Omakotitalot ja kesämökit käyvät nyt hyvin kaupaksi. Monelta riidalta vältyttäisiin, jos kiinteistön kunto tarkastettaisiin perusteellisesti jo ennen kaupantekoa. Tähän suuntaan ohjaavat kehitystä myös korkeimman oikeuden uusimmat ennakkopäätökset omakotitalon ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta.
Valtaosa kiinteistökaupoista sujuu mallikkaasti, mutta turhan usein omakotitalon tai mökin huono kunto silti yllättää kaupan jälkeen. Ongelman laajuutta kuvaa esimerkiksi se, että Suomessa tehdään noin 15 000 pientalokauppaa vuodessa, mutta niihin liittyviä kiinteistökauppariitoja on noin tuhat vuodessa.
”Eniten pettymyksiä aiheuttavat vanhat, ennen 1980-lukua rakennetut omakotitalot”, arvioi Asianajotoimisto Alfa Oy:n asianajaja Tiina Koskinen-Tammi. Hän on väitellyt kosteus- ja homevaurioita koskeneista oikeustapauksista oikeustieteen tohtoriksi sekä hoitaa jatkuvasti asuntokauppoihin liittyviä riitatapauksia.
”Minun nähdäkseni olisi iso etu, jos huomattaisiin tarkastaa edes aikakaudelle tyypilliset riskirakenteet ennen kaupantekoa. Jostain syystä ongelmat selviävät usein vasta kaupanteon jälkeen. Sen jälkeen aletaan riidellä, kuka maksaa tarvittavat korjaukset.”
Ongelmia syntyy helposti, jos kuntotarkastus on jätetty tekemättä ennen kaupantekoa. Tämä on Koskinen-Tammen mukaan onneksi aika harvinaista, mutta isompi ongelma on kuntotarkastusten vaihteleva laatu.
”Se johtuu siitä, että kuntotarkastajilta ole vaadittu toistaiseksi mitään pätevyyksiä, koska huonoillekin kuntotarkastuksille on kysyntää”, hän harmittelee.
”Perusteelliset kuntotarkastukset hyödyttäisivät sekä ostajaa että myyjää, koska niiden avulla voitaisiin ehkäistä monia riitatilanteita, jotka ovat yleensä katastrofaalisia molemmille osapuolille.”
Uusia korkeimman oikeuden ennakkopäätöksiä
Valtaosa kiinteistökauppariidoista koskee Koskinen-Tammen mukaan salaisia virheitä, jotka liittyvät sisäilmaongelmiin. Salainen virhe tarkoittaa rakennuksen huonoon kuntoon liittyviä virheitä, joista myyjäkään ei ole tiennyt kaupanteon hetkellä.
”Oikeusratkaisut ovat aina tapauskohtaisia, mutta esimerkiksi mikrobihaitat tekevät salaisesta virheestä usein niin merkittävän, että se kuuluu myyjän vastuulle. Kauppa voidaan purkaa vain, jos haitta tai vaurio on huomattavan suuri”, hän selvittää.
Yleensä ostaja hankkii rakennuksen kuntotutkimukseen perustuvan asiantuntijalausunnon, jos hän haluaa vaatia esimerkiksi kosteusvaurion vuoksi rahojaan takaisin tai purkaa kaupan. Ei välttämättä enää riitä, että kuntotutkimus tehdään vasta kaupan jälkeen. Korkein oikeus on nimittäin antanut kaksi uutta ennakkopäätöstä, jotka liittyvät maakaaren pykälään omakotitalon ostajan ennakkotarkastus- eli selonottovelvollisuudesta.
Kellarin yläpuoliset rakenteet
”Aikaisemmin lähtökohtana tässä pykälässä oli, että aistinvaraiset havainnot riittävät ostajan ennakkotarkastukseen, mutta ainakin kellarirakenteiden ja niiden päällisten rakenteiden osalta on tullut melko kovia uusia vaatimuksia. Ostajat ja kuntotarkastajat eivät sitä yleensä tiedä”, Koskinen-Tammi toteaa.
Korkein oikeus otti viime vuonna kantaa siihen, että kellarin kosteus luo ennakkotarkastusvelvollisuuden paitsi kellarin myös kellarin päällisen rakenteen kunnon tutkimiseen kosteusmittauksin ja rakenteiden avauksin.
”Aika näyttää, miten tämä ennakkopäätös vaikuttaa muiden rakenteiden ennakkotarkastusvelvollisuuteen”, hän pohtii.
Lisätutkimukset ennen kauppaa
Toinen uusi korkeimman oikeuden ennakkopäätös on se, että ostaja voi menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos hän ei vaadi kuntotarkastuksessa suositeltujen lisätutkimusten teettämistä ennen kauppaa. Tämä ei ole välttämättä helppoa, koska materiaalinäytteiden laboratoriotutkimuksiin saattaa mennä pari viikkoa, mutta asuntokaupat ovat usein luonteeltaan kiireisiä – etenkin nykyisessä kuumentuneessa markkinatilanteessa.
”Ostajan kannattaisi pitää pää kylmänä, koska juridiikka ei tunnista kiirettä syyksi jättää lisätutkimuksia tekemättä”, Koskinen-Tammi muistuttaa.
Realismia kaupantekoon
Välittäjät hoitavat Suomessa valtaosan omakoti- ja mökkikaupoista, ja kiinteistökaupan perusasiat ovat Koskinen-Tammen mukaan heillä pääsääntöisesti hyvin hallussa.
”Ostajan ei mielestäni tarvitse pelätä suoranaisia asuntokauppahuijauksia. Enemmänkin olen huolissani siitä, että asuntokauppoja tehdään usein höttöisten unelmien perusteella, jotka perustuvat epärealistisiin myyntivideoihin. ”
Hän peräänkuuluttaakin realismia asuntokauppoihin. Jos olet rakennus- tai kiinteistöalan ammattilainen, sinun oletetaan tietävän jo ammattisi puolesta paljon kohteesta, mutta maallikoidenkin pitäisi perehtyä monenlaisiin asioihin ennen kauppaa.
”Suosittelen tutustumaan ympäristöministeriön Hometalkoissa julkaistuun oppaaseen ”Tunne talosi, turvaa kauppasi”. Asuntokaupan kuntotarkastajan pätevyyden (AKK) hankkineita henkilöitä voi puolestaan etsiä Fise Oy:n pätevyysrekisteristä.”
Koskinen-Tammen mielestä ei olisi huono vaihtoehto sekään, että Suomessa otettaisiin käyttöön niin sanottu Tanskan malli, missä kiinteistökauppoihin kuuluu kuntotarkastuksen lisäksi omistajanvaihdosvakuutus.
Kuntokartoitus on pintapuolinen, usein asuntokaupan yhteydessä suoritettava tarkastus, jonka tavoitteena on antaa niin ostajalle kuin myyjälle parempi kuva asunnon kunnosta ja sen arvosta. Toisaalta kuntokartoituksen tavoitteena voi olla myös selvittää yksittäisen vaurion tai ongelman olemassaoloa ja laajuutta.
Kuntotutkimus on tarkempi tutkimus, joka perustuu yleensä rakenneavauksiin, mittauksiin ja esimerkiksi laboratoriotutkimuksiin. Sitä saatetaan suositella esimerkiksi kuntokartoituksen pohjalta. Kuntotutkimuksen avulla selvitetään rakenteiden kuntoa ja riskirakenteita.
Lisätietoa:
Tunne talosi, turvaa kauppasi -opas
Kaisa Salminen
