Jos asut omistamassasi asunnossa, johon kohdistuu taloyhtiölainaa, maksat lainasta rahoitusvastiketta taloyhtiölle. Rahoitusvastike sisältää sekä koron että lainan lyhennyksen. Et voi vähentää yhtiölainan korkoja verotuksessasi, sillä asuntolainan korkovähennys ei koske taloyhtiölainoja.
Jos omistat sijoitusasunnon, josta saat vuokratuloa, voit tietyin edellytyksin vähentää verotuksessasi koko rahoitusvastikkeen. Vähennyskelpoisuuden edellytyksenä on, että rahoitusvastikkeet merkitään tuloksi taloyhtiön kirjanpidossa.
Jos taloyhtiö rahastoi rahoitusvastikkeet, et saa vähentää niitä vuokratulostasi. Silloin voit vähentää rahoitusvastikkeet vasta asunnon myyntivoittoa laskettaessa, kun luovut sijoitusasunnostasi.
Vähennysoikeuden ansiosta uusien ja uudehkojen asuntojen suuret yhtiölainat ovat sijoittajalle edullisia. Toisaalta rahoitusvastikkeiden vähentäminen kasvattaa verotettavaa luovutusvoittoa, kun sijoittaja myy asuntonsa (ks. teksti alla).
Lisäksi asuntosijoittajan täytyy aina ottaa huomioon riski verotuksen muuttumisesta. Nyt muutoksia saattaa olla tulossa juuri yhtiölainan verokohteluun. Sanna Marinin (sd.) hallitus halusi selvittää, olisiko mahdollista rajoittaa oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksiä vuokratuotosta. Selvitys valmistui kesällä 2020, ja siinä esitetään muutoksia vastikkeiden vähennysoikeuteen. Muitakin vaihtoehtoja kuitenkin vielä tutkitaan.
Rajoitus voisi koskea myös vanhoja taloyhtiöitä. Tyypilliset yhtiöiden remonttilainat ovat kuitenkin aika pieniä verrattuna uudistalojen yhtiölainoihin.
Asuntosijoittajan verot
YHTIÖLAINA JA ASUNNON MYYNTI
Yhtiölainat voivat vaikuttaa asuntosijoittajan verotukseen vielä hänen myydessään asuntonsa. Vaikutusmekanismi on sama, olipa kysymys uudisasunnon yhtiölainasta tai vanhan taloyhtiön remonttilainasta.
Myyntivaiheessa sijoittajan kannalta olennaisimmat asiat ovat:
- Onko yhtiölainan maksamiseen kerätyt rahoitusvastikkeet (tai yhtiölainan lyhentämiseksi tehdyt kertasuoritukset) rahastoitu vai tuloutettu yhtiön kirjanpidossa.
- Käyttääkö asuntonsa myynyt sijoittaja verotettavan luovutusvoittonsa laskemisessa asunnon todellista hankintamenoa vai ns. hankintameno-olettamaa.
RAHOITUSVASTIKKEET ON RAHASTOITU*:
– Sijoittaja ei ole saanut vähentää rahoitusvastikkeita verotuksessaan. Silloin vastikkeet lisätään asunnon hankintahintaan. Se pienentää sijoittajan verotettavaa luovutusvoittoa, jos hän käyttää voiton laskemisessa asunnon todellista hankintahintaa. Voitosta euromääräisesti menevä vero pienenee.
– Jos sijoittaja käyttää verotettavan voiton laskemisessa ns. hankintameno-olettamaa, rahastoidut rahoitusvastikkeet eivät vaikuta luovutusvoiton suuruuteen. Koska niitä ei ole saanut vähentää myöskään esim. vuokratulosta, ne jäävät lopullisesti vähentämättä. Siitä huolimatta hankintameno-olettaman käyttö voi olla sijoittajalle edullisin tapa laskea luovutusvoitto.
RAHOITUSVASTIKKEET ON TULOUTETTU*:
– Sijoittaja on saanut vähentää rahoitusvastikkeet verotuksessaan. Niitä ei enää oteta huomioon asuntoa myytäessä. Silloin asunnon verotettava luovutusvoitto on suurempi kuin rahastointitapauksessa, jos asunnon voitto lasketaan käyttämällä asunnon todellista hankintahintaa. Voitosta menee euromääräisesti enemmän veroa kuin jos vastikkeet olisi rahastoitu.
– Jos sijoittaja käyttää verotettavan voiton laskemisessa ns. hankintameno-olettamaa, tuloutetut rahoitusvastikkeet eivät vaikuta luovutusvoiton suuruuteen. Sijoittaja on kuitenkin jo saanut veroetua, kun hän on voinut vähentää vastikkeet verotuksessaan, esim. vuokratulostaan.
*Koskee myös yhtiölainan lyhentämiseksi tehtyjä kertasuorituksia – ainakin, jos kertalyhennys tehdään muutoin kuin asunnon oston tai myynnin yhteydessä.
Lähde: Veronmaksajain Keskusliitto
Ulla Simola
TALOUSTAITO BONUS Lue Taloustaito Bonuksesta juttu Taloyhtiön osakas, valitse viisaasti velkasi. Voit lukea jutun jos olet rekisteröitynyt verkkopalvelujemme käyttäjäksi.
