Jos taloyhtiön osakas ei maksa hoito- tai rahoitusvastikkeitaan, yhtiön kannattaa ryhtyä ripeästi toimiin. Vastikerästit ovat riski muille osakkaille. Taloyhtiöllä on kuitenkin tehokas konsti puuttua rästeihin.
Jotta taloyhtiö saisi katettua vajeen, joka osakkaan vastikerästeistä on syntynyt, yhtiö voi joutua käymään muiden osakkaiden kukkarolla. Sitä ennen yhtiö koettaa periä vastikkeita monin tavoin. Yhtiö voi myös yrittää saada rästit katettua esimerkiksi ottamalla osakkaan huoneiston haltuun ja panemalla sen vuokralle.
”Huoneiston haltuunotto on aika tavallinen toimi ja hoitovastikkeen laiminlyönti tavallisin syy siihen”, kertoo asianajaja Matti Kasso. Hän työskentelee kiinteistöasioihin erikoistuneessa asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanervassa.
”Haltuunotto on äärikeino, mutta toisaalta hyvä keino taloyhtiön näkökulmasta. Tärkeää olisi, ettei yhtiö hidastelisi rästeihin puuttumisessa, jotta niitä ei pääsisi kertymään kovin monelta kuukaudelta, saati vuosilta. Silloin vuokratuottoa on vaikea saada kerättyä tarpeeksi rästien kattamiseen.”
Haltuunottoon on mahdollista ryhtyä varsin nopeasti. ”Vähimmillään kahden kuukauden vastikerästiä pidetään olennaisena, ja sen perusteella yhtiön hallitus voi ryhtyä toimenpiteisiin.”
Käytännössä toimiin ei usein ryhdytä noin nopeasti. Jos osakas ei lähde asunnosta vapaaehtoisesti, kuluu joka tapauksessa useita kuukausia ennen kuin huoneisto saadaan yhtiön haltuun.
Haltuunotosta päättää yhtiökokous. Oikeuden päätöstä ei tarvita, jos osakas ei riitauta asiaa. Matti Kasson mukaan riitaa ei yleensä synny, jos haltuunoton perusteena on vastikemaksun laiminlyönti.
Yhtiö voi ottaa huoneiston haltuunsa enintään kolmeksi vuodeksi kerrallaan. ”Sinä aikana saatu vuokratuotto riittääkin useimmiten kattamaan rästit. On hyvin harvinaista, että haltuunotosta joudutaan tekemään toinenkin päätös.”
Velkomustuomio haetaan oikeudelta
Joskus maksurästejä ei saada hoidettua huoneiston haltuunotolla ja vuokraamisella. Huoneisto saattaa olla esimerkiksi vaikeasti vuokrattava tai vuokratuottoa ei jostain muusta syystä kerry tarpeeksi. Silloin voidaan hakea käräjäoikeudelta tavallinen velkomustuomio. Tuomiolla osakas velvoitetaan maksamaan rästinsä, ja maksut peritään viime kädessä ulosotolla.
Oikeutta käydessä aikaa kuluu ja rahaa palaa yhtiöltä, joten parempi olisi saada maksurästit hoidettua jollain toisella tavalla.
Jos ne eivät vain hoidu, muiden osakkaiden vastikkeita joudutaan korottamaan, jotta yhtiö selviää kuluistaan ja maksuistaan.
Yhtiölainat olleet ongelmattomia
Etenkin uudistaloissa taloyhtiöiden osakkaiden maksettavaksi tulee nykyään suuria yhtiölainaosuuksia. Asuntoon saattaa päästä kiinni pienellä myyntihinnalla, mutta asunnon velaton hinta voi olla jopa moninkertainen myyntihintaan nähden.
Usein osakkaalla on oikeus maksaa yhtiölainaosuutensa pois vaikka kerralla, mutta jos hän ei näin tee, hän maksaa lainakustannuksia yhtiölle kuukausittain rahoitusvastikkeella.
Suurten yhtiölainojen riskeistä on viime vuosina puhuttu paljon sekä yhteiskunnallisesta että asunnonomistajien näkökulmasta. Taloyhtiöiden osakkaille on muistutettu, että jos naapuri joutuu maksuvaikeuksiin ja rahoitusvastikkeet jäävät maksamatta, muut osakkaat joutuvat kaivamaan kuvettaan.
Matti Kasso ei ole ainakaan toistaiseksi havainnut, että yhtiölainoista olisi koitunut taloyhtiöille ongelmia. Kokemusta suurista yhtiölainoista on: ”Niitä on ollut jo parikymmentä vuotta.”
Ja onhan isoja, peruskorjauksiin otettuja yhtiölainoja myös monissa vanhoissa taloyhtiöissä, vaikka niissä osakkaan lainataakka toki yleensä on pienempi kuin uudistaloissa.
Ostaja, tarkista vastikkeiden maksu
Vaikka hoitovastikerästit ovat yleisin syy huoneiston haltuunottoon, keino on tietenkin yhtä tepsivä myös rahoitusvastikerästeihin. Matti Kasson neuvo taloyhtiöille on, että vastikerästeihin kannattaisi reagoida nopeasti.
Huoneiston haltuunotolla ei puututa omistukseen. ”Vaikka huoneiston vuokraaminen ei onnistuisi, yhtiö ei voi myydä sitä”, Matti Kasso sanoo.
Maksuvaikeuksissa oleva omistaja voi itse päätyä myymään asuntonsa. Asunnonostajan on aina tärkeää tarkistaa, onko vastikkeita rästissä, ja sopia myyjän kanssa rästien hoitamisesta tai ottamisesta huomioon kauppahinnassa.
Ulla Simola
