Taloyhtiöissä laskimet soivat, kun budjettiesityksiä laaditaan kevään yhtiökokouksiin. Kustannukset ovat kovassa nousussa. Miten yhtiöissä pitäisi nyt suunnitella taloutta? Taloustaidon kysymyksiin vastasi Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero.
Kiinteistöjen hoitokulut lähtivät nopeaan nousuun viime vuonna, joten paineet korottaa hoitovastikkeita ovat jo sen vuoksi isot. Miten suureen hoitokulujen nousuun taloyhtiöissä olisi tänä vuonna syytä varautua?
Yleisesti ottaen näkymä on samanlainen kuin viime vuonna, joten kustannustaso noussee edelleen keskimäärin useilla prosenteilla. Kaukolämpöä käyttävissä yhtiöissä nousu saattaa olla lähellä kymmentäkin prosenttia isoissa kaupungeissa. Korotuksia on tullut ja tulossa hyvin monenlaisiin kustannuksiin jätehuollosta veteen ja vakuutuksiin.
Vaihtelu alueellisesti ja taloyhtiökohtaisesti on kuitenkin suurta. Kaikilla yhtiöillä kulut eivät kasva kovinkaan paljon. Tärkeintä on, että yhtiöissä otetaan kustannustason nousu nyt vakavasti, kun talouspäätöksiä valmistellaan.
Millaisia alueellisia eroja on?
Monessa kaupungissa kaukolämmön hintaa ei korotettu vielä viime vuonna ollenkaan. Toisaalta esimerkiksi Helsingissä kaukolämpö kallistui jo 2021. Viime vuonna helsinkiläisten kaukolämpökustannukset nousivat noin 10 prosenttia, ja samansuuruinen kustannusten lisäys on luvassa tänä vuonna.
Kulut nousivat Helsingin tahtiin myös muun muassa Kouvolassa, jossa lämmityspolttoaineena on käytetty paljon maakaasua.
Tänä vuonna kaukolämpö on kallistumassa reippaasti Helsingin lisäksi ainakin Turussa, Hämeenlinnassa, Oulussa ja Vantaalla.
Sähkön hinta ei ehkä kohoa viime syksyn lukemiin, mutta voi vaihdella paljon. Miten siihen kannattaisi varautua?
Taloyhtiön riskinottohalu vaikuttaa sopimustyypin valintaan. Jos hinnan heilumisen riski ei hirvitä eikä sähköä kulu yhtiössä kovin paljon, pörssisähkösopimus saattaa olla toimiva ratkaisu. Jos taas hinnan vaihtelun riski tuntuu liian suurelta, kannattaa harkita määräaikaista, kiinteähintaista sähkösopimusta. Asiasta on hyvä käydä perusteellinen keskustelu yhtiössä.
Myös mahdollisessa siirtymässä kaukolämmöstä maalämpöön investointilaskemia on syytä kokeilla erilaisilla sähkön hinnan ennusteilla.
Onko sähkön hinnalla lopulta iso merkitys sellaiselle taloyhtiölle, joka ei lämpiä sähköllä?
Ei välttämättä esimerkiksi vanhalle kaukolämpötalolle, jossa ei ole paljon sähköllä toimivaa talotekniikkaa. Mutta jos sähkön hinta nousee vaikkapa kaksin- tai kolminkertaiseksi aiempaan nähden, kyllä se niissäkin tuntuu euroilla mitattuna.
Talotekniikan lisääntyminen sekä erilaisten lämpöpumppujen yleistyminen ja muut lämmitystapojen muutokset kasvattavat sähkön merkitystä taloyhtiöille.
Miten paljon budjettiin ja hoitovastikkeeseen olisi nyt viisasta sisällyttää pelivaraa? Olisiko fiksumpaa korottaa vastiketta vai valtuuttaa hallitus tarvittaessa perimään ylimääräisiä vastikkeita?
Talouden puskureista pitää päättää taloyhtiössä yhdessä sopien. Tällä hetkellä yleinen suositus on, että yhtiöllä olisi tilillään 3–4 kuukauden hoitovastikkeita vastaava summa.
Tarvittavien puskureiden suuruuteen vaikuttavat arviot hoitokulujen kasvusta, mutta myös menneiden vuosien mahdolliset yli- tai alijäämät. Jos alijäämää on, kannattaa selvittää, onko se seurausta pääasiassa kertaluonteisista tekijöistä vai siitä, että hoitovastike on jo pidempään ollut liian pieni. Silloin ylimääräisten vastikkeiden periminen ei korjaa tilannetta.
Ei pidä unohtaa myöskään menopuolta – olisiko siellä säästömahdollisuuksia? Onko hankintoja, joita voitaisiin lykätä tai supistaa? Onko sopimuksia, jotka voitaisiin neuvotella uudelleen, onko palveluita tai hankintoja, jotka kannattaisi kilpailuttaa?
Jos yhtiöllä on lainaa, miten huomioida pääomavastikkeessa, että korko ja lainakulut todennäköisesti nousevat vuoden aikana? Jos kevään yhtiökokouksen jälkeen tulee tarve nostaa pääomavastiketta, onnistuuko se vain ylimääräisessä yhtiökokouksessa?
Kun pääomavastikkeesta päätetään yhtiökokouksessa, voidaan antaa hallitukselle valtuus määritellä pääomavastike vuoden aikana uudelleen siten, että vastikkeen taso vastaa korkotasossa tapahtuneita muutoksia. Silloin ylimääräistä yhtiökokousta ei tarvita.
Ulla Simola
