Jos vuokra-asuntoa on tärvelty eikä vakuus riitä kattamaan vahinkoa vuokranantajalle, mikä neuvoksi? Korvaako kotivakuutus ja kannattaako vahingonteko viedä käräjille?
Alkuun lohdutuksen sana vuokranantajille: asuntojen totaalituhot eli katastrofiasunnot ovat erittäin poikkeuksellisia. Hyvin harvoin vuokralainen siis silppuaa koko asunnon lattiasta kattoon.
Mutta vaikka tällaiset tapaukset ovat tuiki harvinaisia, ne ovat Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtajan Mia Koro-Kanervan mukaan kaikkein isoin riski vuokranantajalle taloudellisesti jo korvauskustannuksienkin vuoksi.
”Lisäksi asunnon saaminen kuntoon täydellisen tärvelemisen jälkeen saattaa kestää niin kauan, että vuokranantaja voi menettää jopa puolen vuoden vuokratulot”, Koro-Kanerva huomauttaa.
Sitten huonompia uutisia Koro-Kanervalta: vuokra-asunnon jonkinasteinen tärveleminen sen sijaan on erittäin yleistä. ”Esimerkiksi kuluttajariitalautakunnassa ei juuri muuta käsitellä huoneenvuokrajutuissa kuin vakuuden käyttämistä huoneiston kuntoon saamiseksi.”
Mistä vaurioista vuokra-asunnoissa sitten eniten kinataan? Koro-Kanerva luettelee yleisimpiä: reiät ja naarmut lattioissa, kodinkoneiden rikkomiset, ulkonurkkien ja seinämateriaalien kolhut ja jäljet, hyllyjen puuttumiset ja hajoamiset, kylpyhuoneen kaakeleiden porausjäljet, lavuaarien halkeamat. Kaikkinensa vauriot, joita ei voi katsoa tavanomaiseksi kulumiseksi.
Nyrkkisääntönä on, että yleensä äkillisesti syntyneet vauriot eivät ole tavanomaista kulumista.
Auttaako kotivakuutus?
Lähes poikkeuksetta vuokranantaja vaatii vuokralaiselta kotivakuutuksen. Asunnon tärvelemisen näkövinkkelistä tämä vakuutus ei kuitenkaan ole ongelmaton.
Ensinnäkin sen vastuuvakuutusosa ei korvaa tahallisesta tärvelemisestä ja vahingosta syntyneitä vaurioita asunnossa.
”Vuokralaisen kotivakuutuksessa ongelmana on jo se, että mistä tiedät, että vuokralainen ottaa vakuutuksen. Vaikka vuokranantaja voi valvoa, että tällainen vakuutus vuokralaisella on, vuokralainen voi kuitenkin koska tahansa irtisanoa sen”, Koro-Kanerva toteaa.
Vaikka kotivakuutus yleensä vuokralaisella onkin, hän voi myös kieltäytyä käyttämästä sitä. ”Sinähän et voi pakottaa vuokralaista tekemään vahinkoilmoitusta tai tehdä sitä vuokralaisen puolesta”, Koro-Kanerva täsmentää.
Vuokranantajan oman kodin kotivakuutus puolestaan ei kata vahinkoja, jotka ovat syntyneet hänen sijoitusasunnoissaan.
Yksityisillä vuokranantajilla ei ole vuokralaisen vahingonteon varalle vakuutuksia tarjolla. Koro-Kanerva sanoo, että neuvotteluja kylläkin vakuutusyhtiöiden kanssa on ollut.
”Uskon, että ilkivaltavakuutus saattaa jossakin vaiheessa tulla tarjolle, koska suuria vahinkoja kuitenkin vuokra-asunnoissa on suhteellisen vähän. Näin ollen tällainen tuote voisi olla vakuutusyhtiöille kannattava.”
Pyydä riittävä vakuus
Moni vuokranantaja on Koro-Kanervan mielestä vuokra-asunnon vakuuden määrittämisessä turhan arka.
”Hän ajattelee, että vuokralaisella ei ole varaa maksaa kuin yhden kuukauden vuokra vakuutena eikä enempää kehtaa pyytää.”
Vakuus on todella tärkeä, ja lain mukaan vuokranantaja voi periä maksimissaan kolmen kuukauden vuokran suuruisen summan. ”Kannattaa yrittää saada ainakin kahden kuukauden vuokran suuruinen vakuus. Aina on myös mahdollista, että jos vuokralaisella ei ole rahaa maksaa vakuutta, sitä voi täydentää esimerkiksi takaussitoumuksella”, Koro-Kanerva opastaa.
Vuokra-asunnoissa tyypillisimpiä ovat pienet vauriot, joiden korjauksiin vakuus melko pitkälle riittää. ”Siinäkin tapauksessa, että vakuus olisi vain kuukauden vuokraa vastaava määrä”, Koro-Kanerva sanoo.
Hän kuitenkin muistuttaa, että pienikin vaurio voi aiheuttaa joskus ison korjauksen. ”Esimerkiksi jos parkettiin on tullut paha kolhu, parkettia pitää yleensä korjata paljon laajemmalta alueelta tai uusia jopa koko parketti.”
Mieti tarkkaan käräjille lähtöä
Pahimmissa tärvelytapauksissa vuokranantaja törmää usein siihen, että vuokralainen on varaton. Tämä tarkoittaa Koro-Kanervan mukaan liiketoiminnan riskin realisoitumista, ja vuokranantaja jää usein vaille korvauksia.
”Korvausasia voidaan toki viedä käräjäoikeuteen ja tuomion jälkeen määrätä ulosottoon, mutta jos korvausta ei saada, sen voi jättää ulosottoon niin sanottuun passiivirekisteriin”, Koro-Kanerva sanoo.
”Tuolloin asia on vireillä, mutta ulosottomies ei tee mitään konkreettisia toimenpiteitä passiivirekisteröinnin aikana. Vuokranantajan täytyy itse olla aktiivinen ja muistuttaa ulosottomiestä säännöllisin väliajoin tarkistamaan, onko vuokralaiselle tullut tuloja. Tämä on kuitenkin aika pitkä tie ennen kuin mahdollisia korvauksia ehkä saa.”
Jos vahingon euromäärä jää esimerkiksi pariin tuhanteen euroon, käräjille ei Koro-Kanervan mielestä juurikaan kannata lähteä – varsinkaan, jos joutuu palkkaamaan asiamiehen. ”Jo asiamiehen palkkaaminen maksaa usein kolme kertaa enemmän.”
”En suosittele käräjäoikeuteen lähtemistä korvausten hakemisessa. Poikkeuksena on häätöasia. Oikeusprosessin kaikki kulut saattavat helposti nousta korkeammiksi kuin itse korjausten kulungit”, Koro-Kanerva huomauttaa.
Hän suosittelee aina luottotietojen tarkistamista jo ennen vuokrasopimuksen tekemistä, mutta myös, jos on lähdössä perintäprosessiin. ”Siitä näkee, mikä on henkilön taloudellinen tilanne ja kannattaako ylipäätään viedä korvausasia oikeuteen.”
Pyri sopuun vuokralaisen kanssa
Jokaisen yksityisen vuokranantajan tulisi Koro-Kanervan mukaan pitää kirkkaana mielessään, että asuntojen vuokraus on liiketoimintaa, johon sisältyy tiettyjä riskejä.
”Joskus ne realisoituvat, ja siihen vuokranantajan pitää myös olla varautunut. Ei asuntosijoittajana voi elää niin kädestä suuhun, että on itse tyhjän päällä, jos tulee korjauskustannuksia.”
Koro-Kanerva vinkkaa, että vuokrasuhdetta on viisasta hoitaa sopuisasti yhteistyössä vuokralaisen kanssa ja mennä toisinaan katsomaan, että vuokralaisella on asunnossa kaikki kunnossa.
”Jos sinulla on pohjalla hyvä, luottamuksellinen vuokrasuhde, yleensä jonkinlainen sopu saadaan aikaiseksi, vaikka tulisikin ristiriitoja”, Koro-Kanerva sanoo.
Huoneistoturvavakuutus kokeilussa
Vakuutus ei ole tarjolla yksityisille vuokrantajille.
Vakuutusyhtiö Lähi-Tapiola Pirkanmaa on mukana ympäristöministeriön hankkeessa, jossa pyritään ehkäisemään asunnottomuutta muun muassa uuden huoneistoturvavakuutuksen avulla.
Esimerkiksi luottotietojen menettäminen tai maksuhäiriö on usein esteenä vuokra-asunnon saamiselle.
Huoneistoturvavakuutus kattaa myös vuokra-asunnossa tapahtuneen tahattoman ja tahallisen vahingon, mutta ei kuitenkaan normaalista kulumisesta aiheutuvaa pintojen vahingoittumista.
Lähi-Tapiola Pirkanmaa on tehnyt hanketta varten pilottituotteen, jonka kokeilu käynnistettiin viime syksynä 2 000 tukiasunnossa Pirkanmaalla ja muualla Suomessa. Huoneistoturvavakuutuksen kokeilu jatkuu vuoden 2018 loppuun, jonka jälkeen yhtiössä arvioidaan tuotteen jatkomyynti sekä pilotin aikana esille tullut tuotekehityksen tarve.
Pilotin tavoitteena on, että huoneistoturvavakuutuksen ansiosta esimerkiksi kaupungit ja institutionaaliset kiinteistöjen omistajat kuten säätiöt voisivat vuokrata asuntojaan vaikeasti asutettaville, jolloin vakuutusyhtiö kantaisi ison osan vahinkoriskistä.
Vakuutuksenottajana on kiinteistön omistaja tai vuokranantaja. Yksityiset vuokranantajat ovat kokeilun ulkopuolella.
Lähi-Tapiolan Pirkanmaan riskipäällikkö Jussi Lukkarla sanoo, että vakuutuksen tarjonta ei ainakaan vielä ole laajenemassa yksityisiin asuntosijoittajiin. Syynä on se, että riskit voivat kasvaa liian suuriksi vakuutusyhtiölle ja lisäksi vakuutuksen hinta voi olla yksityiselle vuokranantajalle liian korkea.
Pilottihankkeen jatko riippuu Lukkarlan mukaan siitä, katsovatko esimerkiksi säätiöt sen tarpeelliseksi ja toisaalta myös vakuutusyhtiö kannattavaksi tuotteeksi.
Riitta Rimmi
