Jos kustannusten nousu on imenyt taloyhtiön puskurit tyhjiin, yllättävät menot ajavat yhtiön heti osakkaiden kukkarolle. Parasta olisi, jos kiinteistön pitkäjänteisellä huolenpidolla saataisiin pidettyä kulut hallinnassa. Se on onnistunut Helsingin Pumpputehtaalla.
”Meidän asiakastaloissamme ei ollut erityisen paljon talousvaikeuksia ennen kuin Venäjä hyökkäsi Ukrainaan. Sitten korot ja muut menot lähtivät nousuun. Vähitellen talouden pelivara on syöty monessa taloyhtiössä, ja silloin on rahan kanssa taiteilua, jos maksettavaksi tulee useampi iso lasku kerralla”, kuvailee isännöitsijä Erkki Oksanen.
Isännöitsijätoimisto Erkki Oksanen Oy on palvellut helsinkiläisiä taloyhtiöitä vuodesta 1980. Nykyään toimistossa työskentelee kymmenkunta isännöitsijää.
Vaikka kiivain kulujen nousu näyttää jääneen taakse, monet kiinteistöjen kustannukset ovat tänä vuonna jatkaneet nousuaan – ja huomattavasti nopeammin kuin inflaatio eli kuluttajahinnat keskimäärin. Tämän paljastaa taloyhtiöiden järjestön Suomen Kiinteistöliiton syyskuussa julkaisema selvitys.
Niinpä läheskään kaikissa taloyhtiöissä ei ole päästy keräämään arkitalouden hoitoon uusia puskureita tyhjentyneiden tilalle. Se vaatisi yleensä hoitovastikkeen nostamista, eikä osakkailla ole siihen suurta intoa.
”Rajuja nostoja hoitovastikkeisiin ei ole meidän taloyhtiöissämme tehty. Isännöitsijänä näkisin, että reippaammat korotukset olisivat paikallaan, mutta ymmärrän myös osakkaita, joiden muutkin menot ovat viime vuosina kasvaneet”, Erkki Oksanen tuumii.
Sekä Kiinteistöliitto että Isännöintiliitto suosittelevat, että taloyhtiön kassassa pitäisi olla noin kolmen kuukauden hoitovastikkeita vastaava rahamäärä. ”Lisäksi olisi hyvä, että yhtiökokous antaisi hallitukselle valtuuden periä tarvittaessa ylimääräisen vastikkeen 1–2 kuukaudelta”, sanoo Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen.
Kun yhtiön talouteen näin saadaan pelivaraa, isoistakin laskuista selvitään ilman että tarvitsee turvautua luottoihin. Samalla vältytään siltä, että pitäisi pikavauhtia kutsua koolle ylimääräinen yhtiökokous ylimääräisten hoitovastikkeiden perimiseksi.
Turhan moni talo elää kädestä suuhun
Kiinteistöliitto selvitti viime kesänä kyselytutkimuksella jäsenyhtiöidensä taloustilannetta. Suurin osa kyselyyn vastanneista taloyhtiöistä kertoi kustannusten nousun hidastuneen ja taloutensa olevan nyt vakaa.
Se on kuitenkin vaatinut viime vuosina rankkoja hoitovastikkeiden korotuksia, ja vielä tänäkin vuonna vastikkeita on nostettu keskimäärin 4–5 prosenttia. Ne ovat siis edelleen nousseet paljon nopeammin kuin kuluttajahinnat, sillä kesällä inflaatio oli enää yhden prosentin tienoilla.
Myönteistä kyselyn tuloksissa oli, että hoitovastiketta korottaneita yhtiöitä oli nyt vähemmän kuin viime vuonna.
”Talouden puskuritkin ovat jo kohtalaisen hyvällä tasolla, sillä keskimäärin yhtiöillä on kassassaan noin 3,5 kuukauden hoitovastikkeita vastaava summa”, Juho Järvinen kertoo.
Kädestä suuhun eläviä yhtiöitä on silti yhä paljon. ”Joka viides yhtiö ilmoitti, että kassassa on enintään yhden kuukauden vastikkeiden verran rahaa. Sellainen yhtiö ei montaa ikävää yllätystä kestä.”
Näitä kuivan kassan yhtiöitä oli keskimääräistä enemmän pääkaupunkiseudulla. Kyselyyn vastanneista helsinkiläisistä taloyhtiöistä niitä oli peräti vajaa kolmasosa.
Kyselyn mukaan kerrostaloissa keskimääräinen hoitovastike neliötä kohti vaihtelee Pohjois-Suomen 4,03 eurosta pääkaupunkiseudun 5,22 euroon.
| HOITOVASTIKE KERROSTALOISSA | ||||
| Kerrostalojen keskimääräinen hoitovastike suuralueittain 2021–2024, e/m2/kk | ||||
| 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |
| Pääkaupunkiseutu | 4,4 | 4,54 | 5 | 5,22 |
| Muu Etelä-Suomi | 3,96 | 4,07 | 4,37 | 4,53 |
| Länsi-Suomi | 3,6 | 3,68 | 3,95 | 4,08 |
| Itä-Suomi | 3,8 | 3,99 | 4,21 | 4,44 |
| Pohjois-Suomi | 3,53 | 3,59 | 3,86 | 4,03 |
| HOITOVASTIKE RIVITALOISSA | ||||
| Rivitalojen keskimääräinen hoitovastike suuraluettain 2021–2024, e/m2/kk | ||||
| 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |
| Pääkaupunkiseutu | 3,34 | 3,71 | 3,88 | 4,03 |
| Muu Etelä-Suomi | 3,01 | 3,22 | 3,39 | 3,54 |
| Länsi-Suomi | 2,85 | 3,07 | 3,16 | 3,32 |
| Itä-Suomi | 3,19 | 3,36 | 3,63 | 3,86 |
| Pohjois-Suomi | 3,03 | 3,31 | 3,19 | 3,38 |
Lähde: Kiinteistöliitto
Keskiarvot antavat vain karkeasti suuntaa, sillä taloyhtiön ylläpidon kuluihin vaikuttaa paljon jo se, millä paikkakunnalla yhtiö sijaitsee. Kiinteistöverossa ja muissa kuntakohtaisissa kustannuksissa, kuten kaukolämmön, veden ja jätehuollon hinnoissa on isoja eroja.
Pumpputehtaalla raha riittää remontteihin
Myös yhtiökohtaiset erot kuluissa ja hoitovastikkeissa ovat suuria. Koska taloyhtiöt ovat hyvin erilaisia, pelkkä hoitovastikkeen euromäärä ei kerro paljonkaan siitä, miten yhtiötä on hoidettu.
Yhtiökohtaisiin eroihin vaikuttaa monen muun tekijän ohella taloyhtiön koko. Toki kustannukset ovat kasvaneet myös isoissa kiinteistöissä, mutta suuruuden ekonomia toimii: isoissa yhtiöissä hoito- ja hallintokulut jäävät neliötä kohti edullisemmiksi kuin pienissä. Vastaavasti pieni määrä isoja asuntoja tulee edullisemmaksi hoitaa kuin suuri määrä pieniä.
Tämä näkyy myös Erkki Oksasen isännöitsijätoimiston asiakaskunnassa: tiukimmilla ovat pienet taloyhtiöt, joissa on pääasiassa yksiöitä ja kaksioita.
”Niissä hoitovastike on tyypillisesti noin 6,5–7 euroa, mutta korkeimmillaan jopa 8 euroa neliöltä. Silti rahaa saattaa jäädä vain jokunen tuhat euroa aivan pakollisimpiin korjauksiin.”
Huomattavasti väljemmillä vesillä ollaan esimerkiksi Asunto Oy Helsingin Pumpputehtaassa Alppiharjussa. Siellä on 105 asuntoa.
”Yhtiön taloustilanne on hyvä. Neliöitä on paljon ja joukossa isojakin huoneistoja. Hoitovastikkeilla saadaan katettua hyvin kaikki menot”, Erkki Oksanen kertoo.
Pumpputehtaan hoitovastiketta nostettiin kesällä muutamalla kymmenellä sentillä 5,80 euroon neliöltä. Vastikkeilla saadaan kokoon vuodessa reilusti yli puoli miljoonaa euroa, josta korjauksiin on jäänyt likemmäs 90 000 euroa. Kaikki vuonna 2001 valmistuneen talon remontit on voitu tehdä hoitovastikevaroin. Se on harvinaista.
Nurkat kunnossa ja varaa parannuksiinkin
Mutta eihän tuo tietenkään vain kiinteistön koolla selity. Pumpputehtaassa on aktiivinen ja pitkäjänteisesti toimiva hallitus, joka tekee tiivistä yhteistyötä isännöitsijän kanssa. ”Isännöitsijän kokemuksella on suuri merkitys”, sanoo hallituksen puheenjohtaja Jaakko Nors.
”Hallitus kokoontuu kerran kuussa. Jokaisessa kokouksessa käymme läpi, mitä korjauksia meillä mahdollisesti on varaa juuri nyt tehdä. Korjauksia tehdään kuitenkin koko ajan. Sen ansiosta meidän ei ole tarvinnut toistaiseksi tehdä suuria remontteja.”
Kunnossapidon lisäksi varaa on ollut kiinteistön parannuksiin. ”Viime vuonna rakensimme sähköauton latausvalmiuden jokaiselle 46 autopaikalle.”
Nurkat pysyvät kunnossa, kun asukkaita ja osakkaita osallistetaan toimimaan. ”Jaan joka kuukausi hallituksen kuulumiset talon Facebook-ryhmässä. Siellä asukkaat esittävät kommentteja ja toiveita hallitukselle”, Jaakko Nors kertoo.
Pumpputehtaalla on myös sähköinen huoltoilmoitus, jolla asukkaat voivat omatoimisesti ilmoittaa huoltoyhtiöille palaneista lampuista ja muista pienistä korjaustarpeista. ”Ja siivous- ja huoltosopimuksissa emme tavoittele halvinta, vaan laatua.”
Pahin jo ohi kulukehityksessä?
Sen jälkeen, kun energian hinta pamahti kattoon Ukrainan sodan alkamisen aikoihin, osa taloyhtiöistä on pyrkinyt – ja onnistunut – määrätietoisesti pienentämään juoksevia kulujaan energiatehokkuutta parantamalla. On tehty säätöjä ja tiivistyksiä, hankittu lämmön talteenottojärjestelmiä tai siirrytty maalämpöön.
Vaikka sähkön ja lämmitysenergian hinnat ovat sittemmin laskeneet, Kiinteistöliiton selvityksen mukaan kaukolämpö on edelleen kallistunut reipasta vauhtia monissa kunnissa. Kiinteistöliiton Juho Järvinen arvioikin, että kiinteistönpidon kulupaineet jatkuvat.
”Kustannuskehityksessä pahin on ehkä ohi, mutta epävarmuutta on paljon”, hän luonnehtii. Iso epävarmuustekijä on esimerkiksi kiinteistöverouudistus, joka on ollut tekeillä ikuisuuksia.
Tarve huolehtia taloyhtiön talouteen pelivaraa ei siis ole häviämässä mihinkään.
Kiinteistöliitto on myös huolissaan siitä, että talouden tiukkuuden ja kustannusten kasvun vuoksi taloyhtiöt saattavat lykätä peruskorjauksia liian pitkälle tai jopa jättää ne tekemättä. ”Se johtaisi myös vuosittaisten huoltokorjausmenojen kasvuun”, Juho Järvinen muistuttaa.
HOITOVASTIKE – HALPA VAI KALLIS? | Mikä on hoitovastike, jota osakas maksaa asunto-osakeyhtiölle? Millä perusteella hoitovastiketta maksetaan? Millaisia menoja hoitovastikkeilla maksetaan? Lue juttu syyskuun Taloustaidosta (s. 40).
Pumpputehtaalla on värikäs historia
Ei ihan tavallinen taloyhtiö – sen huomaa heti. Kadulla kulkeva näkee kaksikerroksisen vanhan, tiilestä muuratun tehdasrakennuksen, mutta sen yläpuolella onkin suuri määrä asuntoja moderneissa kerrostaloissa. Talojen syliin jää suojaisa sisäpiha oleskelualueineen ja grilleineen.
Kiinteistö on Asunto Oy Helsingin Pumpputehdas Alppiharjussa.
Pumpputehdas on rakennettu 1920. Tehdas saneerattiin ja sen päälle rakennettiin uudisasuntoja. Rakennustyöt valmistuivat ja asunnot tulivat myyntiin vuonna 2001.
Jaakko Nors on Pumpputehtaan kanta-asukkaita. ”Rakentamisen aikaan asuimme tässä lähellä ja kävimme kurkkaamassa asuntoja heti, kun oli mahdollista”, hän kertoo. Nyt hän on vaimonsa kanssa asunut talossa liki 24 vuotta.
Jaakko Nors on taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja. Vuodesta 2020 lähtien isännöitsijänä on ollut Erkki Oksanen.
Historiaa henkivä kiinteistö on ristitty As. Oy Helsingin Pumpputehtaaksi, mutta vuosikymmenten aikana tehdasrakennuksessa on valmistettu pumppujen lisäksi muun muassa kartonkia ja hetekoita ja – sittemmin puretussa – piharakennuksessa suksisiteitä ”Sodan aikana täällä tehtiin kranaattejakin”, Jaakko Nors kertoo.
”Vuonna 1944 viereiseen taloon osui pommi, ja myös tämä talo otti siitä osumaa.”
Pumpputehtaalaiset ovat ylpeitä kauniista kiinteistöstään, ja talossa kerrotaan olevan mukava henki. Isot satavuotisjuhlatkin järjestettiin pihalla vuonna 2020.
Ulla Simola
