Vanhojen taloyhtiöiden asema lainamarkkinoilla on heikentynyt. Yhtiölainan saaminen esimerkiksi peruskorjauksiin on vaikeutunut, ja lainat ovat kallistuneet. Taloyhtiö voi silti itsekin vaikuttaa lainansaantiinsa.
Näkemys lainamarkkinoiden kiristymisestä on varsin yleinen, ja lainamarginaalien nousu on näkynyt myös esimerkiksi Taloustaidon yhtiölainavertailussa.
Näkemys saa vahvistusta Isännöintiliiton jäsenkyselystä, jolla liitto kartoitti lainatilannetta alkuvuodesta. ”Vastauksissa nousi esiin, että lainansaanti on vaikeutunut myös hyvien vakuusarvojen alueilla kasvukeskuksissa sekä yhtiöissä, jotka ovat pitäneet huolta kiinteistöstään”, kertoo Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva.
Kysymys ei siis ole vain rahoitusvaikeuksista muuttotappioalueiden taloyhtiöissä.
Sijoittajaosakkaiden osuus luupin alla
Lainoitukseen on vaikuttanut muun muassa sijoittajaosakkaiden määrän kasvu taloyhtiöissä. Lainoittavan pankin riskit kasvavat ja yhtiön lainansaanti vaikeutuu, jos osakkeista suuri osa on sijoittajien omistuksessa. Kriittisenä rajana on pidetty kolmeakymmentä prosenttia.
Mia Koro-Kanerva ei kuitenkaan usko, että sijoittajaosakkaiden määrä olisi läheskään aina pääsyy yhtiölainan epäämiseen. ”Näistä tilanteista on usein päästy yli neuvotellen. Sitä paitsi asunnon omistaja ei välttämättä ole ’asuntosijoittaja’, vaikka hän ei itse asuisi asunnossaan.”
Isännöitsijät ovat törmänneet siihenkin, että jos yhtiössä on kuolinpesän omistama asunto, lainaneuvotteluissa pankki on laskenut kuolinpesän kuuluvaksi sijoittajaosakkaisiin.
Mia Koro-Kanerva sanoo, että jos sijoittajaosakkaiden määrä todella estää yhtiön lainansaannin, yhtiön kannattaisi kannustaa sijoittajia maksamaan oma hankeosuutensa remontista pois ennen kuin yhtiölainaa haetaan. Jotta sijoittajat olisivat siihen halukkaita, yhtiön rahoituskuviot pitäisi hoitaa siten, että sijoittajat eivät menettäisi vähennysmahdollisuuksiaan verotuksessa.
Pitkäjänteisyyttä kiinteistönpitoon
Sijoittajaosakkaidensa määrään taloyhtiö ei yleensä voi vaikuttaa, mutta monin muin tavoin se voi kyllä parantaa asemiaan lainanhaussa.
”Enää ei riitä, että kysäistään yhtiön omasta tilipankista remonttilainaa. Nykyään isännöitsijän täytyy entistä perusteellisemmin paneutua lainatarjousten pyytämiseen, ja myös isännöitsijän neuvottelutaidolla on iso merkitys.”
Taloyhtiön kunnossapidon ja korjaustoiminnan suunnitelmallisuus vaikuttaa lainansaantiin huomattavan paljon. Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa tekemään viiden vuoden korjaustarveselvityksen, mutta kiinteistön elinkaaressa viiden vuoden jakso on kovin lyhyt. ”Ehkä lainatilanne pakottaa nyt taloyhtiöitä pitkäjänteisempään suunnitteluun – paitsi remonttien myös rahoituksen suunnitteluun”, Mia Koro-Kanerva toivoo.
Hänestä taloyhtiön kannattaisi investoida kuntotutkimukseen, jossa selvitettäisiin kiinteistön korjaustarpeita 10–15 vuoden aikajänteellä.
Strategia voi olla varovainen tai riskiä ottava – jos niin halutaan
Lisäksi jokaisen taloyhtiön tulisi laatia strategia. ”Se on yhtiön osakkaiden määrittelemä linjaus, jonka mukaan esimerkiksi juuri remontteja suunnitellaan. Strategia on työväline isännöitsijälle ja hallitukselle.”
Strategia voi olla ennakoiva ja varovainen, jolloin korjaukset tehdään etupainotteisesti, tai riskiä ottava, jolloin kiinteistön osat ”käytetään loppuun” ja pannaan remonttiin vasta, kun se on väistämätöntä. Näillä molemmilla on omat kustannusvaikutuksensa, joista yhtiön osakkaiden on syytä olla tietoisia. Näistä valiten tai näitä yhdistellen määritellään osakkaiden yhteinen tahto ja tavoitteet, ja niiden kirkastuminen on omiaan edistämään myös rahoituksen saamista.
Monta kierrosta tarjouspyyntöjä
Entä jos lainaa ei ponnisteluista huolimatta saada? Isännöitsijä Anu Heimala Jyväskylän Yrityskonsultit Isännöinti Oy:stä on viime vuosina vienyt läpi isoja putkiremontteja ja muita talotekniikkasaneerauksia taloyhtiöissä Jyväskylän seudulla. Hän on huomannut, että lainansaanti on selvästi kiristynyt. Lainaa ei ehkä tule, tai se riittää vain osaan kustannuksista.
”Ratkaisu ei ole se, että kun ei saada rahaa, ei tarvitse korjata”, Anu Heimala korostaa.
Isännöitsijältä lainamarkkinoiden muuttuminen vaatii kuitenkin paljon aktiivisuutta ja lisää työtä. Anu Heimala kertoo, että hän on tehnyt isoissa remonttihankkeissa yhteensä kolmekin rahoituspyyntökierrosta hankkeen eri vaiheissa. Kierroksilla on edetty ennakoivista kyselyistä lopullisiin lainatarjouksiin. Tämä on ollut tarpeen, jotta rahoitusmahdollisuudet on pystytty ottamaan huomioon jo hankesuunnittelussa.
”Pyydän aina tarjoukset kaikista mahdollisista pankeista, sillä esimerkiksi 0,5–3 miljoonan euron lainassa jo kymmenyksen ero korkomarginaalissa merkitsee isoa kustannusta vuodessa.”
Rahoitus varmistuu vasta, kun lopulliset lainatarjoukset saadaan. ”Ehdottoman tärkeää on, että urakkasopimusta ei allekirjoiteta ennen kuin rahoitus on selvä.”
Omarahoituksen merkitys kasvaa
Jos pankki ei ole halukas lainoittamaan koko hanketta, Anu Heimala pyytää sitä antamaan lainatarjouksen sellaisesta summasta, jota pankki pitäisi mahdollisena.
Vaikka yhtiölainaa ei tulisi tarpeeksi, hankkeen rahoitus voidaan saada kokoon. Se onnistuu, jos osa osakkaista maksaa osuutensa hankkeesta omarahoituksella eli omista säästöistään tai ottamalla omaa asuntolainaa. Isännöitsijän tehtävä on tuoda tämäkin yhä tärkeämpi vaihtoehto esiin osakkaille.
Omassa asuntolainassa on paljon hyviä puolia, Anu Heimala sanoo. ”Korkomarginaali on tällä hetkellä keskimäärin pienempi kuin yhtiölainassa, eikä marginaali muutu laina-aikana. Oma laina on aina joustavampi – yhtiölainaan ei esimerkiksi saa lyhennysvapaita. Oman lainan voi myös kilpailuttaa uudelleen.”
Oman asuntolainan korkokuluja voi vähentää verotuksessa, joskin vähennys on kutistunut ja sen merkitys nykykoroilla olematon.
”Halutessaan osakas voi maksaa omarahoituksella myös vain osan hankeosuudestaan”, Anu Heimala vinkkaa. Yhtiössä muut osakkaat eivät saa tietää, ketkä ovat maksaneet omarahoitusosuuksia ja kuinka paljon, joten maksamisessa ei tarvitse kursailla naapurien vuoksi.
Ratkaisu löytyy, kun pontevasti etsitään
Anu Heimala suhtautuu taloyhtiöiden rahoituspulmiin ratkaisukeskeisesti ja kannustaa osakkaita: asiat selviävät ja ongelmat ratkeavat, tavalla tai toisella. Hän iloitsee, että kahdessa hänen isännöimistään taloyhtiöistä saatiin juuri kasvatettua saneeraushankkeiden omarahoitusosuudet 30–40 prosenttiin kokonaiskustannuksista. ”Niiden avulla hankkeiden rahoituksesta selvitään.”
Ulla Simola
