimmat asunnot kiinnostavat ostajia eniten, mutta ennen sotia rakennettuja osakeasuntoja on hyvin vähän eikä uudisasuntojakaan riitä kaikille. Valtaosa asunnoista on rakennettu 1960–90-luvuilla. Niissä kiinteistön remonteilla ja modernisoinnilla on olennainen vaikutus asuntojen arvon kehittymiseen.
Kun koossa on tarpeeksi kovaa faktaa, on aika analysoida muita arvoon vaikuttavia tekijöitä. Risto Kyhälän analyysi on kolmitasoinen:
- Asunnon makrosijainti: millainen on ympäristö, alueen asumiskulttuuri, imago jne.
- Asunnon mikrosijainti: miten asunto sijoittuu alueella maisemallisesti, liikenteellisesti ja esteettisesti; näkymät, lähiympäristön turvallisuus ja toimivuus jne.
- Asunto itsessään: miten hyvin asunto toimii elämässä ja arjessa, onko se hyvä paikka levolle, perhe-elämälle, hyvinvoinnille ja virkistykselle ja mahdollisesti myös työlle.
”Näiden tasojen avulla voi vertailla omaa asuntoaan muihin ja haarukoida asunnon arvoa.”
Omistaja on usein (yli)optimistinen
Jukka Rantanen kertoo kiinteistönvälittäjien törmäävän usein siihen, että omistaja yliarvioi asuntonsa arvon.
Myyjä pyytää tyypillisesti hinta-arvion kolmelta välittäjältä. Jos arviot eivät tyydytä, hän yrittää myydä asuntoaan itse. ”Etuovi.com-palvelun seurannan mukaan itsemyyjä antaa yleensä asuntonsa välittäjän myytäväksi, jos se ei ole mennyt kaupaksi kuukauden kuluessa.”
Ulla Simola
