Taloyhtiöiden yhtiökokoukset kutsuvat tänäkin keväänä yli kahta miljoonaa suomalaista. Kutsua ei lähetetä syyttä, sillä yhtiökokouksissa päätetään vuosittain miljardien eurojen korjaushankkeista.
Suomalaisen suurin varallisuuserä on yleensä asunto. Siksi kannattaa osallistua yhtiökokoukseen, jossa päätetään taloyhtiön yhteisistä asioista. Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén kutsuu tätä lausahdusta jo klassikoksi.
”Eikä pidä väheksyä yhteisöllisyyttä. Se voisi vahvistua, jos nykyistä useammat osallistuisivat yhtiökokouksiin. Yhteisöllisyyttä soisi luovan muidenkin kuin taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan”, Sallmén täydentää.
Kiinteistöliiton yhteysjohtaja Timo Tossavainen vertaa asuntoa autoon. Usein vain auton kunnosta huolehditaan, vaikka asunto maksaa noin kymmenkertaisesti autoon verrattuna.
”Jos käyttää pari tuntia vuodessa elämänsä isoimman hankinnan hyväksi, ei se ole iso uhraus”, Tossavainen sanoo.
Taloyhtiöiden yhtiökokouksissa tehdään päätöksiä, jotka vaikuttavat asumiskustannuksiin sekä kiinteistöjen ja huoneistojen arvoon. Asukkaiden lisäksi nämä ovat tärkeitä asioita myös asuntosijoittajille.
Yhtiökokous vähintään kerran vuodessa
Asunto-osakeyhtiössä on järjestettävä vuosittain vähintään yksi varsinainen yhtiökokous, kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Lisäksi voidaan järjestää ylimääräisiä yhtiökokouksia vaikkapa ison remontin vuoksi.
Yhtiökokous on taloyhtiön ylin päättävä elin ja osakkaan tärkein vaikutuskanava. Siellä vahvistetaan tilinpäätös ja talousarvio, päätetään hallituksen vastuuvapaudesta sekä yhtiövastikkeen ja vesimaksujen suuruudesta. Lisäksi voidaan päättää merkittävistä remonteista ja hankinnoista. Kyse on joka osakkaan rahoista ja omaisuudesta.
Jos haluaa jonkin asian päätettäväksi yhtiökokouksessa, asian käsittelyä pitää pyytää hyvissä ajoin taloyhtiön hallitukselta, jotta asia ehtii kokouskutsuun. Muita kuin kokouskutsussa mainittuja asioita ei päätetä yhtiökokouksessa. Päätökset ovat sitovia. Muista asioista voi silti keskustella kokouksen jälkeen.
Asunto-osakeyhtiön hallitus ja isännöitsijä ovat juuri yhtiökokouksessa velvollisia antamaan osakkeenomistajalle tietoa taloyhtiön asioista.
Yhtiökokouksessa käydään harvoin läpi kaikkia talouslukuja. Siksi kannattaa tutkia kokouskutsun liitteenä tulevat asiakirjat. Niihin kuuluu tilinpäätös, joka sisältää tuloslaskelman, taseen, liitetiedostot ja toimintakertomuksen.
Tuloslaskelma näyttää, mistä yhtiö on toimintavuonna saanut rahansa, ja mihin rahaa on kulunut. Jos lämmityskustannukset ovat olennaisesti kasvaneet, pitäisikö tiivistää porraskäytävien ikkunat ja ovet? Jos isännöinti on ollut heikkoa, kannattaa kysyä, mitä hallitus aikoo tehdä asialle.
Tase kertoo yhtiön varat ja velat tilinpäätöspäivänä. Taseeseen merkitään rakennusten arvo, joka on yhtiön oman pääoman arvo.
Toimintakertomuksesta selviää, mitä hallitus esittää tehtäväksi lähivuosina. Onko korjauksiin varauduttu esimerkiksi ylimääräisellä vastikemaksulla? Jos tilinpäätös eroaa suuresti talousarviosta, kannattaa kysyä miksi.
Kokousaika heti tiedoksi
Yhtiökokouksen päivämäärä on hyvä kertoa osakkaille heti, kun hallitus on ajankohdasta päättänyt. Varsinainen yhtiökokouskutsu on lähetettävä lain mukaan viimeistään kaksi viikkoa ennen kokousta.
Sallmén kehottaa tutustumaan internetistä löytyvään Taloyhtiöiden hyvä hallintotapa -suositukseen (pdf), jonka Isännöintiliitto, Kiinteistöliitto, Hallitusammattilaiset ja oikeusministeriö tekivät vuonna 2016. Suositus on taloyhtiön johdolle hyvä tuki.
Suosituksessa muun muassa mainitaan, että osakkaille tulee ilmoittaa hyvissä ajoin kokouksesta. Sallmén konkretisoi, että jos kokous järjestetään huhtikuussa, siitä olisi hyvä kertoa jo helmikuussa.
Tossavainen huomauttaa, että kokouksesta ajoissa ilmoittaminen on yksinkertainen, mutta tärkeä keino, jolla osakas saa varautumisaikaa. Valitettavasti keino on vähäisesti käytetty.
Tossavaisen mukaan myös kokouspaikalla on merkitystä. Hän sanoo kuulleensa, kuinka yhtiökokous on pidetty pannuhuoneessa ja porraskäytävässä. Sellainen ei ole asiallista. Sallmén sanoo monen elävän kiireisesti, joten jo siksi kokous pitää suunnitella hyvin, eikä kokousaika saa venyä.
Hakoteille mennään myös, jos yhtiökokouksessa ajaudutaan rupattelemaan niitä näitä. Yhtiökokouksen puheenjohtajan tehtävä on huolehtia, että yhtiökokouksessa puhutaan vain yhtiökokoukselle kuuluvista asioista ja vieläpä esityslistan mukaisessa järjestyksessä. Puheenjohtajan vastuulla on johdattaa puheenvuorot siististi kohti päätöksentekoa. Jos tulee ristikkäisiä esityksiä, niistä äänestetään, ja valitaan eniten kannatusta saanut esitys.
Taloyhtiön johto ei pääse taloyhtiön kokouksissa helpolla. jos hallinnosta ei löydy muuta kritisoitavaa, todennäköisesti aina jonkun osakkaan mielestä ainakin viestinnän voisi hoitaa paremmin.
Tossavaisen mielestä hallituksen jäsenen ei kuitenkaan tarvitse juosta joka oven takana kertomassa remontista. Myös osakkaan itsensä on syytä kiinnostua asumisestaan ainakin sen verran, että ottaa viestintää vastaan.
Vuokralainenkin saa osallistua
Yhtiökokoukseen kutsutaan kaikki osakkeenomistajat, isännöitsijä ja hallituksen jäsenet. Osakkaan edustaja tarvitsee valtuutuksen voidakseen osallistua kokoukseen.
Tossavaisen mukaan isojen taloyhtiöiden yhtiökokousaineistoon sisältyy usein valtakirja. Sen voivat täyttää huoneiston omistajat, vaikkapa kaukana asuvat vanhemmat, jotka vuokraavat asuntoaan lapselleen.
Yhtiökokouksesta hoituu vuokralaiselle tieto porraskäytävän ilmoitustaululta. Siinä on kohteliasta kutsua myös vuokralaiset.
vuokralailla on oikeus osallistua yhtiökokoukseen ilman valtakirjaa, jos taloyhtiössä on vähintään viisi huoneistoa vuokrakäytössä, vuokranantajia on vähintään viisi ja käsiteltävät asiat vaikuttavat vuokralaisen elämään.
”Vuokralaisella on puheoikeus esimerkiksi silloin, kun talo on huputettuna remontin vuoksi tai saunatilat ovat pois käytöstä”, Sallmén konkretisoi.
Vuokralainen voi myös äänestää, jos vuokranantaja kokee vuokralaisen niin luotettavaksi, että kirjoittaa tälle valtakirjan. Kuitenkaan vuokralainen ei voi osallistua edes keskusteluun, kun päätetään esimerkiksi vastikemaksusta.
Hallitukseen voi valita vieraan
Yhtiökokouksessa valitaan hallitus. Osaava hallitus hyödyttää taloyhtiön kaikkia osakkaita. Demokratiaan kuuluu hallinnon vaihtuminen. Jos on tyytymätön hallituksen toimintaan, on syytä keskustella naapureiden kanssa ennen yhtiökokousta ja ehdottaa päteviä henkilöitä hallitukseen.
On hyväksi, jos hallitukseen saadaan eri-ikäisiä ja eritaustaisia ihmisiä. Hallitukseen voidaan valita myös osakkaan sukulaisia tai muita muualla asuvia henkilöitä, jotka eivät omista taloyhtiön osakkeita.
”Jos kukaan osakkaista ei hallitse tekniikkaa, taloutta ja juridiikkaa, eikä isännöitsijäkään ole ammattilainen, isohkossa taloyhtiössä on syytä hankkia ulkopuolista osaamista hallitukseen. Ainakin isossa remontissa hallitukseen on hyvä valita edes yksi asiantuntija, jos taloyhtiössä ei sellaista ole”, Timo Tossavainen suosittaa.
Hallituksen ja isännöitsijän pitää huolehtia taloyhtiönsä kunnosta. Olennaista on muistaa, että kaikilla rakennusosilla on elinkaarensa. Jos vesiputkisto täyttää 50 vuotta ja tiilikatto 40 vuotta, niiden korjaamiseen on vähintään varauduttava.
Myös asumistottumusten muutokset edistävät remonttitarpeita. Tossavainen ottaa esimerkiksi kylpyhuoneen, jossa ei 1960-luvulla tarvittu monia pistorasioita. Nyt tavallisen kylpyhuoneen varusteluun kuuluvat niin pesukone, sähköhammasharjoja, partakone kuin hiustenkuivain. Jatkojohto on huono ratkaisu varsinkin kylpyhuoneessa – siispä sähköt remonttiin.
Joitakin vuosikymmeniä sitten talon sisäverkoksi riitti, että puhelut tulivat kuparijohtoa pitkin. Nyt puhutaan valokuitu- ja laajakaistayhteyksistä, kun halutaan katsoa elokuvia ja pelata.
Asunto-osakeyhtiölaki asettaa vähimmäisvaatimukset taloyhtiön hallinnolle. Taloyhtiöiden koko kuitenkin vaihtelee paritalosta kymmenien kerrostalojen yhtiöön, joten lainsäädäntö ei voi säädellä kaikkea.
Kiinteistöliiton viimevuotinen kysely taloyhtiöiden hallituksille kertoo, että kolmessa prosentissa taloyhtiöistä on ulkopuolinen hallitusammattilainen. Vastanneita oli yli neljätuhatta. Keskimäärin ulkopuoliselle hallitusammattilaiselle maksettiin 900 euroa vuodessa (mediaani).
Kyselyn mukaan 59 prosentissa taloyhtiöistä maksettiin palkkio hallituksen puheenjohtajalle. Hallituksen jäsenille maksettiin palkkioita 53 prosentissa taloyhtiöistä. Keskimääräinen vuosipalkkio puheenjohtajalle oli 300 euroa ja jäsenelle 150 euroa. Palkkiokyselyyn saatiin yli 1 400 vastausta.
HANKEKOKOUS Mitä tarkoittaa ennen yhtiökokousta järjestettävä hankekokous? Lue lisää taloyhtiön kokouskuvioista helmikuun Taloustaidosta. Voit lukea jutun myös näköislehdestä. Näköislehden lukeminen edellyttää rekisteröitymistä Veronmaksajien verkkopalvelun käyttäjäksi.
Hannu Kaskinen
