Kun taloyhtiön päättäjät haluavat varmistaa, että omaisuus turvataan järkevästi, heidän tulee hankkia tarpeeksi kattava vakuutusturva ja myös päivittää se säännöllisesti. Vakuutusmeklarin käyttö voi olla hyvä ratkaisu.
Niin sanottu kiinteistövakuutus turvaa vakuutussopimuksessa mainitut rakennukset ja niiden lämmitys-, vesi- ja ilmastointijärjestelmät. Myös vuokratuoton menetys – jos taloyhtiössä on liikehuoneisto – on vakuutettavissa. Näiden pääkohteiden lisäksi vakuutus korvaa esimerkiksi pihapuutuhoja, vakuutusehdoissa kerrottuun enimmäismäärään asti.
Yleensä asunto-osakeyhtiön kannattaa valita kiinteistövakuutuspaketti, johon kuuluvat
- omaisuusvakuutus,
- toiminnan vastuuvakuutus,
- hallinnon vastuuvakuutus ja
- oikeusturvavakuutus.
Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen sanoo, että kiinteistöille on monia vakuutustuotteita, ja vakuutusyhtiöt kehittävät uusia tuotteita alati. Asiakkaalle olennaista on kuitenkin se, mitä vakuutus korvaa.
”Olennaista on seurata vakuutusturvaa. Jos turva on nyt kunnossa, vuoden päästä se ei välttämättä ole”, Järvinen toteaa.
Vakuutusarvo mitoitettava oikein
Vakuutus- ja rahoitusneuvonta Finen vakuutusasiantuntija Hanna Salo sanoo, että kiinteistövakuutuksista yleisin ja helpoin on rakennusten tilavuuteen perustuva täysarvovakuutus. Tällöin omaisuus arvioidaan vasta vahinkotapauksessa.
Vaihtoehto on vakuutusmääräperusteinen sopimus. Tällöin vakuutusmäärä on sekä vakuutusmaksun peruste että enimmäiskorvausmäärä. Niinpä vakuutusmäärän tulisi vastata omaisuuden jälleenhankinta-arvoa.
Kiinteistövakuutuksen vakuutuskirjoista on varmistettava rakennusten iän, kuutiomäärien, remonttien ja muiden tietojen oikeellisuus, sillä vakuutus korvaa vahinkoa korkeintaan vakuutussopimuksen mukaisesti.
Kiinteistövakuutuksen korvausalue riippuu valitusta turvatasosta. Monet vakuutusyhtiöt tarjoavat sekä perustasoista (vakuutuskielellä ilmiöpohjaista) että laajaa (all risk) vakuutusta.
Perustasosta korvataan yleensä palo-, luonnonilmiö-, vuoto-, murto- ja ilkivaltavahinkoja. Laajoista vakuutuksista korvataan lisäksi äkilliset ja ennalta arvaamattomat vahingot. Korvattavat vahingot luetellaan vakuutusehdoissa.
Eri vastuille eri vakuutukset
Taloyhtiön kiinteistövakuutuspaketin olennaisia osia ovat omaisuudenturvan lisäksi vastuuvakuutukset niin omalle hallinnolle kuin toiminnalle.
Hallinnon vastuuvakuutus korvaa taloudellisia vahinkoja, joita taloyhtiön hallituksen jäsenet tai isännöitsijä voivat aiheuttaa taloyhtiölle tai osakkeenomistajille.
Taloyhtiön toiminnan vastuuvakuutus korvaa henkilö- ja esinevahinkoja, joista taloyhtiö on vahingonkorvausvastuussa. Siihen taloyhtiö voi joutua, jos ihminen liukastuu ja loukkaantuu taloyhtiön huonosti hoitamalla alueella. Korvattavaa voi tulla myös, jos talon katolta pudonnut lumi vahingoittaa autoa.
Putkivuodot kaikille kalliita
Taloyhtiöissä on syytä paneutua niin vakuutusten sisältöön kuin vakuutusmääriin. Vanhassa taloyhtiössä on syytä seurata etenkin sitä, kuinka pahasti vesi- ja viemäriputkistojen ikääntyminen näkyy vakuutushinnoissa.
”Mitä suuremmaksi vakuutusyhtiö arvioi taloyhtiön riskin, sitä suuremmat maksut”, Järvinen sanoo.
Vesivahinkojen aiheuttamat remontit tulevat kalliiksi niin asukkaille, taloyhtiöille kuin vakuutusyhtiöille. Niinpä vuodot määrittelevät vakuutusmaksun suuruutta.
Huonokuntoisessa kiinteistössä vakuutus voi jäädä jopa saamatta tai vuotovahinkojen korvaaminen on jätettävä pois vakuutussopimuksesta.
Järvinen kertoo, että viime vuosina kiinteistövakuutusten hinnoittelu on muuttunut paljolti kiinteistökohtaiseksi.
”Joissakin yhtiöissä maksut ovat nousseet jopa satoja prosentteja vuodessa, paljolti vuotovahinkojen takia. Vakuutuskulut ovatkin taloyhtiöissä hankalimpia budjettikohtia”, Järvinen konkretisoi.
Vakuutusmäärä taas voi olla liian pieni etenkin oikeusturva- ja vastuuvakuutuksissa. Oikeusturvavakuutus korvaa vakuutusehtojen mukaisesti riidoista aiheutuvia lakimieskuluja. Taloyhtiöissä niitä aiheutuu tyypillisesti putki- tai julkisivuremonttiriidoista.
Lakimiehet veloittavat reippaasti, joten oikeusturvavakuutusten korvaussumma kuluu nopeasti, jos riita etenee käräjille.
Vakuutusmeklari ammattiavuksi
Taloyhtiöissä vakuutusasioista vastaa isännöitsijä tai hallitus, mutta heissä ani harvoin on vakuutusammattilaisia. Siksi Finen Salo suosittaa harkitsemaan vakuutusmeklarin käyttöä; Kiinteistöliiton Järvinen suosittaa käyttämään vakuutusmeklaria. Meklarien yhteystiedot löytyvät Finanssivalvonnan rekisteristä.
Meklari tuntee vakuutusehdot, lain ja vakuutuslautakunnan ratkaisut. Hän ei saa olla riippuvuussuhteessa vakuutusyhtiöihin.
Yleensä meklari ainakin kilpailuttaa taloyhtiön vakuutukset ja neuvottelee niihin päivitykset vakuutusyhtiöiden kanssa. Meklari voi ehdottaa muidenkin kuin suomalaisten vakuutusyhtiöiden tuotteita.
”Ammattilainen osaa kertoa kunkin taloyhtiön vakuutustarpeet”, Järvinen kiteyttää. Hän sanoo, että meklari tienaa palkkansa jo laatiessaan ensimmäisen korvaushakemuksen.
Howden Finland Oy:n toimitusjohtaja Jorma Hakonen sanoo yhtiönsä vastaavan 36 000 taloyhtiön vakuuttamisesta. Vuosittain nämä taloyhtiöt tekevät vakuutusyhtiöille 11 000 vahinkoilmoitusta. Vahingoista 70 prosenttia on vuotovahinkoja.
Hakonen kertoo Howdenin meklarien kilpailuttavan vuosittain 8 500 taloyhtiön vakuutukset. Lisäksi yhtiö vie parituhatta korvauspäätöstä vakuutuslautakunnan käsittelyyn.
”Taloyhtiöasiakkaamme hyötyvät meistä alentuneina vakuutusmaksuina ja saatuina korvauksina neljä miljoonaa euroa joka vuosi”, Hakonen laskee.
VAKUUTUKSILLA LISÄTURVAA TALOYHTIÖÖN
- Taloyhtiön yhdistelmävakuutuksen – omaisuus, vastuu ja oikeusturva – lisäksi kannattaa harkita kiinteistön palkattoman työn talkoovakuutusta. Se korvaa tapaturmia, joita voi sattua vaikkapa pihasiivouksessa.
- Kiinteistövakuutus ei voi korvata taloyhtiön asukkaiden omaisuutta. Siihen tarvitaan asukkaan ottama kotivakuutus. Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntijan Juho Järvisen mielestä olisi hyvä, että taloyhtiön hallinto muistuttaisi asukkaita hankkimaan kotivakuutuksen.
Lähteenä myös Vakuutus- ja rahoitusneuvonta Finen verkkojulkaisu Vuokralaisen, osakkaan ja taloyhtiön vakuutukset (pdf).
Hannu Kaskinen
