Uudisasunnon ostajan suurimpia riskejä ovat rakennuksen virheet sekä rakennuttajan konkurssi. Ostajaa suojataan rakennuttajalta vaadittavilla vakuuksilla, mutta turvassa on aukkoja.
Jos on ostamassa suunnitteilla tai rakenteilla olevaa uudisasuntoa, ostajan edun mukaista on vahtia tarkasti rakennushankkeen etenemistä. Ensimmäisiä vaaranpaikkoja on nimittäin kauppahinnan maksaminen etupainotteisesti.
”Useimmiten kauppahintaa maksetaan erissä asunnon valmiusasteen mukaan. Asuntoa ostava kuluttaja ei kuitenkaan pysty arvioimaan valmiusastetta”, sanoo asunto- ja kiinteistöalan juridiikkaan erikoistunut varatuomari Marianne Palo.
Asuntokauppalaki pyrkii suojaamaan asunto-osakkeen ostajaa monin tavoin. Kun esimerkiksi uuden asunto-osakeyhtiön asunnoista on myyty neljäsosa, myyjän eli yhtiön perustajaosakkaan (rakennuttajan) on lain mukaan kutsuttava koolle ostajien kokous. Siellä ostajat voivat valita oman rakennustyön tarkkailijan valvomaan hanketta.
Tarkkailijan on oltava alan ammattilainen. Hän osaa arvioida sekä hankkeen etenemistä että työtapoja, esimerkiksi sitä, onko rakenteita suojattu asianmukaisesti kosteudelta rakennusvaiheessa.
Marianne Palo suosittelee tarkkailijan valitsemista. ”Ostajien täytyy itse maksaa valvonnan kustannukset, mutta jos siinä säästetään, säästetään väärässä paikassa.”
Ostajat voivat valita hankkeelle myös oman tilintarkastajan. ”Tilintarkastaja valvoo, ettei ostajien rahaa käytetä esimerkiksi jonkin toisen rakennuskohteen laskujen maksuun.”
Ostajien olisi hyvä olla yhteydessä toisiinsa jo ennen virallista ostajien kokousta, jotta kokouksessa pystyttäisiin valitsemaan mahdolliset tarkastajat.
Vakuuksia rakentajan virheiden varalle
Suurin osa uudisasunnoista markkinoidaan ns. RS-kohteina (RS = rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelema turvajärjestelmä). Pankit perustivat RS-järjestelmän 1970-luvulla. Ostajia suojaavat säännökset ovat nykyään laajemmat ja ne ovat asuntokauppalaissa, mutta RS:stä on tullut yleisnimitys ostajansuojalle.
Kaikilla RS-kohteilla on suorituskyvyttömyysvakuus. Tavallisesti vakuus on pankkitakaus tai vakuutusyhtiöltä otettava vakuutus. Rakennuttajayritys ottaa sen siltä varalta, että tulee maksukyvyttömäksi eikä pysty korjaamaan rakennuksen virheitä, jotka tulevat ilmi ehkä vasta vuosien kuluttua. Korvauksien enimmäismäärä on 25 prosenttia rakentamiskustannuksista.
”Suorituskyvyttömyysvakuudella korvataan ainoastaan sellaisia virheitä, jotka on havaittu asunnon vuositarkastuksen jälkeen ja joita ei olisi voitu havaita vuositarkastuksessa. Sitä ei voida käyttää esimerkiksi siihen, että rakennuttajalta kesken jäänyt rakennus tehtäisiin valmiiksi”, Marianne Palo painottaa.
Suorituskyvyttömyysvakuus on käytännössä voimassa yhdeksän vuotta.
Joskus asuntoja aletaan myydä vasta sitten, kun talo on jo valmis ja hyväksytty otettavaksi käyttöön. Tällainen kohde ei ole RS-kohde, mutta siltäkin vaaditaan suorituskyvyttömyysvakuus.
Yleensä tällöin on kysymys pienestä kohteesta, esim. rivitalosta. Marianne Palo kertoo, että niissä jotkin rakennusliikkeet ovat kiertäneet vakuusmääräystä. Ne eivät perusta talolle asunto-osakeyhtiötä, vaan myyvät kiinteistön määräosina, ja ostajat tekevät kiinteistön käytöstä hallinnanjakosopimuksen. Silloin mitään vakuuksia ei vaadita.
Konkurssissa vakuus ei riitä
Rakennusvaiheessa ostajan suurin riski on myyjän konkurssi. Ainoa vakuus, josta tällöin voidaan kattaa rakentamiskustannuksia, on rakentamisvaiheen vakuus. Se vastaa kymmentä prosenttia myytyjen asuntojen kauppahinnoista.
”Ongelma on, että vakuus ei ole riittävä”, Marianne Palo sanoo. Jos rakennushanke keskeytyy, sen loppuun saattamisesta koituu niin paljon ylimääräisiä kustannuksia, että vakuus ei niihin käytännössä riitä.
Konkurssitapauksessa rakennushanke siirtyy ostajien kontolle. He joutuvat organisoimaan hankkeen jatkon ja järjestämään tarvittavan rahoituksen.
”Rakentamisvaiheen 10 prosentin vakuuden lisäksi ei ole mitään muuta vakuutta tai vakuutusta, josta keskeytyneen hankkeen jatkamiseen tulisi rahaa”, Marianne Palo sanoo.
Tarkkana vakuuksien vapauttamisessa
Kun talo on valmis, rakentamisvaiheen vakuus vapautetaan. Vapauttamisesta päättävät taloyhtiön hallitus ja osakkaat eli asunnonostajat. Heiltä pyydetään siihen kirjallinen suostumus. ”Tässä täytyy sekä osakkaiden että heidän valitsemansa hallituksen olla tarkkana. Rakennus pitää tarkastaa ennen suostumuksen antamista”, Marianne Palo korostaa.
Jos virheitä löytyy tai jotain on jäänyt keskeneräiseksi, vakuuden vapauttamiseen ei pidä suostua ennen kuin virheet ja puutteet on korjattu. Vapauttamisen jälkeen rakentamisvaiheen vakuuden tilalle tulee nimittäin rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus, ja se on vain 2 prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahinnasta.
Tämä vakuus on nimensä mukaisesti tarkoitettu talon valmistumisen jälkeen ilmenevien vikojen korjaamiseen. Se on voimassa vähintään 15 kuukautta siitä, kun rakennusvalvonta on hyväksynyt talon otettavaksi käyttöön.
Vakuuksien vapauttaminen ei poista myyjän virhevastuuta. Käytännössä korjaukset on kuitenkin helpompi saada hoidettua, kun vakuus on vielä voimassa.
Erityisen tärkeää on muistaa, että tavallisesti vakuudet vapautuvat automaattisesti 12 kuukauden kuluttua siitä, kun kaikissa rakennuksissa on tehty vuositarkastus. Ainoa tapa estää se on vastustaa vapautumista kuluttajariitalautakunnassa tai oikeudessa.
Vuositarkastuksessa ei pidä lipsua
Usein rakennuksen mahdolliset virheet ilmenevät vasta, kun talo on ollut jonkin aikaa käytössä. Muuttotarkastuksessakin voi jo ilmetä korjattavaa, mutta usein virheet huomataan vasta myöhemmin.
Asunnonostajalle onkin ratkaisevan tärkeää tehdä vuositarkastus huolella. Kaikki vuoden mittaan ilmi tulleet virheet ilmoitetaan myyjälle vuositarkastuksessa. ”Vuositarkastuksen jälkeen rakennuttaja on velvollinen korjaamaan vain sellaiset virheet, jotka eivät olleet havaittavissa vielä vuositarkastuksessa – lukuun ottamatta mm. virheitä, joista aiheutuu terveyshaittaa”, Marianne Palo sanoo.
Jos siis virhe on ollut ostajan tiedossa tai hänen olisi pitänyt havaita se, mutta hän ei ole siitä vuositarkastuksessa ilmoittanut, myyjä ei enää ole vastuussa virheestä.
Tietenkin rakennuksessa voi olla myös virheitä, jotka tulevat ilmi ehkä vasta vuosien kuluttua. Marianne Palo kertoo esimerkin: ”Viiden vuoden kuluttua kylpyhuoneessa havaitaan kosteusvaurio, laatoitus avataan ja huomataan, että vedeneristys ei ole yhtenäinen. Tällainen virhe on ilman muuta myyjän vastuulla.”
Jos myyjäyritys ei ole enää pystyssä, korjauskustannukset (omavastuulla vähennettynä) maksetaan yrityksen suorituskyvyttömyysvakuudesta. Jos vakuus ei riitä, asunnonomistajat eli taloyhtiön osakkaat joutuvat maksumiehiksi.
Laatuvirheitä ja kosteusvaurioita
Viime vuosina Suomessa on valmistunut suurin piirtein 28 000 asuntoa vuodessa. Uusia asunto-osakkeita koskevia juttuja on tullut kuluttajariitalautakuntaan 130-230 kappaletta vuosittain.
Suuri osa tapauksista tuodaan lautakuntaan siksi, että rakentajan vakuus on vapautumassa, mutta takuukorjaukset ovat kesken. Kun asia pannaan vireille kuluttajariitalautakunnassa, vakuus ei vapaudu – ainakaan kokonaan.
Yleisimmät lautakunnassa käsitellyt erimielisyydet koskevat rakentajan ja asukkaan erilaisia käsityksiä siitä, onko jokin virhe asianmukaisesti korjattu.
Vaikeita riitatapauksia on kuitenkin harvoin.
Marianne Palon kokemuksen mukaan tavanomaisimpia riidanaiheita ovat laatuvirheet, kuten kolhut ja naarmut pintamateriaaleissa, tai rakennuspöly ilmastointikanavissa.
Melko yleisiä ovat myös kosteusvauriot rakenteissa. ”Niitä esiintyy jatkuvasti. Ne ovat tavallisesti syntyneet siitä, että materiaaleja ja rakenteita ei ole suojattu rakennusaikana.”
Toisinaan asunnonostajat valittavat, että asunto ei vastaa pohjapiirustusta tai rakennustapaselostusta esimerkiksi varusteiltaan ja materiaaleiltaan. Muutoksista saattaa koitua ostajalle vahinkoa. Hän on ehkä ostanut kaapistoja tai muita kalusteita, jotka eivät enää mahdukaan suunniteltuun paikkaan.
”Ostajan pitää tarkistaa, onko asunnon alkuperäisiä suunnitelmia muutettu. Jos on, kannattaa neuvotella hinnanalennuksesta”, Marianne Palo sanoo.
Hän muistuttaa, että jos ostaja teettää omalla kustannuksellaan asuntoonsa lisä- tai muutostöitä, niistä pitää sopia tarkasti. ”Ei pelkällä sähköpostiviestittelyllä, vaan täsmällisillä sopimusehdoilla.”
Useimmiten riita kannattaisi sopia
Uudisasuntoja koskevien riitojen ratkomisessa auttavat rakennusteollisuuden ohjeet, joissa määritellään uuden asunnon laatu ja sen arviointi hyvin yksityiskohtaisesti.
Moni riita ratkaistaan kuluttajariitalautakunnassa – vain suurimmat jutut päätyvät oikeuteen. Lautakunta antaa riitojen ratkaisusta suosituksia, ja lähes 80 prosenttia yrityksistä noudattaa niitä. Useimmiten ratkaisuna on virheen korjaaminen. Harvoissa tapauksissa päädytään asunnon hinnanalennukseen. Kaupan purkuun ei päädytä juuri koskaan.
Lautakunnan ratkaisua saattaa joutua odottamaan, sillä juttujen keskimääräinen käsittelyaika on yli vuosi.
Useimmiten järkevintä on pyrkiä sopimaan riita. Marianne Palo kertoo, että heidän lakiasiaintoimistonsa hoidettavaksi tulevista riidoista suurin osa saadaan sovittua.
Se vaatii sitkeää hiertämistä grynderien kanssa. Toisaalta joskus on myös muistutettava realiteeteista myös asunnonostajaa, joka on tuohtunut uudisasunnossaan ilmenneistä ongelmista ja janoaa hyvitystä. Riitatapauksessa ei kannata rynnätä nostamaan käräjäjuttua, jossa lopputulos ei ole koskaan varma ja jossa on aina riski joutua maksamaan oikeudenkäyntikulut.
Muista oikeusturvavakuutus!
Oikeusturvavakuutus korvaa riita-asioissa asianajo- ja oikeudenkäyntikuluja – myös todistelukustannuksia eli esim. asiantuntijoiden palveluja.
Oikeusturvavakuutusta myydään usein kotivakuutuksen liitännäisenä, mutta ei aina. Tarkista, onko sinulla oikeusturvavakuutus ja millaiset ovat sen ehdot. Tyypillinen suppea oikeusturvavakuutus korvaa kuluja enintään 8 500 euroa. Laajoissa vakuutuksissa korvausmäärä on usein esim. 17 000 euroa.
Asuntokauppaa koskevissa asioissa oikeusturvavakuutus auttaa, jos se on ollut voimassa jo kaupantekohetkellä ja tauotta siitä eteenpäin.
Kiinteistönvälittäjän tarkistettava paperit
Jos ostat asunnon suoraan myyjältä, sinun on syytä itse tarkistaa ns. turva-asiakirjat, muun muassa yhtiön taloussuunnitelma ja luotot sekä vakuusasiakirjat. Jos käytät kiinteistönvälittäjää, hänellä on velvollisuus tarkistaa asiakirjat.
Hyvä välittäjä osaa arvioida myös yhtiön taloussuunnitelman realistisuuden ja korotukset, jotka myöhemmin tulevat rahoitusvastikkeeseen lainan lyhennyksistä. Alussa vastikkeeseen voivat sisältyä pelkästään lainan korot.
Tenttaa välittäjää ja puntaroi, miten hyvin hän tuntee yhtiön asiat.
Ulla Simola
Lue koko artikkeli Uudisasunto: liian kallis kodiksi? tammikuun Taloustaidosta. Taloustaidon näköislehteä voivat lukea Veronmaksajien jäsenet ja lehden tilaajat. Kirjaudu tästä lukeaksesi tammikuun Taloustaitoa.
